Осень – традиционное время для подведения итогов, в том числе на рынке недвижимости. Для ростовских девелоперов, риэлторов и маклеров главным итогом первых трех кварталов этого года стало отсутствие значительного роста на квадратные метры в квартирах донской столицы. Строительная отрасль стагнирует, а цены на жилье окупаются медленно. РИА «ФедералПресс» решил разобраться в том, что же на самом деле происходит с продажей ростовских квартир.
Актуальное состояние рынка ростовской недвижимости можно описать двумя фразами: «медленный спад» и «разочарование». Спад наблюдается как в объемах инвестиций на возводимое жилье, так и в ценах на квартиры первичного и вторичного рынка. По данным Ростовстата, только за первые семь месяцев текущего года объем строительных работ составил 40 млрд рублей, что на 36,2 % ниже прошлогоднего показателя.
Как сообщает статистическое ведомство, за первое полугодие 2016-го в Ростове-на-Дону с учетом индивидуального жилищного строительства было введено в эксплуатацию 572,8 тыс. кв. метров жилья, что на 0,3 % больше, чем за первое полугодие 2015г. Объемы высотного жилищного строительства увеличились относительно прошлогодних показателей на 40,7 %. А вот объемы индивидуального жилищного строительства в донской столице в январе-июне 2016 годы снизились относительно прошлогодних показателей на 24 %.Основные объемы жилья были введены в Железнодорожном и Советском районах Ростова, где большая доля как индивидуального жилья, так и многоэтажных жилых домов.
Сложности строительной отрасли обусловлены снижением спроса и уменьшением, правда плавным, цен на первичном и вторичном сегменте рынка ростовской недвижимости. «В течение 2016 годы цены на первичном рынке Ростова-на-Дону поступательно снижались, – прокомментировал ситуацию для «ФедералПресс» генеральный директор строительной компании «ГИК» Максим Кубасов. – Если в начале года средний показатель достигал 53-54 тыс. рублей за «квадрат», то сегодня – это уже 47-48 тысяч. И мы видим немало предложений в диапазоне 40-42 тысяч».
Эксперт отмечает, что покупательский спрос распространяется в основном на однокомнатные квартиры и студии. На них приходится примерно 40 % сделок (на первичном рынке). Еще около трети сделок генерируют двухкомнатные. «К слову, общее снижение цен компенсируется предложениями малогабаритных квартир: как известно, стоимость метра в них выше по сравнению с «трешками» и многокомнатными квартирами», – добавляет Максим Кубасов.
«В этом сегменте (однушки и студии) метр даже подорожал в итоге, однако не более чем на 5 %, по нашим данным. На вторичном рынке цены традиционно выше, в Ростове это около 64 тыс. рублей за квадратный метр (в сентябре 2016 года). Снижение с начала года – в пределах 5-10 % в зависимости от района. При этом, по имеющейся у нас информации, наиболее активно застраивается Кировский район города. Около пятой части всех предложений сосредоточено там», – добавляет генеральный директор строительной компании «ГИК».
При этом снижение цен на жилье происходит из-за снижения покупательной способности населения, пораненной экономическом кризисом. Построенные или строящиеся квартиры надо как-то распродавать, а денег у потенциальных покупателей все меньше. Пустующих новостроек становится больше, сообщает на корпоративном сайте генеральный директор MACON Realty Group Илья Володько.
«Снижение спроса логично приводит к росту числа нереализованных квартир. Сегодня в Краснодаре на первичном рынке жилой недвижимости продается 56 тыс. квартир, в Ростове-на-Дону – почти 15 тыс. Однако наиболее тревожным сигналом является увеличение остатков в сданных в эксплуатацию объектах. По итогам второго квартала, в двух южных столицах по 15 % из всех нереализованных квартир приходится именно на готовые дома. Для клиентов покупка такой недвижимости не несет рисков незавершения строительства, но даже это не позволяет девелоперам их распродать», – уточняет эксперт.
«Когда реальные доходы падают, ни о каком буме строительства жилья говорить нельзя»
По оценке гендиректора MACON Realty Group, в столице донского края цены на жилье все-таки показывают определенную стабильность. Средневзвешенная цена квартир на первичном рынке составляет 54,5 тыс. рублей за кв. м. За последние полтора года снижение составило почти 4 %. В то же время в соседнем Краснодаре цена за квадратный метр и вовсе 43,5 тыс. рублей. Однако вопреки снижению спроса, здесь девелоперы уже не могут дальше снижать цены. Они уже и так достигли нижнего предела рентабельности, после прохождения которого у строительство нового жилья исчезает любой экономический смысл.
«Снижение цен в Ростове могло быть существенно больше, если бы не значительный рост цен на строительные материалы и оборудование. По данным застройщиков, только за первое полугодие 2016 года себестоимость строительно-монтажных работ возросла не менее чем на 10-15 %», – делится господин Володько.
Добавим, что по данным (на момент написания материала) интернет-сервиса по продаже недвижимости Realty.dmir.ru, средняя цена за квадратный метр на вторичном рынке недвижимости Ростова составляла 64,078 тыс. рублей за кв. м. Хотя в четвертном квартале года прошлого она превышала отметку в 67 тыс. рублей. По седениям портала, средняя цена на квартиры в городе в начале этой недели составила 3,5 млн рублей. При этом, средняя цена за квадратный метр однокомнатной квартиры составила 65,7 тыс. рублей, за квадратный метр двухкомнатной квартиры – 63,6 тыс. рублей, за квадратный метр трехкомнатной квартиры – 62,3 тыс. рублей, за квадратный метр четырехкомнатной квартиры – 63 тыс. рублей, что ниже данных за прошлую неделю на 0,05 %, а также выше среднерыночной стоимости квадратного метра на 9,4 %.
Кроме того, интернет-сервис приводит аналитические данные по различным районам донской столицы. Так, в Ворошиловском районе в начале октября средняя цена за объект составила 3,1 млн рублей и 62,9 тыс. рублей – средняя цена за квадратный метр; в Железнодорожном районе – 2,9 млн рублей и 58,7 тыс. рублей, в Кировском районе – 5,3 млн рублей и 76,8 тыс. рублей, в Ленинском районе – 4,5 млн рублей и 70,9 тыс. рублей; в Октябрьском районе – 3,5 млн рублей и 62,3 тыс. рублей; в Первомайском районе – 2,9 млн рублей и 59,4 тыс. рублей; в Пролетарском районе – 3,6 млн рублей и 66,2 тыс. рублей; в Советском районе – 2,9 млн рублей. Всего же на сервисе размещено почти 42 тыс. объявлений о продажи недвижимости на вторичном рынке.
Впрочем, разброс цен на рынке недвижимости Ростова-на-Дону довольно широк. По информации интернет-портала «Мир квартир», проанализировавшего данные в крупнейших городам России, в прошлом месяце в Ростов-на-Дону предлагали приобрести самую доступную квартиру площадью 17,5 кв. м. за 950 тыс. рублей. Самые дорогие апартаменты в городе площадью 330 кв. м. продавались за 35 млн рублей. Во втором случае ремонт был не закончен, зато в помещении имелось круглое окно диаметром 5 метров. Т.е. стоимость самого дешевого жилья оказалась в 37 раз меньше от стоимости самого дорогого.