Война властей Краснодара с компаниями, ведущими строительство без необходимых разрешительных документов, набирает обороты. Мэрия вводит все новые меры в этом направлении, а «серые» застройщики и независимые наблюдатели указывают на тайные мотивы чиновников в этом противостоянии. «ФедералПресс.Юг» провел собственное расследование, опросив все заинтересованные стороны, чтобы составить карту конфликтов в данной сфере.
Война властей Краснодара с компаниями, ведущими строительство без необходимых разрешительных документов, набирает обороты. Мэрия вводит все новые меры в этом направлении, а «серые» застройщики и независимые наблюдатели указывают на тайные мотивы чиновников в этом противостоянии. «ФедералПресс.Юг» провел собственное расследование, опросив все заинтересованные стороны, чтобы составить карту конфликтов в данной сфере. Причины незаконного строительства, что препятствует «серому» застройщику стать «белым», обстоятельства конкурентной борьбы крупных и мелких застройщиков и учитываются ли интересы покупателей при борьбе властей с самостроем – в материале экспертного канала.
«Быстрее построить, чем получить разрешение»
С юридической точки зрения, так называемый самострой – это любые постройки, возведенные с нарушениями и/или при отсутствии необходимой разрешительной документации, а потому представляющие угрозу жизни и здоровью граждан – за редким исключением подлежит сносу за счет застройщика.
«Вместе с тем, необходимо отметить, что в связи с наличием избыточных административных барьеров в индустрии, а зачастую и просто коррупционной составляющей, разрешительные процедуры иной раз затягиваются на годы, что создает формальные признаки для признания объектов в целом вполне добросовестных застройщиков самостроем», – рассказала экспертному каналу Анна Мишутина, аналитик ИК «ФИНАМ». По словам собеседницы, такие ситуации становятся причиной длительных судебных тяжб, страдает при этом, в первую очередь, покупатель недвижимости, который не может утвердить права на уже фактически приобретенную собственность. «Потребителям необходимо проявлять бдительность и удостоверится в наличии у застройщика/продавца недвижимости всех необходимых документов и разрешений на строительство», – рекомендует аналитик.
«Причины незаконного строительства общие во всех городах России – не только в Краснодаре», – считает Михаил Панченко, специалист по связям с общественностью строительной компании, являющейся «нерадивой» по мнению мэрии. По словам собеседника, быстрее построить, чем получить всю разрешительную документацию. «По меньшей мере, нужно пройти процедуры согласования в течение полутора-двух лет (а на многоэтажное – до 3-х) и оформить с полсотни различных документов. Бюрократические препоны в первую очередь и порождают эту ситуацию», – уточнил Панченко в своем комментарии для «ФедералПресс.Юг».
Скрытая часть айсберга
Директор правозащитного центра «Презумпция» Альберт Гаямян в интервью экспертному каналу выразил предположение, что «некоторые силы заинтересованы в том, чтобы в городе не было фирм, компаний и частных застройщиков, которые могли бы продавать жилье по цене 22–25 т.р. за кв. м. По мнению эксперта, крупные компании, лоббирующие определенные интересы, заинтересованы в том, чтобы цена на недвижимость была в два раза выше – в районе 45–50 т.р.
По словам Ольги Подрезовой, директора строительной компании, к которой у мэрии нет претензий, «если строительная компания оформила в аренду земельный участок в полном соответствии с существующим законодательством, выполнила все строительные работы в соответствии с установленными градостроительными нормами, использовала качественные строительные и отделочные материалы, выполнила благоустройство и озеленение придомовой территории, построила детские и спортивные площадки, и все это время платила своим сотрудникам «белые» зарплаты, выплачивала в бюджет все установленные налоги – себестоимость жилья в построенном доме экономически не может быть ниже 30–35 тыс. руб».
По ее словам, покупая квартиру за 20 тыс. руб. за 1 кв. м у частного застройщика, можно получить плохо оформленный или вообще не оформленный земельный участок, отсутствие разрешения на строительство, серьезные конструктивные недочеты, использование самых дешевых строительных материалов и отсутствие инженерных коммуникаций. «У владельцев квартир в таких домах нет никакой гарантии надежности дома, в котором они живут. Кроме того, в любой момент они могут остаться без воды, электроэнергии и тепла», – предостерегает Подрезова.
«Что хотелось бы сказать частным застройщикам? Выходите на рынок на тех же условиях, на которых работают все законопослушные компании, и тогда уже попробуйте продавать по 22–25 тыс. руб. за кв.м», – подытожила руководитель компании.
Альберт Гаямян также добавил, что не всем нравится то, что частные застройщики решают свои вопросы через суд. «Уверен, что есть определенные личности, которые просто на этом делают бизнес, используя свои административные ресурсы, – сказал правозащитник. – Потому что когда я разговаривал с одним застройщиком и задал ему вопрос – могу ли я тебе помочь, у него была моментальная реакция – проблем нет! Просто все хотят договориться».
Правозащитники отмечают, что реклама строительных объектов допустима, если отсутствует решение суда о признании этих объектов незаконными
Кроме того, правозащитник отметил, что в настоящее время чиновники переключаются по команде губернатора на рекламу: «Губернатор сказал, что количество рекламы надо уменьшить. То есть логично, что размещение рекламы на щитах, перетяжках городских улиц возрастет в несколько раз по стоимости». По мнению правозащитника, цены возрастут так, что мелким компаниям будет не по силам рекламировать свои услуги.
