Конкуренция на рынке управляющих коммерческой недвижимостью пока не очень высока. Собственники бизнес-центров предпочитают эксплуатировать здания с помощью собственных технических служб. Однако скоро ситуация будет меняться, уверены представители екатеринбургских управкомпаний. С каждым годом в столице Урала появляется все больше специфических объектов недвижимости, к которым нужен специфический подход.
Конкуренция на рынке управляющих коммерческой недвижимостью пока не очень высока. Собственники бизнес-центров предпочитают эксплуатировать здания с помощью собственных технических служб. Однако скоро ситуация будет меняться, уверены представители екатеринбургских управкомпаний. С каждым годом в столице Урала появляется все больше специфических объектов недвижимости, к которым нужен специфический подход. А в скором времени на эти услуги обратят внимание и государственные учреждения, в том числе больницы и суды. В «ФедералПресс-центре» прошел круглый стол, на котором эксперты обсудили будущее этого бизнеса. На круглом столе присутствовали директор УК «Корин Холдинг» Сергей Логвиненко, управляющая БЦ «Высоцкий» Ольга Петрушина, директор УК «AVS Девелопмент» Лев Тетин, руководитель отдела недвижимости Корпорация «Маяк» Виктория Шарапова и директор УК «R.management» Алексей Мальцев.
Екатеринбург с годами становится городом весьма привлекательным для бизнеса всех уровней. Здесь строятся новые офисники, в которых открывают филиалы федеральные и иностранные компании. Собственники этих бизнес-центров рано или поздно задаются вопросом: управлять своими владениями самостоятельно, либо же нанимать какую-то компанию? Большинство пока предпочитает справляться своими силами. Но эксперты считают, что в ближайшие 2-3 года ситуация на рынке управления изменится кардинально: все больше собственников отдадут предпочтение аутсорсингу.
Специализированные компании-управленцы обычно работают по трем направлениям: коммерция (сдача помещений в аренду), техническая эксплуатация здания и маркетинг (анализ рынка и продвижение объекта). Рынок таких компаний в Екатеринбурге в достаточной мере пока не сформирован. Как пояснил Алексей Мальцев, директор управкомпании R.management (управляет ТРЦ «Радуга» и «Комсомол»), в городе пока нет нужного количества компаний с опытом работы. Получается замкнутый круг: чтобы набраться опыта, необходимо брать объекты в управление, но без опыта управкомпании не могут получить работу.
Из 200 объектов коммерческой недвижимости на управлении посредством аутсорсинга находится не более десятка
Если смотреть на ситуацию со стороны собственников, то, по мнению Алексея Мальцева, для них в найме сторонней компании есть немало плюсов.
«В привлечении управкомпаний есть свои положительные моменты, но, в конечном итоге, все зависит от стратегии бизнеса. Если вы купили недвижимость, извлекаете из нее арендный доход и не планируете подавать, то проще создать собственную техническую службу эксплуатации здания. Если же вы этот бизнес воспринимаете чисто как девелоперский проект и в дальнейшем хотите избавиться от объекта, стоит привлечь управкомпанию. Плюсы от внешнего управления: возможность сосредоточиться только на бизнесе, наличие уникального опыта у управкомпании, обеспечение прозрачности бизнеса, когда возникает меньше злоупотреблений со стороны персонала», – считает эксперт.
Если же принято твердое решение, что управкомпания нужна, то стоит привлекать ее уже на стадии подбора земельного участка. В этом уверен гендиректор УК «Корин Холдинг» Сергей Логвиненко.
«Управкомпания должна появиться на этапе проектирования, а в идеале – на выборе земельного участка, потому что надо определить, что там можно и нельзя строить. Кроме того, управкомпания должна обязательно участвовать в проектировании, ведь нужно учитывать потребности арендаторов. Чем меньше ошибок происходит на стадии проектирования, тем лучше экономятся средства собственника и арендаторов. Как показывает опыт, когда объект построен, исправлять ошибки дорого и сложно», – поясняет он.
Директор УК «R.management» Алексей Мальцев и руководитель отдела недвижимости Корпорация «Маяк» Виктория Шарапова
Пока девелоперы Екатеринбурга предпочитают создавать в офисниках собственные эксплуатирующие службы. По данным Гильдии управляющих и девелоперов, в Екатеринбурге насчитывается 200 классифицированных бизнес-центров (2 млн кв. м). Из них не более десяти находятся на внешнем управлении. Со временем тенденция будет меняться, и Екатеринбург пойдет по пути Москвы: от своих служб – к привлеченным компаниям, иностранным либо отечественным.
По словам коммерческого директора УК «AVS Девелопмент» Льва Тетина, если до кризиса никто из застройщиков особо не думал, как и кто будет управлять их объектами, то теперь решения стали более взвешенными.
«Развитие рынка показывает, что меняется подход к объектам, и что время управкомпаний придет. Через год – три мы увидим, что управкомпании приходят к собственникам с детально проработанным предложением. Сам он на тот момент уже будет понимать, выгодно или нет содержать собственную службу эксплуатации здания», – сообщил Лев Тетин.
Директор УК «AVS Девелопмент» Лев Тетин
Между тем, рынок коммерческой недвижимости постепенно сам указывает на ближайшие тренды. Все больше появляется сложных специальных объектов, которые требуют от управленцев особого опыта.
«Есть объекты специализированные, сложные. Например, больницы. Главврач должен думать о больных, а не о том, как работает система вентиляции и кондиционирования – для этого должна существовать специальная управкомпания. Кстати, на Западе таких много. В Екатеринбурге у управкомпаний есть свои возможности. Например, здесь построили первый частный роддом, оператор «Билайн» возвел серверную, а региональный филиал «Ростелекома» готовится строить большой колл-центр. Это большие объекты на более чем тысячу рабочих мест, но, по сути, представляют собой офисники», – рассказал Сергей Логвиненко.
Помимо коммерческой недвижимости есть объекты федеральные и муниципальные – для них тоже постепенно будут искать управленцев. «Такая практика уже есть: многие федеральные структуры привлекают управляющие компании. Когда-нибудь это станет у нас обыденностью как, например, клининговая служба», – отметил Алексей Мальцев.
Таким образом, можно сделать прогноз о постепенном усилении конкуренции на рынке управления. Ведь появление разнообразных специфических объектов, не только коммерческих, может дать толчок к развитию бизнеса. Если запрос на управкомпании действительно появится, то со временем рынку будет что предложить в ответ.