В начале февраля министерство строительства Самарской области опубликовало распоряжение областного правительства об утверждении документации по планировке территории регионального значения «Пять кварталов». Таким образом власти Самарской области подтвердили намерение продолжать проект реновации исторического центра Самары. Однако по-прежнему открыт вопрос его финансирования. Как в отсутствие инвесторов региональная администрация сможет сдвинуть нашумевший проект с мертвой точки – в материале «ФедералПресс».
Презентованный в 2015 году инвестиционный проект реновации исторического центра Самары предполагает переустройство территории общей площадью 27 га в границах улиц Молодогвардейской, Красноармейской, Галактионовской, Рабочей, Самарской, Садовой и Льва Толстого. На участке находятся 39 исторических и архитектурных памятников, которые планировалось отреставрировать за счет инвесторов. В рамках проекта предполагалось построить 140 тыс. кв. метров жилья и 74 тыс. кв. метров коммерческой и офисной недвижимости на общую сумму 25 млрд рублей.
Городская общественность и профессиональное архитектурное сообщество неоднозначно расценили идею реновации. Местные жители не желали переселяться из центра города, отказывались признать свои дома аварийными, а специалисты подвергли инициаторов проекта критике за попытку уничтожения исторической среды старой Самары.
Однако главным камнем преткновения на пути реновации стало недостаточное финансирование. На переустройство квартала Е, с которого начали власти (в границах улиц Самарской, Красноармейской, Садовой и Льва Толстого – прим. ред.) требовалось 2,2 млрд рублей. Около половины из них предстояло потратить на расселение жителей и прокладку инженерных сетей. Для частичного финансирования проекта экс-губернатор Николай Меркушкин в 2016 году инициировал выпуск ценных бумаг народного облигационного займа. Эмитентом выступило ООО «Технологии строительства СОФЖИ», принадлежащее Самарскому областному фонду жилья и ипотеки. В январе директор СОФЖИ Реналь Мязитов объявил, что облигации реализованы на 100 %. Это позволило выручить 510 млн рублей. Однако, по словам соавтора «Пяти кварталов», директора ООО «Октогон» Олега Никитенко, из этой суммы на расселение квартала Е выделили лишь десятую часть. Вместе с тем за счет областного и городского бюджетов удалось собрать менее 700 млн рублей. Квартал Е частично расселили. На этом работы по проекту остановились и остались лишь в бумажной плоскости – часть документации «Пяти кварталов» еще требовала утверждения.
В январе 2018 года новый исполнительный директор ООО «Технологии строительства СОФЖИ» Сергей Кандаков объявил о досрочном погашении залоговых облигаций. Как пояснили в облправительстве, по причине экономической нецелесообразности. На тот момент у держателей облигаций находилось 1,3 тыс. штук на общую сумму 78 млн рублей. Остальную сумму СОФЖИ выкупило назад в течение прошлого года. Невыгодность программы народного займа в январе отметил и врио губернатора Дмитрий Азаров. Тем не менее, «облигационный заем, как инструмент привлечения средств населения для реализации различных инвестиционных проектов, подтвердил свою эффективность», – сообщили в ответе «ФедералПресс» представители «белого дома». – Подготовка, запуск и обслуживание первого регионального целевого облигационного займа стали ценным опытом». Предполагается, что власти не откажутся от идеи и сделают новую попытку продаж облигаций на благо проекта реновации. Сам же проект продолжается. «В настоящее время решается вопрос по установлению зон охраны объектов культурного наследия, находящихся на данной территории», – подтверждают в правительстве.
Отрезали лишнее
Опубликованный в феврале 2018 года план «Пяти кварталов» предполагает сокращение этажности постройки – с 11 до 7 этажей максимум. Соответственно, сократилось и количество жилья – со 140 тыс. кв. метров до 116 тыс. кв. метров, и число парковочных мест – с 2 тыс. 848 до 2 тыс. 370.
По мнению главного архитектора Центра планирования и проектирования городской среды и инфраструктуры Высшей школы экономики Виталия Стадникова, план «Пяти кварталов» создан на основе старого проекта, который не отвечает особенностям рынка сегодняшнего дня, задачам сохранения исторической среды и созданию комфортной городской инфраструктуры. Документация, которая готовилась под старый проект, наконец, прошла согласование и утверждена по инерции. «Уменьшение площади, скорее всего, проводится с учетом режима зон охраны объектов культурного наследия. Изначально предполагалось возведение свыше 200 тысяч квадратных метров, а в отсутствии зон охраны получалось 140 тысяч», – говорит архитектор.
