«ФедералПресс.Приволжье» стали известны интересные нюансы конкурса на право застройки квартала 179 в центре Перми, где ранее располагалась краевая психиатрическая больница. Согласно документации конкурса, критерий арендной платы является самым несущественным при оценке заявок участников – всего 1/10 (0,1) от максимальной суммы баллов.
«ФедералПресс.Приволжье» стали известны интересные нюансы конкурса на право застройки квартала 179 в центре Перми, где ранее располагалась краевая психиатрическая больница. Согласно документации конкурса, критерий арендной платы является самым несущественным при оценке заявок участников – всего 1/10 (0,1) от максимальной суммы баллов. Решающие критерии нематериальны и субъективны – опыт участника (0,3) и предложения по концепции застройки (0,3). При этом предложенная цена аренды – 200 млн рублей – в три раза меньше балансовой стоимости участка и в четыре раза ниже минимальной рыночной стоимости. Победитель конкурса может просто «игнорировать» критерий цены (заложив ее минимальный показатель в 200 млн), получить наивысшие баллы по другим критериям и «почти даром» получить лучший участок под застройку в Пермском крае. Тем более что эти 200 млн рублей, вероятно, будут израсходованы собственником земли – краевым ОАО «Пермагростройзаказчик» – на оплату земельного налога и снос расположенных на участке зданий. Впрочем, последнее слово – за советом директоров «Пермагростройзаказчика», в который входят чиновники и депутаты парламента Пермского края. Подробности – в материале «ФедералПресс.Приволжье».
Конкурсный отбор инвестора на застройку квартала № 179 на территории бывшей краевой психиатрической больницы Перми компания-оператор проекта, ОАО «Пермагростройзаказчик» (ПАСЗ, 100-процентная собственность края), объявила 22 марта. Заявки принимаются до 23 апреля, итоги конкурса подведут до 26 апреля. Застройка квартала площадью 9,6 га будет осуществляться на основе архитектурной концепции (точнее, эскизного проекта), предложенной победителем конкурса.
Предложенная в документации конкурса (имеется в распоряжении «ФедералПресс.Приволжье») стоимость аренды квартала – 200 млн рублей, из которых 70 млн – залог участников конкурса (победителю не возвращают) и 130 млн – выплачивается в течение срока аренды. При этом такие параметры, как объем собственных инвестиций, формат участия ПАСЗ в освоении площадки и даже формат выплаты аренды (деньгами или квартирами) участники конкурса должны предложить самостоятельно.
Конкурсные странности
Первой странностью является низкая весомость «материальных» и «измеримых» критериев конкурса. Предложения участника по цене аренды, порядке оплаты, условиям инвестиционного договора, срокам реализации проекта – все это составляет 1/10 (0,1 балла) от общей оценки, которую получает потенциальный застройщик. На первый же план выходят такие критерии как успешный опыт в реализации девелоперских проектов (0,3) и предложения по концепции застройки (0,3). Даже финансово-экономическое состояние участника оценивается «дороже» предложенной арендной платы и сроков реализации проекта – максимальный балл по «финансовому» критерию составляет 0,15. При этом есть возможность предоставлять данные по целой группе компаний, а не по конкретной компании-девелоперу. В такой ситуации инвестору, входящему в подобную группу компаний, будет намного проще получить наивысший балл, опираясь на финансовые показатели коллег по группе. Есть также пункт «предложения по развитию инфраструктуры», который оценивается в 0,15 балла, – заметим, что в этой части от участников требуются только предложения. Строить какие-либо инфраструктурные объекты победитель не обязан.
Таким образом, для победы в конкурсе не нужно упираться в повышение арендной платы или сокращение сроков реализации проекта, ведь даже если участник предложит огромные цифры и кратчайшие сроки, он не получит более 0,1 балла. Интересно, что в представленном проекте договора такое поведение девелопера словно бы предусмотрено – суммы арендной платы (70 и 130 млн) прописаны в проекте договора, в то время как другие «оцифрованные» моменты численных показателей не имеют – участник конкурса предлагает их самостоятельно.
Второй странностью является несоответствие арендной платы и балансовой стоимости земельного участка. По результатам оценки, проведенной перед внесением участка больницы в уставный капитал ПАСЗ специалистами ООО «Земельная компания «Зеленая миля» (имеется в распоряжении «ФедералПресс.Приволжье», проводилась по заказу краевого агентства по управлению имуществом), балансовая стоимость участка составляет (на момент оценки, 9 августа 2011 года) 593,83 млн рублей. Этот показатель отражен и на балансе ПАСЗ.
Каким образом ПАСЗ – после завершения проекта и перехода права собственности построенного жилья (и, естественно, земли под ним) инвестору – будет списывать с баланса имущество на сумму почти в 600 млн рублей, за которое удалось получить лишь 200 млн, – непонятно, и очевидно, что такая ситуация вызовет пристальное внимание прокуратуры и следственных органов.
Отметим, что, по мнению собеседников «ФедералПресс.Приволжье», сегодняшняя рыночная стоимость участка может превышать 1 млрд рублей. Он имеет прекрасное расположение, обеспечен сетями инфраструктуры, находится в руках одного собственника – лакомый кусок.
