Как будет чувствовать себя рынок жилой и коммерческой недвижимости Кубани в новом году, повысится ли стоимость квадратного метра, каково это для девелоперов – выстраивать диалог с новой властью и как бизнес отреагировал на инициативы губернатора в строительной сфере? Эти и другие острые вопросы подняли крупные игроки отрасли и маститые эксперты в рамках Рождественского саммита, прошедшего в Краснодаре. Подробности – в материале корреспондента «ФедералПресс».
Как будет чувствовать себя рынок жилой и коммерческой недвижимости Кубани в новом году, повысится ли стоимость квадратного метра, каково это для девелоперов – выстраивать диалог с новой властью и как бизнес отреагировал на инициативы губернатора в строительной сфере? Эти и другие острые вопросы подняли крупные игроки отрасли и маститые эксперты в рамках Рождественского саммита, прошедшего в Краснодаре. Подробности – в материале корреспондента «ФедералПресс».
Новый диалог
Гостями мероприятия стали топ-менеджеры и владельцы крупных строительных компаний Юга России, именитые архитекторы, эксперты в области недвижимости. «Мне интересно услышать какие настроения есть в отрасли. Насколько сильно присутствует оптимизм или пессимизм в отношении будущего, – поделился перед началом мероприятия генеральный директор Macon Realty Group Илья Володько. – Прошлый год был достаточно сложный для рынка недвижимости. Это толкает многих девелоперов и застройщиков к взаимному общению. Если в 2000-х годах люди на рынке предпочитали работать самостоятельно и мало контактировали, то сейчас застройщики не только начали общаться, но и обсуждают действительно важные темы».
Одна из главных тем, по мнению директора консалтингового агентства, – совместный поиск нового формата диалога с краевой властью в связи приходом нового губернатора. «В последнее время мы наблюдаем множество инициатив, касающихся строительной отрасли. Здесь застройщики обсуждают, как доносить свою позицию до власти», – добавил эксперт. Кроме того, по мнению Ильи Володько, нынешняя рыночная ситуация, связанная с падением спроса на жилье вынуждает многих застройщиков кооперироваться друг с другом. «Уже есть примеры, когда две строительные компании объединяются и достраивают вместе какой-либо объект, чтобы сохранить темпы строительства и продажи, побыстрее введя его в эксплуатацию. И вот, собственно, на таких мероприятиях происходит общение, когда игрокам рынка удастся ближе узнать друг друга и понять, как они могут быть полезны», – рассказал глава Macon Realty Group.
Падение инвестиций
На 30 % упал объем инвестиций в жилищное строительство в Краснодаре в 2015 году по сравнению с 2014-м. Такие данные привел в ходе «Рождественского саммита» генеральный директор СК «Неометрия» Борис Юнанов. «В 2014 году было реализовано проектов на сумму около 300 млрд рублей, в 2015 году – на 226 млрд рублей. В строительстве у нас в крае занято более 200 тыс. человек, но за год мы увидели снижение числа занятых на 40 тыс. Мы понимаем, что доходы бюджета от строительства будут только падать. Поэтому важно бизнесу и власти вести диалог», – отметил Борис Юнанов. В то же время, добавил девелопер, в прошлом году в кубанской столице был сдан рекордный объем жилья. По словам топ-менеджера, сокращение почти на треть инвестиций означает и сокращение на эту цифру объемов возводимых объектов.
По оценкам президента группы компаний «Девелопмент-Юг» Сергея Иванова, рынок продаж недвижимости на Юге России за год сократился вдвое. При этом, активность удастся сохранять тем игрокам, которые тщательно продумывают стратегию своего поведения. Так, по информации озвученной руководителем «Девелопмент-Юг», в прошлом году компания продала на несколько сот метров меньше запланированного (общий объем при этом составлял около 90 тыс. кв. м). «Мы планируем продать в 2016 году минимум 90 тыс. кв. м. Мы готовили подушку безопасности. И теперь мы готовы в этом году запустить до десяти проектов массовой застройки, в том числе до двух в Ростове и еще два в Краснодаре, если значительно не будут меняться правила игры, озвученные властями», – отметил Иванов. По его мнению, правильная стратегия позволит некоторым компаниям улучшить свои показатели.
