Вот уже год тема краснодарского генплана будоражит сердца чиновников, девелоперов и простых горожан. О том, как повлияла на разработку документа неожиданная общественная активность, какие проблемы власти кубанской столицы собираются решить в первую очередь и как они прогнозируют развитие строительного рынка на прошедшем 25 января Рождественском саммите рассказал заместитель директора департамента архитектуры и градостроительства Краснодара, главный архитектор Краснодара Игорь Мазурок:
«Краснодар первым испытывает все негативные тенденции в области строительства. Здесь мы являемся своеобразными первопроходцами. Давайте посмотрим объемы строительства в Москве и Санкт-Петербурге. Они сопоставимы с Краснодарским краем. Но поскольку это столицы, там более тонко решаются вопросы с точки зрения федерального уровня. А наш край остается незащищенным по многим вопросам. И отсюда все первые негативные тенденции наиболее остро ощущаются именно здесь.
А что мы видим в остальных регионах? Именно мы первыми испытываем все негативные вызовы времени. Действительно, компании, которые, поработав в Краснодарском крае, приходят в другое место – уже имеют определенный багаж знаний. Они уже сталкивались с определенными ситуациями и поэтому приносят на новое место определенные решения, которые срабатывают. На Кубани пока все наоборот. Край продолжает оставаться уникальным по многим позициям. Имеются высказывания федеральных чиновников, о том, что пресловутый план по квадратным метрам жилья не будет снижаться. Административным способом каких-то ограничений не предвидится. Вступают другие ограничения, частности, ситуация вокруг генерального плана города.
На мой взгляд, вокруг генплана произошло много непонятных и неквалифицированных вещей. Например, мы должны констатировать, что раньше такого внимания к этому документу никогда не было. Еще в 2012-м году, когда принималась последняя версия генплана, на публичные слушания приходили единицы. Не было серьезного интереса. Да и бизнес в публичных слушаниях не участвовал. Считалось, что кто-то там за вас подумает и все решит. Ситуация прошлого года стала периодом, когда активность была максимальной. Более того, эта активность была и в других городах и по другим вопросам. О причинах говорить сейчас не буду, но эта активность состоялась. Иногда она, может быть, была даже искусственной.
Но сегодня мы понимаем, что без учета этой активности никаких положительных тенденций развиваться не будет. Мы сегодня получили при обсуждении генерального плана, наверное, более 2 тыс. различных предложений и замечаний. Эти вопросы были и объективные и субъективные. Но в итоге негативное общественное мнение повлияло на то, что этот документ остался без принятия. И мы сегодня готовимся к новой работе по корректировке генерального плана с учетом всех тех коллизий, которые произошли.
Скорее всего, будет выделен кластер наиболее острых вопросов, которые тормозятся, не соответствуя генеральному плану. И вот именно они в первую очередь будут решаться. Я думаю, что первая группа вопросов – это нарушение прав собственников земельных участков, которое произошло в результате принятия предыдущей версии генплана. Мы уже в свое время говорили, что причиной такого результата стало опережающее развитие земельной реформы, когда земельные отношения опережали градостроительные, а участки предоставлялись и нарезались без оглядки на генплан. И отсюда масса случаев, когда у нас по земельным участкам, освоенным ранее появления генплана, вдруг прошла дорога или появилась зеленая зона. Сегодня это трудный вопрос. Но, тем не менее, методом согласительных процедур мы планируем его решить.
«Все запросы, которые созрели в обществе, будут включены в генплан Краснодара»
Вторая группа вопросов проистекает из экономики. Что бы мы не говорили, я согласен с высказыванием, что «по одежке нужно протягивать ножки». Сегодня генплан не сбалансирован в том числе и потому, что не предусматривает такой приток населения. По генеральному плану 2012-го года показатель ежегодного роста составляет 15 тыс. человек. В реальности в год к нам прибывает от 150 до 200 тыс. человек. Соответственно, это как раз та база потребителей, которая приобретает жилье и создает определенный спрос. И вот это главная проблема. Получается, что непредусмотренные жители уже к сегодняшнему дню съели все ресурсы, которые еще только должны когда-то появиться.
И вот сегодня перед нами стоит необходимость как-то устранить данную диспропорцию. Каким способом? Простым запретом строительства нового это не получится. С инвестициями со стороны государства тоже имеются определенные проблемы, поскольку экономическая ситуация недостаточно благоприятная. Хотя стоит отметить, что руководство края и города сегодня прилагает определенные усилия, чтобы помимо той помощи, которая была обозначена на федеральном уровне для строительства детсадов и школ, у нас появились дополнительные ресурсы. В частности, мы ожидаем получить финансовые ресурсы на пять школ и восемь детских садов (хотя в начале набиралось ресурсов только на одну школу). Т.е. вопрос во временном недофинансировании этой сферы. А сфера строительства жилья (благодаря частной инициативе, а также мерам стимулирования и поддержки) рванула вперед без оглядки на остальные аспекты развития территорий. Кстати, хочу сказать, что с 1 января серьезные поправки внесены в градостроительный кодекс. Очень много инициативы дано теперь и застройщикам. По некоторым случаям они могут самостоятельно инициировать разработку проектов планировки.
