В среду, 31 октября, генплан Перми и концепция «компактного города», главным идеологом которой был экс-губернатор Олег Чиркунов, сдали еще один бастион. Комиссия по землепользованию и застройке администрации Перми удовлетворила просьбу ЗАО «ПИК-Регион» и разрешила строить на территории бывшего аэропорта Бахаревка жилые дома от четырех этажей и выше.
В среду, 31 октября, генплан Перми и концепция «компактного города», главным идеологом которой был экс-губернатор Олег Чиркунов, сдали еще один бастион. Комиссия по землепользованию и застройке администрации Перми удовлетворила просьбу ЗАО «ПИК-Регион» и разрешила строить на территории бывшего аэропорта Бахаревка жилые дома от четырех этажей и выше. Участники рынка приветствуют это решение новых властей, но провожать генплан Перми и его принцип компактного города не торопятся. Подробнее – в материале «ФедералПресс.Приволжье».
ГК «ПИК» приобрела участок на Бахаревке еще в 2007 году: площадка обошлась застройщику в 73 млн рублей при тогдашней рыночной стоимости в 5 млрд рублей. Уже тогда ПИК объявил о намерении построить на территории бывшего аэропорта 1 млн кв. м жилья. Реализацию наполеоновских планов пришлось отложить в связи с наступлением кризиса. Затем на пути ПИКа встали принципы нового генерального плана Перми, основанные на развитии города в существующих границах (т. н. «компактный город»). Сначала участок на Бахаревке находился в статусе «белого пятна», то есть регламент, разрешающий те или иные виды строительства, отсутствовал в принципе, а в 2011 году площадке была присвоена градостроительная зона Ц-6, позволяющая возводить там промышленные и торговые объекты.
Вернулись к идее застройки Бахаревки только после утверждения на посту главы Пермского края Виктора Басаргина, который выразил поддержку проекту многоэтажной застройки на землях бывшего аэропорта. По его словам, он «надеется, что компания выйдет на площадку в конце 2013 года» и будет строить примерно по 100 тыс. кв. м в год. Мэрия поняла сигнал губернатора правильно, и просьба ПИКа о смене зонирования на участке была удовлетворена; впрочем, решение еще должна утвердить Пермская городская дума, которая в последнее время не отличается покладистостью при взаимодействии с администрацией Перми.
Бахаревка, пожалуй, последний крупный строительный проект в городе, приостановленный «по вине» новых Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). В августе проблема обманутых ожиданий застройщиков фактически была решена оптом – в ПЗЗ были внесены поправки, согласно которым высотность зданий ограничили только для центра Перми, где возводимые здания должны быть не выше двадцати метров. Плюс 10,5 м – ограничение для зон индивидуального жилищного строительства. Многие застройщики, покупавшие у муниципалитета землю под высотное строительство и вынужденные пересмотреть свои планы, вздохнули с облегчением. Многие новые поправки в ПЗЗ по сути противоречат идеологии Генплана, и это еще может помешать им пройти депутатские слушания и вступить в силу, но общая тенденция уже очевидна – новая власть хочет строить много и высоко. «Политическим решением» высотную застройку новых микрорайонов (Ива и Бахаревка) уже назвал в интервью «ФедералПресс.Приволжье» сити-менеджер Перми Анатолий Маховиков. Правда, он оговорился – в городе очень много ветхого жилья, как и домов, которые вскоре «придут в негодность», и если увеличение объемов строительства в любом формате поможет решить проблему, то это уже будет благом для города.
Гендиректор ОАО «Стройпанелькомплект», председатель совета ассоциации «Пермские строители» Виктор Суетин считает, что происходящее с генпланом – вполне закономерная ситуация. «Я никогда не понимал, что такое «компактный город, – говорит Виктор Суетин. – Это как строить коммунизм в отдельно взятой стране. Мне кажется, такой проект надо было начинать с чистого листа, с новой точки, например, с Камской долины. А мы в итоге пытаемся насадить кардинально новую концепцию на уже сложившуюся структуру, уже сложившуюся архитектуру, – это неизбежно заняло бы слишком много времени. Поэтому то, что сейчас происходит, – вполне закономерно. Высотная застройка Бахаревки – нормальное решение. Фактически сейчас какие-то высотные ограничения остались только в центре. По остальным площадкам застройщики вернулись к своим прежним планам. И количество этажей теперь будет определять только рынок».
Председатель совета директоров СГ«Урал-Сервис 2000» Леонид Лейфер тоже считает, что процесс отхода от принципов генплана закономерен: «Город исторически сложился как растянутый вдоль двух берегов реки. Он так и будет развиваться, это естественно. Просто теперь по более понятным правилам. Я надеюсь».