Еще одной серьезной проблемой, на которую указали сразу несколько спикеров, является фактический демпинг цен со стороны компаний новичков и «сомнительных» игроков. По мнению выступающих, данный путь является тупиковым, нанося вред как самим компаниям, так и всей отрасли. «Некоторые застройщики выходят с очень низкими ценами. В итоге у них нет средств на строительство инфраструктуры, да и в целом заинтересованность работать на рынке города падает», – прокомментировал ситуацию Илья Володько, выступавший в роли модератора на первой части мероприятии.
По мнению Сергея Иванова, многие объекты в Краснодаре и крае так и не будут достроены до конца, поскольку ведущийся их владельцами бизнес противоречит законам экономики. «Вот пример. Наверное, самый сегодня низкодоходный проект у нас – «Спортивная деревня». На первых домах маржинальность составляла 2,5 тыс. рублей с 1 кв. м. Сегодня мы понимаем, что с такими ценами завтрашнего дня у нас нет. О детсадах и школах речи и подавно нет. Мы однозначно будем поднимать цены в ущерб тому, что будут падать объемы продаж. Минимально должно быть 15 % чистой прибыли, тогда можно говорить о каком-то развитии. Я всех застройщиков призываю: посмотрите объективно на свои цены. Многие думают, что следующим объектом перекроют сегодняшнюю убыточность, но это не так», – уверен спикер.
Согласился с собравшимися и присутствующий на встрече главный архитектор Краснодара Игорь Мазурок. По его оценкам, кубанская столица находится на 40-м месте в России по уровню цен. «То, что Краснодар считается одним из лучших городов для жизни, никак не вяжется с тем, что он один из самых дешевых, – подчеркнул он. – Мы прогнозируем в ближайшее время подорожание 1 кв. м жилья, это даст определенный оптимизм многим участникам рынка. Инфраструктура недофинансирована, и без помощи краевого бизнеса она не может быть построена, иначе мы будем получать вроде бы комплексные объекты, но они не будут обеспечены школами, детсадами, дорогами».
«Ситуация на строительном рынке региона схожа с экономической ситуацией в стране в целом. Положение сложное, но я бы не назвал его критичным, – прокомментировал во время перерыва ситуацию для «ФедералПресс» Сергей Иванов. – Грядут перемены и, на мой взгляд, они будут к лучшему. Рынок становится более цивилизованным и открытым, более эффективным». По мнению девелопера, бизнес, как и обычные люди не любят изменений, но в нынешней ситуации они просто необходимы. Обновление рынка заставит уйти с него многих недобросовестных застройщиков, оставшимся же придется более строго следовать нормам закона.
Смена условий работы
Руководители строительных компаний Краснодара посетовали на трудности в их работе, возникающие по вине местных, краевых и федеральных властей. В числе прочего был упомянут № 214-ФЗ, новые правила которого так и не были конкретизированы в начале года. «С 1 января строительный рынок ждал изменения № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Январь уже заканчивается, а мы все еще не знаем, как будет работать этот закон. Мы живем в каком-то вакууме», – отметил глава «Девелопмент-Юга».
Еще большие нарекания у краснодарских строителей вызвали инициативы нового губернатора края. В частности, девелоперов смущает идея Вениамина Кондратьева запретить продажи квартир в новостройках, возведенных менее чем наполовину. «Нужно понимать, что если эта идея станет реальностью, то с рынка могут уйти вплоть до 90 % игроков, которые в лучшем случае достроят объекты и дальше не будут работать, – высказался Сергей Иванов. – Все дело в том, что у большинства компаний нет в таком количестве собственных и заемных средств, чтобы построить 50 % дома. У нас в крае 340 компаний, при этом Сбербанк – единственный банк, который полноценно занимается проектным финансированием застройщиков. И он работает только с 16 компаниями».
По словам генерального директора СК «Неометрия», смена управленческой команды края добавила неопределенности на строительном рынке. «Произошло очень много изменений, которые не были согласованы с бизнесом, – продолжил Борис Юнанов. – Никто не собрал бизнес и не обсуждал с ним новые идеи представителей власти. Все понимают, что в нынешней ситуации надо что-то менять: 150 строительных компаний, занимающихся возведением жилья, – это ненормальная конкуренция. Отсюда демпинг, обманутые дольщики и объекты, которые никто никогда не достроит».
