Администрация Нижнего Новгорода обратилась в суд за прекращением права собственности ООО «Международная строительная компания» на четыре земельных участка в районе Почаинского оврага, отданных под строительство элитного жилого комплекса. Против застройки этой территории активно выступали общественники и местные жители, которые настаивают на сохранении в этом месте озелененной территории и развитии ее как зоны отдыха. Застройщик, уже привлекший на реализацию проекта, по своим подсчетам, не менее 600 млн рублей, с исками мэрии не согласен. Аргументы сторон и мнения независимых юристов – в материале «ФедералПресс».
Дома не построены, в бюджете дыра
О расторжении договора о развитии застроенной территории (РЗТ) в границах улицы Ильинской, переулка Плотничного и улицы Архитектора Харитонова в центре Нижнего Новгорода в городской администрации сообщили в марте этого года. Прекращение договора с ООО «Международная строительная компания» («МСК», г. Москва) в мэрии объяснили неполным исполнением застройщиком обязательств по расселению жилых домов. Как утверждают в администрации, на текущий момент «МСК», которая собиралась реализовать в районе Почаинского оврага проект «Сердце Нижнего», из девяти домов, которые должна была расселить в течение трех лет после утверждения проекта планировки и межевания (утвержден в марте 2011 года и впоследствии несколько раз корректировался), расселила только два. Кроме того, за застройщиком числится долг по оплате 37,432 млн рублей по договору РЗТ. «Это был сначала диалог с предпринимателями, но потом эта компания оказалась должна городу 38 млн рублей, причем исполнительный лист был на руках, – оценил ситуацию глава города Владимир Панов на встрече с предпринимателями в понедельник. – Получается, что в 2009 году был заключен (договор) РЗТ, за это время еле-еле – еще недостроен – один дом, причем эта компания вызывала опасения в своей кредитоспособности, что они вообще смогут что-то реализовать, не говоря уже об ущербе историчности города, который был нанесен». Как объяснили свою позицию в ООО «МСК», платеж в адрес администрации Нижнего Новгорода перечислен не был, поскольку для застройки компании предоставили не все 6,73 га, как прописано в договоре, а меньше.
Следующим шагом городской администрации стало обращение в арбитражный суд с заявлениями о прекращении права собственности на четыре земельных участка общей площадью около 4,2 га. Администрация ссылается на норму Градостроительного кодекса РФ, по которой в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств права на земельные участки могут быть прекращены. Ответчиками кроме ООО «МСК» значатся также ООО «Жилой комплекс «Сердце Нижнего» и ООО «Жилой комплекс «Сердце Нижнего К4». Предварительные слушания по делам пройдут в конце апреля и в мае. По ходатайству администрации суд наложил обеспечительные меры в виде запрета совершать с земельными участками любые сделки, в том числе заключать договоры с участниками долевого строительства. В «МСК» «ФедералПресс» заявили, что уже направили жалобы на обеспечительные меры в Первый арбитражный апелляционный суд.
Исковые требования городской администрации ответчик, который, по своим подсчетам, привлек для реализации проекта не менее 600 млн рублей, также не признает. «В качестве одного из аргументов своих возражений ООО «Международная строительная компания» обращает внимание суда на тот факт, что администрация требует прекратить право собственности на земельные участки невзирая на законность получения обществом как самих участков, так разрешения на строительство жилых и нежилых зданий на данных участках», – сказали «ФедералПресс» в компании.
Действительно, по информации сторон, по проекту ЖК «Сердце Нижнего» готовится к сдаче жилой дом № 36 (по генплану) со встроенными офисными помещениями и подземной автостоянкой (его готовность составляет 95 %). Начаты подготовительные работы для строительства 3-8-этажных жилых домов (№№ 34, 35 по генплану) со встроенными офисными помещениями и многоуровневой подземной автостоянкой, пристроя к дому № 33 (по генплану) с двухуровневой подземной автостоянкой. Помимо этого, у застройщика также есть разрешение на строительство трансформаторных подстанций, еще одной подземной автостоянки общего пользования, пристроя к дому № 34 (по генплану) и двухуровневого подземного помещения общественного назначения. Разрешение на строительство этих объектов выдано до 30 июня 2020 года.
