В Новосибирске зафиксирована тенденция увеличения комиссии для риелтерских агентств со стороны местных застройщиков, работающих в условиях, когда на рынке недвижимости предложение давно превышает спрос. О новом тренде, когда застройщики готовы демпинговать даже в такой форме, сообщило агентство Центр деловой жизни (ЦДЖ), специалисты которого прогнозируют, что новые веяния могут обернуться рисками, имеющими социально-политические последствия. Все это совпало с новостью о том, что новосибирское управление антимонопольной службы признало незаконной разрешение мэрии на перезонирование земельного участка для компании «ВИРА-Строй», занимающейся строительством жилмассива «Матрешки на правом». Возведение этого комплекса уже стало причиной проведения в Новосибирске нескольких акций протеста. Подробности – в материале «ФедералПресс».
«До нынешнего года у крупных новосибирских застройщиков действовало негласное правило – держать комиссию риелтеров на уровне до 4%. Теперь джентльменское соглашение уже в прошлом, – говорится в материалах Центра деловой жизни. – Демпингующие компании увеличили вознаграждение до 6%, а некоторые даже до 12%. Поэтому в рекламе агентств недвижимости главный упор на проекты с очень привлекательными ценами. Настолько привлекательными, что впору задуматься – а будут ли эти стройки доведены до конца?»
Как отмечают специалиста ЦДЖ, первыми об этом должны беспокоиться риелтеры, отвечающие своей репутацией за успешность сделки. Тем более, что экономическая практика показывает, что «рано или поздно подобный демпинг приводит к развалу пирамиды». «В сегодняшних условиях под обломками может оказаться репутация не только разорившихся застройщиков, но и риелтеров, – отмечает агентство. – Отчаяние заставляет застройщиков не только демпинговать, но и дополнительно срезать свою маржу за счет увеличения вознаграждения для риелтеров. Роль профессиональных посредников из агентств недвижимости в сегодняшних условиях очень высока. Если провести параллель с супермаркетом, где выкладкой товаров занимаются профессиональные мерчандайзеры, то в агентстве тоже играет роль, в каком порядке, условно говоря, квартиры представлены на полке. Риелтер наиболее активно продает то, что ему выгодней».
Предложение превышает спрос
Специалисты Центра деловой жизни напомнили, что в массовых сегментах новосибирского рынка недвижимости предложение уже не первый год превышает спрос. «Последствия кризиса сделали одних покупателей неплатежеспособными, других – более разборчивыми, третьих же вытеснили в депозиты и акции, – говорится в материалах ЦДЖ. – Денег на рынке стало меньше, конкуренция за них становится все более жесткой. Застройщики выбирают разные пути. Кто-то жертвует частью маржи, чтобы сохранить долю рынка и доверие клиентов в расчете на заработки в лучшие времена. Кто-то яростно демпингует, пытаясь получить хоть какую-то ликвидность».
Например, компания «Арго», строящая микрорайон «Олимпийской славы», затянула сроки ввода первого дома и сильно опаздывает с инфраструктурой. У «Дискус-строя» отставания почти по всем фронтам носят системный характер. В конце ноября стало известно, что Федеральная кадастровая палата отказывается ставить на учет дома на Плющихинском жилмассиве, в которых люди живут уже два года как: застройщик не может предоставить определенный законом пакет документов. О сдаче домов на Просторном жилмассиве также ничего не известно.
По оценке экспертов, репутация на падающем рынке кажется уже не столь значимым активом, и для заработка хороши уже все средства. ЦДЖ обращает внимание на то, что в Новосибирске стоят билборды агентства недвижимости «Этажи» с привлекательным предложением «39 кв. м по 30 т.р./м2 – готовая к заселению квартира». Риелтеры говорят, что этим «флагманским» предложением от одного из крупнейших посредников на рынке недвижимости является однокомнатная квартира «Дискус-строя» – того самого застройщика, который срывает сроки ввода и не может собрать документы для постановки домов на учет. В то же время известно, что «Этажи» – один из самых известных российских брендов рынка недвижимости, созданный в 2000 году в Тюмени. Сегодня «Этажи» являются международной риелтерской компанией, представленной в 50 городах России и ближнего зарубежья. Владельцы марки успешно зарабатывают на франчайзинге, продавая партнерам брендбук и систему менеджмента, в равной степени позволяющую создавать агентство недвижимости с нуля или давать импульс развитию новой компании.
Повышенная комиссия
Источники ЦДЖ утверждают, что в наступающем году «Этажи» могут полностью замкнуть работу лишь на тех застройщиков, которые платят повышенную комиссию — якобы такая перспектива уже обсуждается на внутренних совещаниях. Таким образом, квартиры от наиболее надежных застройщиков либо полностью пропадут из ассортимента агентства, либо будут «задвинуты» на самые дальние полки. «Для покупателей квартир возрастут риски, но агентство недвижимости здесь не рискует практически ничем, кроме своей репутации, – отмечают эксперты. – Какой-либо ответственности за посредничество при продаже квартиры в доме, который не сдается в срок, законом не предусмотрено
Центр деловой жизни также напомнил, что в ноябре в Новосибирске прошел митинг против строительства многоэтажного комплекса «Матрешки на правом» на территории частного сектора в Дзержинском районе. Причиной проведения акции стало тот факт, что компания «ВИРА-строй», получив участок под малоэтажное строительство, а позже проведя перезонирование, позволившее возводить высотные здания, смогла сэкономить сотни миллионов на покупке земли и теперь продает квартиры по ценам, которые другие застройщики называют уровнем ниже себестоимости.
«Однако возмущение жителей окрестных ТОСов, протестующих против появления многоэтажек в зоне малоэтажной застройки, способно если не остановить проект, то привести к его значительной корректировке, – заметили в Центре деловой жизни. – В последнем рейтинге социально-политической устойчивости регионов от фонда «Петербургская политика» митинг против «Матрешек на правом» отмечен в числе резонансных социальных выступлений, заметных на федеральном уровне».
Показательно, что аналитический материал агентства по времени совпал с новостью о том, что управление Федеральной антимонопольной службы, рассмотрев дело компании «ВИРА-строй», признало незаконной сделку с мэрии о перезонировании участка. «Изменение условия договора аренды ставит строительную компанию в преимущественное положение на рынке, – сообщила журналистам заместитель руководителя новосибирского УФАС Наталья Камнева. – Все хозяйствующие субъекты должны были участвовать в аукционе на право аренды земельного участка с видом разрешенного использования».