Экономический кризис напрямую отразился на одной из важнейших отраслей экономики — строительном секторе. Рентабельность даже для крупных девелоперов едва превышает величину инфляции, покупатели выбирают меньшее по размеру или менее качественное жилье, чтобы приобрести хоть какую-то иметь крышу над головой или сберечь накопления. О том, как изменились правила работы на строительном рынке Тюмени, какие сложности стоят перед застройщиками и как это отражается на рядовом потребителе рассказала РИА «ФедералПресс» директор по стратегическому развитию Группы компаний «ЭНКО» Валентина Волокитина.
Валентина, как, по вашему мнению, изменился спрос на рынке новостроек за последние два года? И как застройщики отреагировали на изменения?
Давайте начнем не с количественных показателей спроса, а с качественных изменений. Себестоимость строительства растет – это факт. Цены на материалы выросли, кредитные ресурсы стали дороже, а реальные доходы населения сократились. Если в приобретении повседневных продуктов основная масса потребителей пошла на уступки, заменяя дорогие группы товаров более дешевыми аналогами, то на рынке недвижимости ожидания и предпочтения клиентов остались на прежнем уровне. Они все так же хотят получить определенное качество жилья по прежним ценам. В чем-то застройщики и покупатели новостроек, так сказать, нашли консенсус. Застройщики оптимизировали бизнес-процессы как в строительстве, так и в финансовой политике, нашли более доступных поставщиков материалов и работ и договорились с кредитными учреждениями о преференциях для своих клиентов. Но бесконечно снижать стоимость строительства и оптимизировать цены, оставляя прежнее качество, невозможно, есть предел. Дальше только в ущерб качеству жилья и качеству проживания, экономя на благоустройстве, на технических решениях и на площади квартир, в конце концов.
Выросла ли доля клиентов по программам господдержки? Какая из программ наиболее эффективно работает?
Да, доля клиентов, которые используют господдержку выросла с 5 до 15%. Мы работаем по всем программам, не ограничивая выбор наших клиентов. И лично я считаю, что программа сработала эффективно при условии, что, хотя бы одной семье удалось переселиться в свое жилье или улучшить имеющиеся жилищные условия.
Как по-вашему изменился портрет покупателя?
По нашим данным, портрет покупателя, по сути, по сравнению с докризисным временем особо не изменился, разве что с рынка ушли инвесторы, которые рассматривали покупку жилья как вложение. Наш основной клиент – тот, кто стремится улучшить свои жилищные условия, либо увеличивая площадь квартиры, либо покупая более качественное жилье. Это и молодые семьи, как с детьми, так и бездетные, а также взрослые пары, чьи дети уже выросли и начинают жить отдельно. У нас же широкая линейка предложений на разного покупателя. Даже в рамках одного проекта можно найти студию в 30 «квадратов» и квартиру формата три спальни плюс кухня-гостиная площадью 90 квадратных метров.
Какова доля клиентов, кто не против снизить планку по качеству жилья? Кто готов покупать малогабаритные квартиры?
Да, сейчас, как и раньше, есть часть клиентов, которые готовы покупать жилье в самом экономичном сегменте рынка. И да, их стало больше. Но надо понимать, что покупатели квартир площадь 15-20 м2 не мечтали о такой квартире и не собираются жить так всю свою жизнь. Это кризисное приобретение – для сохранения сбережений или как единственная возможность при текущей низкой покупательской способности приобрести хоть какой-то «отдельный угол». И это не преобладающая масса спроса. По разным оценкам экспертов, доля данной аудитории колеблется от 20-30%.
Что покупают остальные клиенты, не готовые мириться с ухудшением комфорта проживания?
Другая часть покупателей новостроек предпочитает все-таки сохранить свои требования к комфорту проживания, либо переориентируется на квартиры меньшей площади, либо на квартиры с меньшим количеством комнат, но с тем же уровнем благоустройства, с тем же качеством детских и спортивных площадок, с импортными лифтами и с прежним качеством других технических решений. Для них, на мой взгляд, сейчас самое оптимальное время для покупок. Цены в данном сегменте находятся на грани себестоимости. И пока есть ипотека с господдержкой, надо действовать.
Если цены на качественное жилье находятся на грани себестоимости, то какова же сейчас доходность застройщиков?
Как бы кому не казалось, но для девелоперов нынешнее время довольно непростое. Если мы говорим о девелоперах, которые строят не один дом и не один жилой комплекс, то в среднем по рынку приемлемый уровень рентабельности в настоящее время опустился до уровня 10-15%. Рентабельность – это ключевой показатель эффективности компании, это доля средств, которые девелопер тратит на развитие, а не просто деньги, как некоторые считают. Технологии, команда и продукт должны совершенствоваться. В стратегии нашей компании заложено, что каждый новый проект лучше предыдущего, но не потому что мы закладываем более дорогие решения, а потому что находим более эффективные.