В Челябинской области начнут строить жилье для последующей сдачи в аренду по льготным ценам. Такие договоренности достигнуты между областным правительством, столичным Агентством финансирования жилищного строительства (АФЖС) и Южно-Уральской корпорацией жилищного строительства и ипотеки (ЮУ КЖСИ).
В Челябинской области начнут строить жилье для последующей сдачи в аренду по льготным ценам. Такие договоренности достигнуты между областным правительством, столичным Агентством финансирования жилищного строительства (АФЖС) и Южно-Уральской корпорацией жилищного строительства и ипотеки (ЮУ КЖСИ). Несмотря на заявленную агентством популярность такого жилья в других регионах, эксперты челябинского рынка ставят под сомнение привлекательность данного проекта для застройщиков. Тормозит развитие легального арендного рынка жилья и отсутствие федерального законодательства. Тем не менее, первые доходные дома появятся в южноуральских муниципалитетах уже в следующем году. Подробности – в материале экспертного канала «УралПолит.Ru».
Предполагается, что арендное жилье заинтересует муниципалитеты и крупные градообразующие предприятия, которые смогут привлекать специалистов из других городов, обеспечивая их недорогим, но достойным служебным жильем. Сообщается, что ставка аренды в таких квартирах будет ниже среднерыночной, часть ее должна компенсироваться властями либо предприятием. В будущем арендованную квартиру можно будет выкупить. Опять же, по привлекательным ценам. Для Челябинской области в условиях современных реалий, озвученная ставка в 6 000 рублей аренды за однокомнатную квартиру более чем гуманна. «В рамках той финансовой модели, которую мы обсуждали, плата за арендное жилье будет от 6 000 рублей. В эту сумму входят услуги за содержание жилья, арендная плата и проценты банков», – сообщил зам председателя областного правительства Сергей Шаль.
По словам замгендиректора по экономике ЮУ КЖСИ Ларисы Гусак, реализация подобных проектов положительно повлияет на трудовую миграцию в регионе и расширит перечень господдержки: «Продукт делает привлекательным то, что квартиры в доходных домах полностью оборудованы мебелью и бытовой техникой – это является обязательным условием продукта «Арендное жилье».
АФЖС – дочерняя структура Агентства по ипотечному жилищному кредитованию – с помощью проекта «Арендное жилье» реализует задачу, поставленную президентом в 2012 году. По указу главы государства «О мерах по обеспечению граждан РФ доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» предлагалось создать в регионах рынок арендного жилья для людей с невысоким доходом. Согласно программе, в течение пяти лет ежегодно должно вводиться в эксплуатацию не менее пяти миллионов квадратов жилья экономкласса. Продаваться такая недвижимость должна минимум на 20 % ниже рыночных цен, не дороже 30 тысяч рублей за квадратный метр.
Реализуя проект «Арендное жилье» в регионе, правительство Челябинской области будет подбирать участки под строительство, помогать застройщикам с подведением коммуникаций и искать средства для компенсации затрат. ЮУ КЖСИ проведет исследования рынка и выявит потребность в таком жилье, а затем сформирует под него заказ.
Реализуемый агентством продукт «Арендное жилье» – это своего рода ипотека для юрлиц, благодаря которой муниципалитет, субъект РФ или любая частная компания может купить жилье для последующей сдачи его в аренду. Кредит выдается максимум на 20 лет, его сумма – от 5 до 500 миллионов рублей. Сделка оформляется под залог дома или его части, а ставка колеблется от 8,8 до 12,7 % годовых в зависимости от срока и стоимости заложенного имущества. Погашать такой кредит заемщик будет за счет поступающих ему арендных платежей.
По данным Агентства финансирования жилищного строительства, несмотря на относительно недавний старт проекта – в 2012 году, он уже пользуется спросом в регионах. Первые дома по проекту «Арендное жилье» были построены в Новосибирске для резидентов технопарка в Академгородке и молодых ученых. Для сдачи в аренду выкупили 130 квартир в трехэтажных домах. За аренду однокомнатной квартиры квартиросъемщики платили 14 тысяч, двухкомнатная и трехкомнатная обходилась соответственно на одну и две тысячи дороже. Половину арендной ставки оплачивали бюджет и работодатель.
В 2013 году арендный дом построил для своих работников «Арзамасский приборостроительный завод», в ближайших планах – возведение еще пяти таких объектов. В августе на Алтае заселили дом, состоящий из квартир, арендуемых работниками бюджетной сферы – врачами и учителями. В сентябре в Никольском районе Пензенской области открылся 27-квартирный жилой дом. В условиях нехватки арендного жилья вблизи строящегося завода запуск дома в эксплуатацию оказался как нельзя кстати, отмечают в пресс-службе АФЖС. Целый квартал арендного жилья из 15 домов планируется построить в селе Буздяк (Башкортостан). Продуктом «Арендное жилье» заинтересовались власти Калмыкии, администрация Ростова-на-Дону.