Компания-ответчик утверждает также, что в ее обязанности по договору РЗТ не входила реконструкция существующего коллектора. Однако как одно из условий предоставления земельных участков и, следовательно, реализации всего проекта жилого комплекса в нарушение условий заключенного договора реконструкция коллектора была возложена на «МСК», утверждает застройщик. В настоящее время ведутся подготовительные работы, разрабатывается и согласуется необходимая документация.
Общественники ждут
Надо отметить, что своим решением администрация Нижнего Новгорода, наконец, приняла во внимание протест общественников и местных жителей против застройки Почаинского оврага. 31 января глава города пришел на народный сход, на котором, по сообщению его организаторов, выразил желание найти решение проблемы. По сути, это еще одна победа общественников, выступающих за сохранение зеленых пространств в Нижнем Новгороде. Ранее, в феврале, Панов заявил об отказе в предоставлении земельного участка под строительство церкви в парке «Дубки».
Общественники тем временем создали совет в поддержку Почаинского оврага, нацелены на сбор документации в пользу изменения зонирования территории (сейчас земельные участки находятся в зоне среднеэтажной жилой застройки и зоне обслуживания и деловой активности городского центра) и начинают поиск потенциальных инвесторов, готовых развивать его как рекреационную территорию. «У нас есть проект, разработанный Центром прикладной урбанистики по итогам семинара «Почаинский овраг: чего хотят горожане». Проект направлен в первую очередь на то, чтобы в этом овраге был парк, шло развитие озелененной территории как туристического центра, – рассказала «ФедералПресс» участник общественного совета Ольга Лагеда. – Это проект, разумеется, имеет и экономическую составляющую, чтобы он приносил доход, но при этом оставался зоной отдыха. Сейчас мы планируем поиск инвесторов, которые осуществили бы наш проект. Возможно, это будут мелкие инвесторы, и их будет несколько».
Впрочем, процедура возврата земельных участков городу и изменения зонирования будет длительной, предупредил Владимир Панов. «Преждевременно говорить пока о результатах, но на сегодняшний день все усилия администрации направлены на возвращение оврага в озелененные территории общего пользования, и дальнейшее развитие возможно лишь после завершения всех юридических процедур», – сказал градоначальник.
Управляющий партнер юридической фирмы «Маслов и партнеры» Александр Маслов на основании открытых данных картотеки арбитражных дел обращает внимание, что требование о возврате земельных участков как таковое администрация не заявляет, что достаточно необычно. «По ходу дела стороны еще не раз уточнят свои позиции и правовое обоснование, – уверен юрист. – Можно предположить, что администрация выполняет политически мотивированное решение главы города, но до конца этой истории еще далеко».
Директор консалтинговой фирмы «Прецедент» Елена Никоненкова в свою очередь отмечает, что суд будет рассматривать действия обеих сторон, в том числе и администрации города, на предмет своевременности выполнения ими своих обязательств по договору РЗТ. «Зная «характер» работы наших органов местного самоуправления, могу сказать, что нарушение сроков застройщиком отнюдь не стопроцентное основание для прекращения права на земельные участки, особенно учитывая, что застройщик уже вложил в этот проект большое количество усилий и времени», – указывает Елена Никоненкова. По ее мнению, если решение о прекращении права на земельные участки со стороны органов МСУ вызвано исключительно давлением общественности, то это может привести к существенным убыткам для бюджета в случае, если юристам администрации не удастся доказать, что застройщик нарушал сроки реализации проекта исключительно по своей вине и не сможет проект реализовать в принципе невзирая на продленное разрешение на строительство.
Фото: centernnov.ru, gorduma.nnov.ru, Илья Мясковский.