Ведущие девелоперы Волгограда не разделяют оптимизм властей и заявляют, что в ближайшие годы объем жилищного строительства в регионе может снизиться еще на треть. Почему строить в Волгограде скоро станет совсем невыгодно, действительно ли уже сейчас до 40 % построенного жилья никто не покупает и какие возможности изменить ситуацию могут предложить регуляторы и банковская система – в материале «ФедералПресс».
Топ-менеджеров нескольких ведущих стройкомпаний, работающих в Волгоградской области, чиновников и журналистов за один стол усадили представители банка ВТБ – представители одного из ведущих, в том числе и по ипотечными программам, кредитных учреждений. Они предложили обсудить тенденции развития жилищного кредитования в 2018 году и перспективы того, что именно ипотека останется главным драйвером роста.
На грани перемен
По данным ВТБ, ситуация выглядит вполне оптимистично. В конце прошлого и начале этого года в России отмечены рекордные объемы выдачи ипотечных займов. Впрочем, как отметил руководитель аналитического подразделения банка ВТБ Дмитрий Лепетиков, именно ипотека в общем портфеле кредитования не проседала никогда, за исключением 2009 года. А, например, в 2015 году при снижении в стране автокредитования на 22,8 %, а потребительского на 12,6 %, ипотека выросла почти на 11 %.
В Волгоградской области, рассказала управляющий директор по ипотеке ВТБ в регионе Наташа Кравченко, за первый квартал текущего года выросло и количество и объем ипотечный кредитов – их выдали 479 штук на 874 млн рублей, что на 25 % больше, чем за тот же период в 2017-м. Ипотечный портфель достиг 10,1 млрд рублей (рост больше 5 % с начала года). При этом, отмечают банкиры, зафиксирован устойчивый тренд на снижение «плохих» долгов, в том числе и по ипотеке, а снижение процентных ставок должно поддержать спрос, несмотря на завершение в прошлом году целевой госпрограммы, стимулировавшей покупку квартир в новостройках.
Начальника отдела развития строительной отрасли администрации Волгоградской области Иван Милованов также убежден, что стройке «поможет более щадящий режим ипотечных займов». Чиновник сообщил, что всего в регионе в 2017 году взято 16,5 тыс. таких кредитов, что на 700 больше, чем было в 2014 году, который Милованов назвал «знаковым для нас всех» (2 апреля 2014-го Андрей Бочаров был назначен на должность волгоградского губернатора, – прим. «ФедералПресс»). В 2017 году, напомнил Милованов, в регионе введено 720 тыс. кв. метров жилья, из которых 55 % – это многоквартирные дома. Позитивные, по его мнению, тенденции он объяснил развитием в регионе дорожной сети, строительством школ, детских садов и мерами поддержки застройщиков, которые предоставлены на региональном уровне – предоставление некоторым девелоперам на определенных условиях земель без торгов. «ФедералПресс» уже сообщал о том, что такие меры работают не столь успешно, как прогнозировали власти. В 2018 администрация ожидает введение 770 тыс. кв. метров. Напомним, в начале года действительно отмечен рост завершения строительства, впрочем, стоит заметить, что результат 2017 года - это снижение почти на 5 %.
Отдельно представитель администрации остановился на действиях властей по решению проблем обманутых дольщиков, упомянув, что в регионе принимаются отдельные нормы, чтобы помогать гражданам гасить ипотечные кредиты в таких случаях. Ранее администрация также распространила сообщение о том, что облкомитет строительства и регуправление Госстройнадзора разработали нормативный механизм субсидирования застройщиков, которые берутся за достройку проблемных домов. Областной бюджет готов выделить на это около 130 млн рублей. Чтобы попасть в такую программу долгострой должен числиться в реестре Минстроя, а участвовать в нем не менее 50 дольщиков. Новый застройщик сможет потратить выплату на присоединение дома к инженерным коммуникациям или закупку материалов и оборудования.
Как выяснилось, у ведущих участников отрасли мнение по ситуации на рынке далеко не такое радужное. К слову, застройщики практически единодушны во мнении, что изменения в федеральный закон «Об участии в долевом строительстве», которые вступят в силу летом 2018 года, неминуемо приведут к падению объемов строительства. Напомним, застройщик сможет получать только одно разрешение на строительство и только на один конкретный объект, в рамках которого будет привлекать средства дольщиков, а также участвовать в банковских ипотечных программах. Для возведения других жилых домов ему придется привлекать заемные средства, а средства дольщиков этих объектов будут заморожены на специальном банковском счете до завершения строительства объекта.
