Громкие претензии к управляющим организациям звучат не первый год. Эксперты отмечают, что до сих пор нет реальных рычагов влияния на УК и ТСЖ, возложенные функции и предписания государственных жилищных инспекций не выполняются, штрафы никого не пугают. В назревший раздел установленных обязанностей и жилищно-коммунальных платежей управляющих компаний был вынужден вмешаться президент страны Владимир Путин. Подробности – в материале «ФедералПресс».
Одни из самых острых вопросов, заданных Владимиру Путину на декабрьской пресс-конференции президента России, были посвящены проблемам в сфере ЖКХ. По мнению главы государства, суть заключается в том, что «эти так называемые управляющие компании собирают деньги и за коммунальные платежи, и деньги по жилищным тарифам».
«Я не считаю, что ситуация развивается позитивно, к сожалению. Проблем больше, чем их решений. Да, решения были приняты в последние годы, да, кое-что поменялось. Недостаточно абсолютно. Думаю, что и региональные власти, и федеральные органы власти, которые за это отвечают, – прежде всего соответствующее Министерство строительства, и там есть целое подразделение, которое должно заниматься ЖКХ, – явно недорабатывают. Совершенно очевидно», – отметил Владимир Путин.
В соответствии с действующим законодательством сегодня большинство управляющих организаций выполняет роль посредника при передаче коммунальных ресурсов, что в значительной степени осложняет их деятельность. Как считают аналитики сферы ЖКХ, выполнение посреднических функций при оплате коммунальных ресурсов накладывает на управляющие организации не только дополнительные обязанности, но и излишнюю финансовую нагрузку.
«Поскольку, выполняя функции посредника при передаче оплаты коммунальных ресурсов, добросовестная управляющая организация осуществляет большой объем работ для ресурсоснабжающих организаций – сбор показаний приборов учета, изготовление и распространение платежных документов, работа с должниками – практически без дополнительного вознаграждения. Более того, «управляшка» вынуждена отдавать ресурсникам больше средств, чем собирает с граждан, зачастую снимая недостающие средства со статьи «содержание и текущий ремонт», – пояснила экспертному каналу исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева. – Отдельной проблемой сегодня является обязанность управляющих компаний оплачивать из своих бюджетов сверхнормативное потребление коммунальных ресурсов, предназначенных на обслуживание общедомового имущества».
Главная задача УК и ТСЖ заключается в эффективном управлении имуществом многоквартирного дома и сопутствующей инфраструктуры. При этом под управлением понимается не только текущее содержание и обслуживание многоквартирного дома, но и улучшение его технических характеристик, в первую очередь – мероприятия по уменьшению потерь энергетических ресурсов, эффективному использованию общедомового имущества и т. д. Напомним, что отношения регулируются на основании договора, базирующегося на положениях Жилищного кодекса и соответствующих федеральных законах.
«Эти законы динамичны, то есть вступают в силу, дополняются или утрачивают силу. Например, с 1 января 2018 года утрачивает силу Федеральный закон от 30.12.2004 № 210-ФЗ (ред. от 26.07.2017), при этом деятельность в области утилизации бытовых отходов, в том числе, будет регулироваться положениями Федерального закона от 29.12.2014 № 458-ФЗ (ред. от 28.12.2016). Таким образом, «снятие» или наделение какими-либо полномочиями УК и ТСЖ может производиться только в рамках закона. Можно отметить, что одним из бурно обсуждаемых в этой сфере вопросов является вопрос оплаты коммунальных платежей напрямую генераторам услуги, то есть Горводоканалу или Горэлектросети (в разных регионах эти организации называются по-разному), минуя счета УК», – отметил в беседе с корреспондентом «ФедералПресс» ответственный редактор международного научно-практического журнала «Маркетинг и логистика» Александр Арский.
Качество услуг повысит конкуренция
Как ранее отмечал экспертный канал, во многих городах России начало отопительного сезона ежегодно сопровождается громкими обвинениями в адрес управляющих организаций и поиском виновных в проблеме «холодных квартир». Так, например, на Среднем Урале, по признанию самих энергетиков, старт отопительного сезона в уходящем году стал самым неудачным за последние годы из-за большого количества летних перекладок.
