30 мая в Госдуме прошли парламентские слушания по теме реформирования системы долевого строительства. Ситуация обманутых дольщиков, которые вложились в строительство домов, но в итоге остались без квартир (зато с обязательствами по ипотеке и необходимостью платить за съемное жилье) – одна из самых громких проблем последнего времени.
Люди пишут петиции, заявления в прокуратуру, обращения к губернаторам и президенту, устраивают митинги и голодовки, живут в палаточных городках возле недостроенных домов, но каких-то кардинальных перемен не видят. И количество обманутых дольщиков пока не снижается: в прошлом году было завершено 239 долгостроя, а появилось 303 новых. Комментирует директор Института актуальной экономики Никита Исаев:
«Чаще всего дольщики сталкиваются с тем, что сначала строительство идет по плану, квартиры успешно продаются, но в какой-то момент стройка замедляется или полностью останавливается. После этого начинается процесс банкротства застройщика. И хорошо, если банкротство вызвано настоящими финансовыми проблемами застройщика – тогда дольщики могут претендовать на получение компенсации от страховой. Но если выясняется, что банкротство стало следствием целенаправленного вывода средств застройщика, то есть мошеннических действий, это уже не страховой случай, и обманутым дольщикам остается только ждать помощи властей.
Но власти зачастую не только не спешат оказывать поддержку потерпевшим (а недостаточный контроль за деятельностью застройщика – это ошибка именно представителей власти), предлагая завершить строительство за счет самих же дольщиков, но и создают препятствия. Иногда из-за некомпетентности и халатности, а иногда и умышленно. Например, когда отказывают в выделении компенсационных земель застройщику-спасателю даже после принятия регионального закона (подобная практика встречается в Краснодарском крае), отзывают разрешения на строительство для объектов, работы по которым уже ведутся или даже завершены, отказываются подключать объект к коммунальным сетям. Кроме того, в ряде случаев обнаруживается предоставление преференций в завершении строительства застройщикам, которые заведомо будут обанкрочены в ближайшее время. В отдельных случаях региональные власти даже идут на снос домов, опираясь на уже неактуальную информацию о законности постройки. Например, недавно начался снос в Имеретинской долине вблизи олимпийских объектов. Но никакой реакции даже от куратора долевого строительства Виталия Мутко не последовало.
Да и вообще не все обманутые дольщики формально являются дольщиками. Если квартира приобреталась путем вступления в жилищно-строительный кооператив, то такой формат взаимоотношений не соответствует 214-ФЗ, а люди считаются пайщиками и не имеют никакой защиты, предусмотренной для граждан – участников долевого строительства. Их проблемы остаются вне поле зрения властей. На данный момент около 20.000 таких потерпевших остались без малейшей защиты со стороны закона.
Именно от законодателей сейчас и зависит в большей степени развитие ситуации в долевом строительстве в России, в котором с прошлого года началась настоящая революция: был утвержден запрет на текущее использование привлеченных у дольщиков средств, а все функции страховщиков были переданы в Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства, учрежденный госкомпанией «ДОМ.РФ».
Шаг логичный, и самими дольщиками приветствующийся: государственный фонд надежнее частной страховой компании, он не обанкротится, и, в случае необходимости, сможет рассчитывать на бюджетную поддержку. Однако сейчас сложилась ситуация, когда страховщиком гражданской ответственности части застройщиков по старым правилам являются коммерческие страховые компании, а части застройщиков по новым правилам – Фонд. Дольщики со страховкой от Фонда находятся в привилегированном положении.
Вот как эту проблему пытаются решить: в мае в первом чтении был принят законопроект, который предусматривает передачу страховой премии и обязательств от страховых компаний в Фонд. Однако способ реализации этой правильной идеи может привести к дальнейшему усилению неравенства среди дольщиков.
Во-первых, законопроект, который обсуждался на слушаниях, предусматривает передачу от страховщиков в Фонд не абсолютно всех обязательств, а только по тем договорам страхования, по которым не было подано требование на выплату компенсации. Имел неосторожность потребовать компенсацию от страховой, не зная грядущих перемен - рискуешь остаться ни с чем. Если выяснится, что застройщик – мошенник, и, соответственно, случай не является страховым, ни страховая, ни Фонд, к которому такой дольщик не имеет никакого отношения, не помогут. Такая вот дискриминация по дате подачи заявления на выплату компенсации. Зато договоры страхования со страховой премией, по которым уже нет никаких рисков (в случае, если дом уже построен и сдан), должны быть переданы в полном объеме. Странная избирательность: что нравится – беру, что не нравится – не беру. И она далека от идеи защиты дольщиков.
Да и жадность законодателей может сыграть злую шутку. Конечно, Фонду защиты прав дольщиков нужны деньги и на само завершение строительства, и консервацию проблемных объектов на время поиска инвесторов, и их охрану. На все собранных 22,25 млрд. рублей не хватит – по экспертным оценкам на завершение всех долгостроев потребуется порядка 200 млрд. рулей. Но стремление оставить страховщикам на ведение дел только 1% от собранной страховой премии, а 99% передать в Фонд – это верный путь к банкротству страховых компаний, из-за которых Фонд вообще может остаться без денег: а чем меньше денег в Фонде, тем больше проблем у дольщиков.
По оценке Всероссийского союза страховщиков, только на налоги ушло порядка 5%, а общие расходы на ведение деятельности оцениваются 14% - 15% от собранных средств. И вот пример, как будут проводиться расчеты, согласно этому законопроекту: к примеру, была застрахована ответственность застройщика, который должен сдать квартиру стоимостью в 5 000 000 рублей по ставке 0,9%. Страховая премия в таком случае составила 45 000 рублей. Согласно этому законопроекту, страховая компания может оставить себе не более 450 рублей, а как минимум 44 550 рублей должна передать в Фонд. Почему наши законотворцы в Госдуме просто проигнорировали пример расчета расходов на ведение дел по тому же ОСАГО (там эти суммы прописаны на уровне законов) – загадка.
А вишенка на торте – это отсутствие возможности урегулировать спорные моменты между страховщиками и Фондом. Нормальные пути разрешения конфликтов вообще не предусмотрены. Все как в армии: приказы не обсуждаются, приказы – выполняются.
То, что власти делают попытки помочь дольщикам – это хорошо. Но еще лучше, если эти попытки будут не «для галочки», а для людей. Дольщики начнут получать ключи от квартир или хотя бы компенсации в том случае, если будет создан реестр всех проблемных объектов, независимо от соответствия отношений застройщика и дольщиков (пайщиков) 214-ФЗ, пайщики будут приравнены в правах к дольщикам, будет проведен аудит проблем выявленных долгостроев, Минстрой выдаст предписание региональным властям устранить преграды для завершения строительства, объекты, которые не представляют никакого интереса для инвесторов, будут обеспечены бюджетным финансированием, и будут урегулированы спорные моменты в вопросе передачи страховых премий и обязательств от страховщиков в Фонд. А пока что видна только судорожная спешка законодателей перед летними каникулами. Только людям без квартир совсем не до каникул...»
Фото: из личного архива Никиты Исаева