Как отметила финансовый директор группы компаний «Волгострой» Елена Иванова, новшества, вероятно, приведут к увеличению рисков застройщиков и росту стоимости квадратного метра жилья, так как «замороженные» средства дольщиков не будут направляться на строительство, а соответственно, теряется смысл снижения стоимости жилья на «этапе котлована». Кроме того, банкиры сегодня не могут пояснить, каким образом и под какой процент будут финансировать застройщиков даже при наличии у них на спецсчетах средств дольщиков. Как отметил один из участников встречи, сегодня почти 70 % от общей стоимости возведения многоквартирного дома финансируется именно за счет долевого участия. Пока как работать в новом формате не понимают даже отраслевые лидеры.
Для кого строить?
Участники брифинга ВТБ из числа девелоперов пояснили, что ожидают в ближайшие месяцы лихорадочную борьбу за получение новых участков, которые впоследствии компании будут строить два–три года. А вот по завершении этого периода отраслевые эксперты прогнозируют спад, причем как минимум на 30 %. При этом особого значения решению проблемы обманутых дольщиков, с точки зрения развития отрасли в целом, они не видят. «Тасуют эти кварталы туда-сюда», – прокомментировал один из застройщиков.
Впрочем, если изменения в закон о дольщиках – это будущий фактор торможения, то вполне конкретные проблемы на рынке есть уже сейчас. По словам застройщиков, от 30 до 40 % квартир в уже построенных домах не проданы. При этом себестоимость квадратного метра за поседение три года выросла с 25 до 34 тыс. рублей, а вот цены не растут и даже имеют тенденцию к снижению – из-за низкой покупательной способности волгоградцев. Впрочем, как признался один из участников дискуссии, проблема эта решается просто – снижением цены до минимума.
«Никто к нам не едет. Мы депрессивный регион. Молодежь уезжает, потенциальные наши клиенты. Для кого мы хотели бы построить эти квартиры, а вы дать ипотеку, – говорит директор ООО «Ваш выбор» Жанна Божко. – Даже в соседние города едут, уже не в Москву. Тут нет условий для работы, нет условий для жизни». Действительно, реальные доходы жителей Волгоградской области снижаются уже больше трех лет подряд.
Гендиректор строительной компании «Пересвет-Юг» Алексей Цуканов подтверждает: «на протяжении последних двух-трех лет нет даже сезонного декабрьского роста продаж». По словам Цуканова, в регион не заходят федеральные деньги и крупные проекты. Не принесла оживление экономики даже подготовка к ЧМ-2018. «Раньше было так – большие проекты заходят, люди богатеют и вкладываются в недвижимость. Сейчас кто купит квартиры? Планировалось развивать то тракторный завод (в 2014 году Андрей Бочаров заявил, что предприятие получит госзаказы на 100 млрд рублей, что оказалось невыполнимым, – прим. «ФедералПресс»), «Химпром» возрождать, ничего этого нет. Пока ни одна большая программа не появилась такая, чтобы или местные стали хорошо получать или кто-то к нам поехал. Мы такого не знаем», – заключил Цуканов. Он добавил, что снижение процентов по ипотеке может дать «некоторую активизацию», но в целом в ближайшие пять лет застройщики не ожидают «ничего хорошего». «Работаем, потому что альтернативы нет», – признался он.
Добавим, что представители ВТБ привели сведения, что реальные денежные доходы падают у всего населения со средним уровнем дохода меньше 60 тыс. рублей ежемесячно, а вот более обеспеченные, напротив, продолжают богатеть. Конкретно в Волгограде их, вероятно, совсем немного. По словам застройщиков, максимум 15 % квартир – это так называемое инвестиционное жилье. В статистике кредитов ВТБ таких и вовсе не больше 5 %, хотя в 2014-м было около 15 %, а в декабре того года, во время резкого падения курса рубля, доля «инвестиционных квартир» в покупках зашкаливала за 70 %.
В числе потенциальных драйверов ипотеки, а следовательно и строительства, в ВТБ называют старт программы «детской ипотеки» (6 % для тех, у кого родился второй или третий ребенок – но только при условии покупки у юрлиц), а также сотрудничество с сотрудниками крупных компаний и госструктуры – МВД, армии, РЖД и т.п.