И эти все аспекты, на наш взгляд, приведут к возникновению естественных сдержек и противовесов. Допустим, сегодня мы видим позицию общественности. При этом и губернатор Краснодарского края, и глава города уже четко обозначили, что для дальнейшего развития муниципалитета во главу угла будет ставиться мнение граждан. А для того, чтобы мнение было квалифицированным, мы будем делать все, чтобы еще на начале проектирования и принятия решения оно было выявлено (при том, что сегодня данное мнение выявляется только на последних стадиях, когда уже потрачены финансовые ресурсы). Поэтому мы перемещаем стадии изучения общественного мнения на самый начальный этап. К счастью, благодаря этой годовой дискуссии сформировались механизмы взаимодействия с общественностью, появились определенные общественные группы. Например, сегодня при главе города создан общественный совет, куда включаются представители различных групп населения, округов и т.д. То есть, мы рассчитываем при планировании каких-то изменений сразу же учитывать общественное мнение. И таким образом, дальнейшее проектирование и планирование финансирования заранее будут учитывать все те возможные вопросы, которые могут возникнуть.
При этом мы должны понимать, что генеральный план – это тот документ, который бы позволил бы снять напряжение и непонимание в вопросе: «Что делать дальше?» При этом на сегодняшний день у нас генеральный план является несколько шапкозакидательским, поскольку он формировался с 2004-го по 2009-й, когда многие из нас были в плену предыдущего градостроительного законодательства. И подходы к генеральному плану были менее экономическими. Во главу угла ставился вопрос «что должно быть», а вот аспект того «за чей счет и как это будет финансироваться» оставался нерешенным. Сегодня предстоит найти этот баланс. Город должен планировать только то, на что он может найти средства. Поэтому нам только предстоит оздоровление в области предложений, которые мы получаем. Пока все хотят все и сразу. Но нужно понимать, что финансовая ситуация заставляет нас определить приоритеты.
Но приоритеты ближайшего будущего – объекты местного значения. Это школы и детские сады, транспортная инфраструктура. И вот в число ближайших корректировок мы планируем внести в генплан местоположение этих объектов. И мы думаем, что вокруг этих объектов начнется новый виток инвестиционного развития. Именно там девелоперы захотят развивать свой бизнес. Именно там начнется наращивание потенциала по инженерным коммуникациям. И задача города сегодня совместно со строительным бизнесом и обществом определить эти приоритеты. Так, откровенно говоря, мы видим, что у нас большой просадок в области школ в Прикубанском округе. И поэтому у нас есть два варианта. Либо обеспечить транспортную доступность с существующими школами (потратив при этом деньги на транспортную инфраструктуру). Либо попытаться создать в отдаленных районах здания и сооружения, которые бы выполняли эту функцию.
Еще один момент. Я бы хотел сделать определенные прогнозы. По нашим оценкам, до 2020-го будет наблюдаться определенный спад. К этому времени ввод жилья нами оценивался в пределах от 600 тыс. до 1 млн кв. м. А с 2020-го года на местном рынке должен начаться определенный стабильный рост, одним из драйверов которого станет появление на рынке Краснодарского края девелоперов с иногородним участием.
«Меценатство – реальный способ улучшить облик Краснодара при нулевых затратах бюджета»
При этом в 2016-м в Краснодаре было выдано 409 разрешений на строительство многоэтажных жилых домов, а в предыдущем году – 479. Мы видим, что темп почти сохранился, но произошел некоторый спад из-за того, что было много отказов. В том числе, одна из причин отказа в выдаче новых разрешений – несбалансированность нового строительства с существующей социальной инфраструктурой. Отмечу, что количество разрешений на строительство индивидуальных жилых домов осталось на прежнем уровне. Поэтому, по нашим прогнозам, при наступлении спада в строительстве многоэтажных жилых домах, продолжится активное возведение небольших объектов с бюджетом не более 500 млн рублей. Это также могут быть небольшие гостиницы и офисные здания. То есть то, что компании могут осуществить без привлечения дополнительных средств либо вскладчину. Сейчас мы видим тенденцию, когда мелкие компании начали объединяться, чтобы выжить (например, через долевое участие в инфраструктуре). При этом мы также прогнозируем, что существующие крупные компании будут главными двигателями на рынке строительства. Но их останется не так много: порядка 10-15 компаний».