Еще одна проблема, которая волнует девелоперов, – несоответствие генплана и правил землепользования и застройки в Краснодаре. «Мы уже год ищем строительные площадки, и это большая проблема для нас. С чем мы сталкиваемся сейчас. Находим земельные участки, по правилам землепользования и застройки они вроде нам подходят. Однако по генплану половина участка находится в одной зоне, половина – в другой. Все, строить нельзя, нужно вносить изменения в генплан, ждать год, пока пройдут слушания, – рассказал Борис Юнанов. – Смотрим другой участок. Это частная собственность, а в нем по генплану дорога, не согласованная с собственником, просто нанесенная на карту. Причем эта дорога без границ. И выяснить эти границы и другие тонкости относительно этой дороги у чиновников невозможно. Такой генплан не даст развиваться ни бизнесу, ни городу. Тем не менее, сейчас есть строгое правило: не выдавать вразрез с генеральным планом никакие разрешения на строительство».
По мнению главного архитектора Краснодара, ранее власть и застройщики по-разному понимали комплексность застройки. «Иногда один жилой дом компания могла позиционировать как комплексный. На самом деле, без взаимосвязи с соседней средой и уже существующим жилым фондом не получается комплексности», – сказал Игорь Мазурок.
В городе, по его словам, закончился период инвестиционного развития, когда все шли параллельно, независимо друг от друга, используя свои собственные ресурсы. «Сегодня самостоятельно работают только самодостаточные компании. Все остальные вынуждены взаимодействовать друг с другом, обществом, властью. Иначе у них ничего не получится. В одиночку ни город, ни компании не достигнут благополучия. Мэрия уже проанализировала точки роста Краснодара и будет именно там концентрировать расходы по благоустройству, подведению коммуникаций, строительству дорог и т. д.», – резюмировал главный архитектор.
В кулуарах мероприятия Игорь Мазурок, оказавшийся здесь единственным представителем исполнительной власти, прокомментировал ход саммита для «ФедералПресс». «Сегодняшнее мероприятие дает возможность почувствовать градус проблем и именно благодаря этому попытаться найти необходимые решения тех вопросов, которые задаются. Отмечу, что к своему удовлетворению, я вижу сдвиги позиций всех частников строительной деятельности. Сегодня не обсуждается вопрос: «Нужно или не нужно строить школы», а решается, как это делать. Буквально полгода назад никто из застройщиков не говорил об этом. Кроме того, сейчас мы работаем над генеральным планом города и нам важно понимать проблемы строительной отрасли, поскольку генплан Краснодара даст возможность снять многие из них», – высказался чиновник.
«Очевидно, что если небольшие компании не объединятся, они покинут отрасль. Крупные компании будут безусловно развиваться. Но мы видим, что они тоже должны кооперироваться в решении инфраструктурных задач», – оценил ситуацию на строительном рынке Игорь Мазурок. По его словам, сегодня строительные компании взяли тренд на объединение: в профессиональные ассоциации, в территориальные группы. Кроме того, одним из важнейших вопросов, по мнению Мазурка, является стоимость квадратного метра. «Мы считаем, что объективно Краснодар недооценивает этот фактор. Он ниже, чем в целом по стране, при том, что условия для жизни и бизнеса в нашем регионе значительно лучше», – прокомментировал чиновник. Возможность увеличить стоимость квадратных метров является своеобразным ценовым резервом, который даст возможность развиваться самим компаниям, считает он.
С «ФедералПресс» своим впечатлением от встречи поделилась и генеральный директор компании IDEM, полномочный представитель Российской гильдии управляющих Екатерина Гресс. «Гильдия управляющих девелоперов ежегодно проводит подобные саммиты в крупных городах. Задача этих мероприятий – подвести итоги прошедшего года и сформулировать планы на год следующий. Что касается краснодарской встречи, то отмечу, что здесь сегодня очень много разговоров звучало о трудностях бизнеса и проблемах градостроительной политики. Очень много локальных моментов, связанных с архитектурой и сохранностью исторических памятников. В то же время какой-то рыночной аналитики на краснодарской встрече было представлено мало. Выступающие и гости по большей части делились своими субъективными мнениями, и очень немного было озвучено планов. В целом из того, что я услышала, можно резюмировать, что участники рынка сегодня настроены скорее пессимистично. И отсутствие генплана, и отсутствие поддержки со стороны государства существенно сдерживает девелопмент и – как следствие – развитие города», – подытожила Екатерина Гресс.