Но, по мнению ряда экспертов, претензии УК и ТСЖ можно предъявлять лишь тогда, когда вопрос касается ремонта здания или коммуникаций придомовой территории. К срокам начала отопительного сезона управляющие компании отношения не имеют. Как правило, имеющиеся здесь проблемы никак не связаны с их деятельностью: старые дома, изношенные трубы, ветхие котельные и т. д. По мнению ряда экспертов отрасли, сегодня главная роль УК и ТСЖ заключается в том, чтобы расширить зону комфорта в жилом секторе.
«Основная задача всех компаний, что работают на рынке ЖКХ, на мой взгляд, состоит в расширении зоны комфорта. Сейчас большинство жителей считает своей только квартиру. А то, что за дверями квартиры, подъезд, двор – это уже не свое, это чужое. Потому и мусор могут в подъезд выставить, и мимо пройдут, если кто-то выпивает в подъезде, – рассказал экспертному каналу директор екатеринбургской управляющей компании «Лига ЖКХ» Илья Сотонин. – Наша же задача, кроме того, чтобы в доме был свет, было тепло, из крана лилась вода, и в подъезде и во дворе было чисто, – в изменении отношения жителей к дому. Если получится расширить зону комфорта, а с ней и зону ответственности, от дверей квартиры до подъезда, потом до двора, а затем до района, города и страны, мы получим совершенно другую Россию».
Защититься от деятельности недобросовестных управляющих компаний как жильцам, так и другим честно работающим УК, можно лишь развивая конкурентную среду в этой сфере, считают опрошенные нами эксперты.
«Главная задача УК и ТСЖ – это создание благоприятной и комфортной среды проживания в многоквартирном доме. Соответственно, полномочия этих организаций должны быть такими, чтобы обеспечить решение этой главной задачи. На сегодня основных полномочий хватает, единственное, что бы я добавил, это создание механизмов взаимодействия с органами государственной власти в части информирования УК и ТСЖ о существенных условиях для данного дома, например, о смене собственника, о регистрации по месту проживания, о принятии решении по переустройству помещений и т. д.», – сообщил «ФедералПресс» эксперт научно-образовательного центра федеральных и региональных программ Высшей школы государственного управления РАНХиГС Игорь Кокин.
При этом практически все участники рынка ЖКХ убеждены, что должен быть строгий контроль по отношению к УК и ТСЖ. Их маркетинговые подходы не должны усыплять бдительность жильцов, и лучшей рекомендацией для управляющих компаний является опыт работы в данной сфере, а не «дешевые тарифы,» заявляемые лишь для заключения договора в борьбе за клиента.
«Есть классическое определение термина «контроль»– это сопоставление фактических результатов с запланированными. Таким образом, если УК нарушает условия договора, или ведет деятельность по обслуживанию многоквартирного дома не эффективно или даже злоупотребляет своими полномочиями, то жильцы вправе расторгнуть договор и обратиться в суд о взыскании ущерба, кроме того, если было совершено преступление (мошенничество, хищение материальных или финансовых средств), то это уже поле для деятельности прокуратуры и МВД, – рассказал нам кандидат экономических наук, доцент кафедры теории и практики таможенного дела МФЮА Александр Арский. – Отсутствие игнорирования общих собраний жильцов самими жильцами, участие в контрольно-ревизионных комиссиях, возможные экспертизы качества произведенных подрядчиками УК работ (ремонтов)– все это создает ту благоприятную для долговременного сотрудничества атмосферу, в которой каждый осознает и долг, и ответственность за свою деятельность».
Прямые расчеты – честные отчеты
В октябре 2017 года активисты Общероссийского народного фронта провели в октябре опрос среди 256 управляющих компаний во всех регионах и выяснили, что почти 58 % из них сталкивались с незаконным давлением со стороны конкурентов. В результате страдают жители, которые не могут получить качественные жилищно-коммунальные услуги. Сегодня за введение прямых расчетов собственников с поставщиками ресурсов в сфере ЖКХ выступают многие эксперты, в том числе ОНФ.