Третьей странностью являются расходы ПАСЗ при реализации девелоперского проекта. Поскольку собственником участка будет являться «Пермагростройзаказчик», то он и будет платить земельный налог, который, по словам экспертов «ФедералПресс.Приволжье», может составить 9–10 млн рублей ежегодно, то есть в лучшем случае 45–50 млн прямых потерь общества. Кроме того, ПАСЗ берет на себя все расходы и организационные мероприятия по сносу зданий бывшей психиатрической больницы, расположенных на территории участка. А снос строений, в которых ранее располагалось медицинское учреждение, стоит много дороже, чем снос простого жилого дома, ведь это требует тщательной утилизации, обеззараживания почвы, проведения определенных исследований. По словам экспертов, стоимость работ по сносу может составить от 100 млн рублей и более. В проекте договора с застройщиком говорится о том, что снос зданий должен закончиться до 15 июля 2013 года. При том, что окончательно подписать все документы с девелопером ПАСЗ обязуется до 1 мая этого года.
Учитывая расходы на текущую деятельность общества, арендная плата победителя конкурса – 70 млн сразу, 130 – в течение срока реализации проекта – с трудом покроет собственные расходы «Пермагростройзаказчика» при реализации проекта. Ни о каких доходах общества – а соответственно, и доходах бюджета Пермского края, – говорить не приходится.
Среди пермских строителей уже давно укрепилось мнение, что конкурс проводится исключительно в интересах «строительной» структуры группы компаний «Ренова» Виктора Вексельберга – компании «Кортрос». Она уже презентовала проект освоения квартала № 179, который предполагает строительство 177 тыс. кв. м жилья комфорт-класса в ходе французской выставки MIPIM. Любопытно, что в этом случае также наблюдается «соприкосновение цифр»: согласно конкурсной документации, общий объем построенного в квартале жилья должен составить 240 тыс. кв. м, из которых 25 % – 60 тыс. кв. м – жилье экономкласса. И ничего не мешает «Кортрос» вместе с презентованными 177 тыс. «комфортных» метров построить еще 60 тыс. «экономичных» и получить тем самым искомые 240 тыс. кв. м.
Кроме того, при участии в конкурсе «Кортрос» сможет и поделиться опытом реализации крупного девелоперского проекта в Екатеринбурге, и предоставить финансовые показатели всей группы компаний. По этим весомым критериям структуре Виктора Вексельберга явно не будет равных.
Последнее слово – за советом директоров
Руководитель ПАСЗ Илья Юков настаивает на том, что «рыночная стоимость земельного участка, занятого зданиями и сооружениями, в которых ранее располагалась краевая психиатрическая больница, составляет, если быть точным, 598 миллионов рублей». По его мнению, продать эту землю за озвученный нашими экспертами миллиард невозможно: «Кто эти эксперты? На основании чего они сделали такие выводы? Могут ли назвать аналогичные земельные участки, выставленные в свободную продажу? Или у вас есть покупатель за миллиард? Тогда приводите, обсудим». Также Илья Юков подвергает сомнению и оценку стоимости сноса зданий бывшей психбольницы: «У меня есть другая оценка, сделанная, кстати, еще предыдущим руководством. Так вот, стоимость там ниже примерно раз в пять».
Что касается низкого удельного веса финансовых критериев оценки предложений участников конкурса, Илья Юков напоминает, что имущественный комплекс квартала 179 был внесен в уставный капитал «Пермагростройзаказчика» в целях «развития социальной и инженерной инфраструктуры города». «Именно на это обратили мое внимание члены совета директоров (некоторые из которых, к слову, принимали непосредственное участие в принятии указанного закона) во время нашей самой первой встречи, – говорит Илья Юков. – Именно этим положением и обусловлена градация по весомости критериев. ПАСЗ не выступает простым продавцом участка (поэтому и не выбран путь заключения договора купли-продажи), нас интересует еще и эстетическая и «прорывная» (в смысле развития городской среды) стороны медали. Кстати, если по критериям цены и сроков претендент получит нули (а ставить оценки будут члены совета директоров), то шансов выиграть у него будет крайне немного».
Последнее слово действительно принадлежит совету директоров ПАСЗ. На декабрь 2012 года в него входили зампред краевого правительства Олег Демченко, глава краевого минтранса Владимир Митюшников, экс-министр строительства и архитектуры Дмитрий Шаповал (его, скорее всего, заменит Дмитрий Бородулин), замминистра по управлению имуществом и земельными отношениями Игорь Кощеев, а также депутаты краевого парламента Александр Бойченко, Андрей Марков, Ольга Рогожникова, Вадим Чебыкин и Геннадий Шилов. Этим людям и предстоит принимать окончательное решение о том, насколько выгодным для «Пермагростройзаказчика» будет контракт с победителем конкурса. Илья Юков уверен, что члены совета директоров ПАСЗ попросту не позволят отдать участок по цене, втрое более низкой, чем рыночная. Директор ПАСЗ рассчитывает, что совокупная цена (сумма денег и квадратных метров) как раз и составит не менее 600 миллионов.
Конечно, ОАО «Пермагростройзаказчик» по законодательству об открытых акционерных обществах может не проводить никаких конкурсов в принципе – это всего лишь вопрос этики и эффективности распоряжения краевым имуществом. Пока же, если судить по вышеизложенным «странностям», площадку попросту подарят будущему победителю конкурса. Краевой бюджет, который мог бы заработать на продаже земли (пусть даже с обременением в виде обязанности реализовать конкретный, выбранный краевыми властями проект), не получит ровным счетом ничего. Впрочем, решающее, последнее слово должен сказать совет директоров ПАЗС. Но, с другой стороны, если совет директоров выберет не того, кто набрал наибольшее количество баллов, в чем смысл проводимого конкурса – быть может, проще «уговорить» совет директоров?
«ФедералПресс.Приволжье» будет следить за развитием событий.