Как писал ранее «ФедералПресс.Юг», на прошедшей пресс-конференции на тему «Перспективы сотрудничества в борьбе с самостроем в рамках проведения профилактических мероприятий» краснодарский мэр Владимир Евланов заявил, что властями ведется контроль СМИ с тем, чтобы те не печатали рекламу незаконных компаний-застройщиков. В то же время, по словам мэра, объявления о нечестных компаниях все еще «проскакивают». «Например, недавно читаю в «Российской Газете» большой материал, на целую страницу, о вводе дома в эксплуатацию, именно того, который является незаконным, а параллельно ведется следствие в отношении этой компании. К сожалению, это не единственный случай», – поделился тогда глава города, говоря о том, как потенциальных дольщиков вводят в заблуждение.
В то же время адвокат Андрей Болотенко отметил, что реклама строительных объектов, которая размещается в данный момент, либо которая планируется к размещению в СМИ, не может считаться незаконной, если отсутствует решение суда о признании этих объектов незаконными.
Борьба «белых» и «серых»
По мнению Ольги Подрезовой, сегодня «белые» и «серые» застройщики оказались в неравной конкурентной борьбе. «В заслугу «серым» застройщикам, как правило, ставят низкую стоимость построенного жилья. Но такую цену можно получить лишь не соблюдая главные законы строительного рынка», – уверен игрок на рынке недвижимости.
Она пояснила, что «белые» застройщики несут существенные затраты на всех этапах возведения объекта. «Прежде всего, необходимо оформить в аренду земельный участок с соблюдением всех требований закона. Причем это должен быть земельный участок, предназначенный для многоэтажного строительства, имеющий возможность подведения всех коммуникаций и сетей для многоквартирного дома. «Серые» застройщики, как правило, либо вообще не оформляют земельные участки надлежащим образом, либо строят многоэтажные дома на участках, предназначенных для индивидуальной застройки. «А значит, нет никакой гарантии, что у жителей этих домов будут электроэнергия, газ, вода, канализация и отопление, – подытожила Подрезова. Она также добавила, что наиболее затратной частью как раз и является подключение к инженерным сетям и коммуникациям, или же строительство собственных объектов коммунальной инфраструктуры.
Также руководитель добавила, что при комплексном освоении территории строительные компании должны построить за свой счет еще и значительную часть социальной инфраструктуры: школы, детские сады, почтовые отделения, поликлиники.
Михаил Панченко уверен, что малый бизнес готов сегодня работать наравне с крупным. «Однако крупный бизнес монополизировал рынок и цену сбрасывать не хочет, – рассказал эксперт в своем интервью «ФедералПресс.Юг». – Малый же находит другие возможности заинтересовать покупателя, не только доступной ценой, но и качеством». «Покупателю, в принципе, все равно, где купить квартиру: у законного застройщика либо так называемого «серого», – считает Панченко. – Конечно, люди рискуют, покупая, у частного застройщика, если тому не удастся получить впоследствии разрешение в суде». Но для некоторых – по словам эксперта – это единственная возможность приобрести квартиру по доступной цене. «Позволить купить себе жилье у законного застройщика по договору долевого участия и цене от 45 тыс. за кв. м. они не имеют возможности», – рассказал представитель строительной компании. По его словам, ипотека – это кабала. «Да и не каждому ее дадут (с маленькой зарплатой получить невозможно). Тем более у нас в крае, как и в целом в России, масса примеров обманутых дольщиков, которые, казалось бы, покупали жилье у надежного застройщика, рекомендованного властями и имеющего всю разрешительную документацию, причем по довольно высокой цене и в блочных домах, – вспомнил эксперт. – А после оставались без квартир и судятся годами за свое жилье». Поэтому наличие договора долевого участия (как того требует закон) еще не гарантирует получение обещанного жилья. По той же причине покупатель идет к тому застройщику, который завоевал себе репутацию на строительном рынке, имеет сданные дома, пусть и узаконенные в суде», – подытожил Панченко.
Эксперт также уточнил: «Строительные комплексы, возводимые и сдаваемые по решению суда, так называемое незаконное строительство – проблема всей страны. Так, только в Москве и области возводится более 500 таких объектов. Как известно, право собственности на самовольное строение сегодня можно оформить и в суде. Это выгоднее, поскольку гораздо быстрее, чем вся процедура первичного согласования разрешительной документации, и закон позволяет это делать. При условии, что у застройщика есть право на землю, а также то, что возведенная постройка не нарушает права и законные интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан».
Интересы обманутых дольщиков не в счет?
Сами чиновники оправдывают свою активность по борьбе с самостроем тем, что незаконное строительство в последнее время обрело угрожающие масштабы. По мнению некоторых экспертов, Краснодар стоит в первых строчках рейтинга по количеству «серых» построек, в одном ряду с Москвой, Санкт-Петербургом и Сочи.
«В настоящее время администрацией Краснодара направлено в суды около 130 исковых заявлений для решения вопроса о сносе самовольных построек. В случае удовлетворения исковых требований, без жилья останутся десятки тысяч граждан, что, соответственно, послужит основанием для направления от них же исковых заявлений для решения вопроса о возмещении причиненного материального ущерба», – рассказал в интервью «ФедералПресс.Юг» адвокат и партнер Центра Правосудия Андрей Болотенко.
По его мнению, борьба муниципальных органов с «самостроями» в существующем контексте не учитывает интересы граждан. «В сложившейся ситуации необходимо искать компромисс и учитывать интересы как строителей, так и их клиентов», – уверен эксперт. По его словам, если компромисса все-таки удастся достигнуть, граждане смогут приобрести в собственность квартиры, а не лишиться их.
«ФедералПресс.Юг» будет следить за картой конфликтов на рынке недвижимости.