Сейчас рынок арендного жилья в Челябинске и области складывается стихийно и находится «в тени». Зачастую собственник не платит налоги за сдачу недвижимости в аренду. Предложение формируют владельцы квартир и риэлторские агентства. Так, для областного центра разбег арендной ставки на съем однокомнатного жилья составляет от 10 до 16 тысяч в зависимости от площади квартиры, наличия мебели, района. Для двухкомнатных ценник начинается в среднем от 12 и доходит до 18 тысяч, для трехкомнатных – варьируется от 15 до 30 и выше тысяч рублей. В таких условиях озвученная в 6 тысяч рублей цена за аренду меблированной однокомнатной квартиры выглядит более чем привлекательной. Стоит отметить, что строительство так называемых доходных домов, построенных специально для сдачи квартир в аренду не получило широкого распространения в регионе. Единственным удачным проектом можно назвать разве что доходный дом «Челябинский рабочий», построенный в 2012 году компанией КПДиСК. Девятиэтажка в Ленинском районе предназначена для сдачи в аренду квартир для иногородних и командировочных сотрудников. В январе 2013 года в доме, рассчитанном на 600 человек, размещалось 230.
Впрочем, этот проект, скорее, исключение из правил, пока строительство такого рода жилья вряд ли способно заинтересовать местных застройщиков. Выгода от участия в подобных проектах местных властей хоть и связана с внушительными расходами, но, на первый взгляд, казалось бы, очевидна. Это социальная политика, господдержка, забота о гражданах. Преимущества, которые получают предприятия, привлекая квалифицированных сотрудников из областного центра, тоже вполне можно оценить. Однако, чем можно заманить в подобный проект частного застройщика, до конца не понятно.
Законопроект о доходных домах Госдума должна была рассмотреть еще в 2012 году. В конце сентября он был принят в первом чтении. Согласно документу, инвесторов хотят привлечь к застройке пока еще не определенными налоговыми преференциями, помощью в получении земли и установке коммуникаций. По мнению депутата Госдумы РФ от Челябинской области Сергея Вайнштейна, проект закона оставляет много вопросов, один из которых – как привлечь частных инвесторов к строительству арендного жилья. «Пока остается открытым вопрос, как правительство заинтересует бизнес строить такое жилье. Возможно, если речь идет о некоммерческой аренде, государство могло бы на льготных условиях предоставлять землю под такие дома, субсидировать до 90 % ставки по банковским кредитам, привлекаемых строителями», – считает Вайнштейн.
«Проблема аренды жилья в городе, конечно, есть. И в сложившихся условиях цена в 6 тысяч рублей очень привлекательна для людей. А что касается строительных компаний, такие проекты будут выгодны им, только если затраты на строительство будут очень низкими», – считает директор по развитию риэлторской компании «Служба недвижимости» Денис Стукалов.
Генеральный директор АН «DAN-Инвест» Валентин Корытный полагает, что вопрос выгодности участия застройщиков в проекте «Арендное жилье» остается открытым. Пока не определено, кто и как будет выкупать квадратные метры у строителей. «Если государство будет выкупать у застройщиков квартиры по рыночным ценам, это будет выгодным, – считает Корытный. – А если сами строители будут сдавать в аренду такое жилье, до конца не понятно, как будут покрываться затраты на строительство».
Как пояснил корреспонденту «УралПолит.Ru» гендиректор АФЖС Андрей Шелковый, компания, заинтересованная в создании фонда арендного жилья, получает возможность оформить ипотеку на выгодных условиях и под более низкий процент, а застройщик – получить крупный заказ. «Для застройщиков участие в формирование фондов арендного жилья – это возможность строить под заказ, когда есть четкое понимание, что построенное жилье будет выкуплено, – говорит Андрей Шелковый. – Причем, кредиты выдаются на приобретение уже построенного жилья. В каждом случае субсидии рассчитываются индивидуально, но в регионах, где доходные дома уже введены в эксплуатацию, предприятия или администрация компенсируют до половины арендной платы. Челябинская область, скорее всего, не будет исключением. Если говорить об аренде квартиры с правом последующего выкупа, то пока у агентства нет подходящего механизма реализации. Но мы рассмотрим варианты создания инструмента, который позволил бы гражданам выкупить арендуемое жилье».
По словам собеседника экспертного канала, одно предприятие в Челябинской области уже готово выкупить арендный дом, но так как сделка находится на стадии согласования, название компании не разглашается. В ближайших планах агентства – строительство в 2014 году арендного дома в Магнитогорске и трех доходных домов в Чебаркуле.