Заместитель гендиректора ОАО «Камская долина» Алевтина Романова считает, что повышение этажности «не ставит крест на генплане, поскольку это лишь общее направление градостроительной политики города». «Думаю, что в случае с Бахаревкой принято справедливое решение. Инвестор приобретал землю с одним расчетом, а смена условий эти расчеты нарушила. Естественно, что это сказалось на динамике реализации проекта», – считает Алевтина Романова.
Бахаревка интересна еще и тем, что на территории бывшего аэропорта практически нет никакой инфраструктуры – ни дорог, ни канализации, ни воды, ни электричества. Уже в 2007 году власти Перми заявляли, что планов по строительству объектов инфраструктуры для Бахаревки у муниципалитета нет. Сегодня руководство ГК ПИК заявляет, что в компании принято решение о самостоятельном строительстве коммуникаций: эти расходы будут заложены в стоимость жилья. Объем строительства прежний, 1 млн кв. м, застройщик планирует выйти на площадку в течение года после завершения всех подготовительных работ и оформления документов.
Оценить, во сколько обойдется ПИКу строительство сетей на Бахаревке, не берется пока никто – ни «ресурсники», ни строители. Однако последние настроены в основном оптимистично.
«Что касается отсутствия сетей, то я думаю, что этот фактор был учтен при покупке участка, и объемы строительства позволят компенсировать затраты на возведение инфраструктуры», – считает Алевтина Романова.
Виктор Суетин не считает, что необходимость строительства коммуникаций как-то существенно повлияет на цену готового квадратного метра на Бахаревке: «На огромный комплекс Бахаревки не так уж и трудно протянуть сети. В конечном итоге стоимость жилья определяет рынок, и я думаю, что цена будет не выше, чем в среднем по городу, в зависимости от класса жилья».
«Меня бы сети при таких объемах не испугали, – говорит Леонид Лейфер. – Большая квартальная или микрорайонная застройка всегда интересна. Стоимость сетей «размажется» на большое количество квадратных метров и не будет так заметна. А стоимость техприсоединения фиксированная, зависит от объемов. Да и при таких объемах с ресурсниками всегда можно договориться. Поэтому я думаю, объем застройки компенсирует затраты на строительство коммуникаций».
Более серьезный вопрос – отсутствие подъездов и внутриквартальных дорог. Однако и это, по мнению Леонида Лейфера, «не так страшно и вполне решаемо».
«Решение» предлагает член комиссии по землепользованию и застройке Денис Галицкий. «Этот огромный участок земли не имеет проекта планировки, и ранее комиссия всегда требовала разработки проекта планировки перед сменой зонирования больших территорий, – пишет в своем блоге эксперт. – Отсутствие проекта планировки означает, что на данной территории нет нарезки кварталов, не пробиты улицы. Так что строить можно как угодно и где угодно, руководствуясь только максимизацией прибыли, не забивая голову транспортной доступностью и прочими вещами, которые потом лягут на плечи муниципалитета». Денис Галицкий считает, что ситуация может вообще развиваться по неожиданному сценарию: «Если потом муниципалитет по собственной инициативе разработает проект планировки и нанесет на карту улицы (территории общего пользования), то формально собственник участка («ПИК-Регион») может потребовать выкупа по рыночной цене земли под улицами. Если бы зонирование не меняли и собственник был сам кровно заинтересован в проекте планировки, то он просто бы отдал эти земли, чтобы остальные сделать пригодными для жилищного строительства».
«В среднем затраты на подключение к сетям обходятся в 3000 рублей на 1 кв. м, – рассуждает источник «ФедералПресс.Приволжье» на строительном рынке. – Это в обычной, нормальной ситуации, когда не надо далеко тащить коммуникации и строить новые. В данной ситуации трубы тянуть придется чуть ли не от ТЭЦ-9, которая нуждается в реконструкции (и на это тепловики наверняка попросят денег у застройщика). Плюс нужно строить мощную подстанцию – подстанция «Бахаревка», опять же, нуждается в реконструкции, да ее и просто не хватит на заявленные объемы. Поэтому я думаю, что весь этот шум и громкие заявления затеян только для того, чтобы у ПИКа участок не отобрали под развитие малой авиации, которую Медведев (Дмитрий Медведев, глава правительства РФ, – «ФедералПресс.Приволжье») велел возрождать. А построят ли что-нибудь в реальности – еще неизвестно».