«Всегда хочется сделать лучше, но лучше стоит дороже. Корректировка проекта проводится исходя из нынешних реалий, – считает председатель комиссии по местному самоуправлению, строительству и ЖКХ Общественной палаты Самарской области Виктор Часовских. – С другой стороны, если делать, то делать нужно на годы вперед, а значит, хорошо. Исторический центр Самары заслуживает большего уважения».
«Сокращение объемов строительства продиктовано высотными регламентами, которые существуют в этой части города и назначаются, исходя из вопросов сохранения историко-культурного наследия. Больше четырех-пяти этажной застройки, исходя из этих условий, быть не может. Отсюда сокращения жилых площадей и парковочных мест, - объясняет один из соавторов проекта «Пять кварталов» директор ООО «Проектная мастерская Рекон» Игорь Галахов.
Выход там же, где вход
На фоне корректировки проекта вопрос о его финансировании по-прежнему не ясен. С учетом имеющейся сегодня информации, очевидно, что денег нет даже на снижение этажности «Пяти кварталов». За последние три года не нашлось ни одного застройщика, который согласился бы воплотить идею реновации исторического центра Самары. Более того, с учетом сокращения количества квадратных метров, ждать положительной реакции от девелоперов и вовсе не приходится, считает Виталий Стадников.
«Учитывая неприятную репутацию проекта, сегодня ему нужен ребрендинг – другое название и другой подход со стороны власти по переделке территории, - поясняет Виталий Стадников. - Сегодня проект предполагает огромные риски, на которые девелоперы не пойдут. В условиях провала облигационного займа, изменений проекта, смены власти, а значит и смены договоренностей, в условиях непонятного входа и выхода из проекта, браться за него никому не хочется».
«С моей точки зрения, реализовать идею в нынешней ситуации можно на основе инвестирования государством и городом в развитие территории в долгосрочной перспективе, - предлагает Виталий Стадников свой вариант решения вопроса. - Это предполагает прокладку коммуникаций, строительство объектов, чтобы в дальнейшем получать прибыль за счет содержания территории – от повышения налогов на землю или арендной платы, налогов с деятельности, которую здесь ведут, и прочее. Это логика государственно-частного партнерства, где девелопер может быть соинвестором, но не управляющим».
Игорь Галахов тоже придерживается мнения, что для развития проекта необходимо взять курс на государственно-частное партнерство: «Многочисленные исследования сложившейся ситуации по «Пяти кварталам» убедили нас, проектировщиков, что такую многосложную во всех отношениях задачу можно решить, что называется, всем миром. Решить проблему в одиночку, к сожалению, инвесторам не под силу, как и органам местного самоуправления. Собственно строительство могли бы взять на себя инвесторы. Большие затраты несет подготовка площадки для строительства. Прежде всего – освобождение ее от прав третьих лиц, то есть снос ветхого жилого фонда на территории. И второе – выполнение технических условий сетевых компаний по подготовке инженерных коммуникаций для будущего энергоснабжения этой застройки. Если помочь будущему застройщику в решении этих вопросов, или хотя бы одного из них, думаю, проблему можно было бы решить».
Виктор Часовских помимо высказанного варианта видит будущее проекта в соединении идеи облигационного займа с кредитованием: «Не смотря на неоднозначные мнения об облигациях, думаю, бросать эту затею нельзя. Для реализации строительства «Пяти кварталов» нужно использовать и облигации, и банковское кредитование. В зависимости от того, что выгодно в конкретный промежуток времени. Условия постоянно меняются, их нужно отслеживать».
Эксперт уверен: инвесторов можно найти и сегодня, если власти, наконец, решат вопрос с собственниками жилья на территории объекта. «Я знаю, что инвесторы изъявляли желание взяться за проект, но из-за противостояния местных жителей процесс неоднократно тормозили. Проблема в том, что на увеличение общего имущества дома требуется согласие всех собственников жилых помещений. В прошлый раз это не доработали с гражданами. И все попытки начать работы провалились», - поясняет Виктор Часовских.
Директора ООО «Октогон» Олег Никитенко считает, что действовать необходимо пошагово и стремительно. «Для начала нужно завершить расселение квартала Е, сформировать земельные участки, решить вопрос зон охраны объектов. И двигаться дальше. Для этого необходимо преодолеть административные барьеры. Ведь расселив часть квартала, расчистили дорогу и точечным застройщикам. Пока решаются проблемы по проекту, на этом месте может появиться «свечка», – говорит э Олег Никитенко. – Определенно для развития исторического центра требуется участие государства. Если власть задаст стратегию на годы вперед и не станет от нее отходить, бизнес увидит стабильность и сможет найти для себя гарантии, а значит, согласится на поддержку проекта».