«Госжилинспекция может принимать заявления о выявленных нарушениях не только от собственника многоквартирного дома, но и от любого гражданина. Этим и пользуются недобросовестные конкуренты, которые пишут огромное количество жалоб и с помощью ГЖИ банкротят небольшие управляющие компании, выписывая им штрафы. Инспектор госжилинспекции по своему усмотрению накладывает штраф или выписывает предписание об устранении нарушения, – привел пример представитель регионального штаба ОНФ в Новосибирской области, эксперт рабочей группы «Качество повседневной жизни» Сергей Аверьяскин. – После поступления жалоб со стороны небольших управляющих организаций мы провели несколько тестов: направили в ГЖИ такую же жалобу на нарушения в домах, обслуживаемых холдингом. В итоге на дом небольшой управляющей компании, на которую жаловались из ассоциации холдинга, инспектор ГЖИ вышел с внеплановой проверкой на следующий день, а на нашу жалобу так и не отреагировали, проверка до сих пор не проведена. Таких фактов становится больше с каждым днем, что указывает на то, что это не простое совпадение».
Напомним, что Министерство строительства и ЖКХ России предложило законопроект, предусматривающий прямую оплату ЖКУ поставщикам ресурсов в обход УК. В связи с обсуждением законопроекта о прямых договорах, принятых Государственной Думой РФ в первом чтении, разгорелась дискуссия о том, должны ли в обязанности УК входить контроль за качеством коммунальных ресурсов, поставляемых в МКД, и контроль за правильностью начисления РС.
«На мой взгляд, контроль за качеством и правильностью начисления – органические обязанности УК. А вот вопрос, насколько УК должна работать как «единое окно» для жалоб населения, не имеет однозначного ответа. С одной стороны, сложившаяся практика показывает, что потребители, «брошенные» один на один в отношения с ресурсником, не способны эффективно защитить свои права. С другой стороны, пока не предложен эффективный механизм, которой позволит УК выполнять обязанности «представителя интересов собственников», не являясь стороной договора о поставке коммунальных ресурсов, – отметила Светлана Разворотнева. – Еще одна дискуссия в последние годы разгорелась вокруг ТСЖ. Сегодня эти институты имеют двойственную природу. С одной стороны, они являются объединением собственников, с другой, зачастую выполняют функции полноценной управляющей организации. Время от времени данные функции вступают в противоречие друг с другом. На ТСЖ, как управляющую организацию, распространяется государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль».
Нередко случается, что органы ГЖН накладывают на ТСЖ различные штрафы и взыскания. На ТСЖ распространяется обязанность поставки информации в систему ГИС ЖКХ. Все это вызывает законное возмущение собственников, которые заявляют, что они сами управляют своим домом, и не обязаны отчитываться перед государством. По мнению эксперта, все эти системные проблемы можно решить только одним путем – оставить за ТСЖ функцию исключительно как объединения собственников, заказчика услуг. А сами услуги должны выполнять профессиональные управляющие организации.
«Жителям надо поверить в то, что дом принадлежит им, а не каким-то управляющим компаниям, и что они могут выбирать, кто и как будет обслуживать их собственность. Любые бандиты, что пока еще есть на рынке ЖКХ, своей целью ставят запугивание жителей и убеждение их в том, что житель ни на что не может повлиять. Потому и угрожают инициаторам перемен, и сжигают машины, и на честных конкурентов нападают. Если же все эти потуги старорежимных УК не будут приводить к успеху, и жители будут идти до конца в своем желании сменить стиль управления своим домом, то бандиты перестанут использовать бандитские методы в конкуренции. Ну, и от МВД ждем помощи», – считает Илья Сотонин.
Добавим, что текущий контроль от имени жильцов многоквартирного дома должен осуществлять избранный собственниками совет МКД. Если же общий язык с управляющей компанией так и не найден, то самым эффективным инструментом является проведение общего собрания с целью смены УК.
«Сегодня все говорят, что надо забрать у «злобных УК» прямые расчеты с ресурсниками, и наступит счастье людям. Нет, не наступит. Я думаю, у управляющих компаний нужно забрать расчеты с ресурсниками, чтобы не было соблазна взять чужие деньги. Только ведь многие УК давно стараются не манипулировать деньгами ресурсников, с радостью скинут с себя бремя посредника и перекрестятся. На сегодня более важно, чтобы переход на прямые договоры не сказался негативно на конечных потребителях – жителях многоквартирных домов», – высказал свою точку зрения депутат Госдумы от партии «Справедливая Россия», уральский политик, автор программы «Справедливое ЖКХ» Дмитрий Ионин.
Фото: pixabay.com / архив ФедералПресс