Как пояснили в секретариате первого вице-премьера Игоря Шувалова, в России не планируется полностью отменять схему приобретения жилья через долевое строительство. В настоящий момент лишь обсуждается возможность выстраивания отношений покупателей квартир и застройщиков через банки.
Как пояснили в секретариате первого вице-премьера Игоря Шувалова, в России не планируется полностью отменять схему приобретения жилья через долевое строительство. В настоящий момент лишь обсуждается возможность выстраивания отношений покупателей квартир и застройщиков через банки. Соответствующее заявление секретариат сделал после того, как накануне в ряде СМИ прошла информация о готовящейся ликвидации института долевого строительства в России. О подробностях новой реформы и о том, какое значение имеет долевое жилищное строительство на территориях тюменской «матрешки», – в материале «ФедералПресс.Урал».
В ближайшее время изменения, внесенные в механизм долевого строительства, позволят оградить многих дольщиков от неприятностей. Банковская гарантия, получаемая застройщиком, сможет покрывать весь объем финансирования строительства.
«Было признано, что граждане, работающие сегодня по данной схеме, совершенно не застрахованы от внезапной остановки строительства подрядчиком, использования последним неправильной финансовой модели, а также банкротства застройщика или вывода им денежных средств. В случае возникновения такой ситуации гражданин остается с застройщиком один на один, при этом в большинстве случаев теряя и имеющееся жилье, и вложенные деньги. На совещании была поставлена задача до 2020 года поэтапно перейти к новой системе приобретения готового жилья», – передала слова представителя Шувалова сегодня утром «Российская газета».
«ФедералПресс.Урал» напоминает, что первый заместитель главы правительства РФ Игорь Шувалов в пятницу провел заседание Совета при президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья, где обсуждался вопрос об усилении контроля за привлечением средств граждан в долевом строительстве. Планируется, что на время переходного периода с 2016 по 2020 годы финансирование строек будет выполняться через специальный счет в банке и под банковскую гарантию. «Изменения в 214-ФЗ нужно принять в осеннюю сессию», – добавил Игорь Шувалов. В рабочую группу, которую возглавит замглавы Минстроя России Наталья Антипина, также войдут представители банковского сообщества и застройщиков.
Экспертный канал отмечает, что в России каждый год регистрируется большое количество обманов клиентов со стороны недобросовестных застройщиков. В 2004 году был принят 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступивший в силу 1 апреля 2005 года.
Согласно данному закону, застройщик – это юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для создания на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
В предусмотренный договором срок и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов застройщик обязуется передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. В свою очередь участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Закон улучшил положение, но не смог решить проблему кардинально.
По мнению ряда экспертов, реформа сделает рискованным кредитование застройщиков банками. Есть риск, что они перестанут финансировать девелоперов на нулевом цикле строительства (т. е. на стадии котлована), когда большинство застройщиков обычно начинает продажи будущих квартир.
«В случае если не будет возможности продажи недостроенных квартир, бремя по финансированию строительства ляжет на конечного потребителя. На первичном рынке цена объектов недвижимости существенно зависит от его готовности, различие в стоимости между новостройкой на этапе котлована и готовым объектом может достигать 15–25 %, – прокомментировал ситуацию экспертному каналу директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит» Евгений Железнов. – Также следует отметить, что большинство проектов по строительству недвижимости в существенной мере финансируются за счет покупателей, приобретающих недвижимость в процессе строительства. В текущих ситуациях, когда девелоперы не могут получить дешевые кредиты на строительство, это может привести к еще большему росту цен и появлению дефицита новостроек».
В случае отмены долевого строительства новый механизм в какой-то мере выведет рынок жилья из сумрака и сделает его более прозрачным. Но посмотрим на эту реформу с другой стороны. В регионах сегодня немногие застройщики могут позволить себе построить дом исключительно за счет собственных финансовых сбережений. Напрашивается вариант получения кредита в банке, но это будет серьезное финансовое ярмо. И для многих семей такой вариант отнюдь не выход из ситуации.
«Если застройщик будет строить дом на собственные средства, у него на период строительства и дальнейшей реализации будут задействованы оборотные средства. А это может быть очень немалый срок. Получается, что вместо, например, пяти домов (при нынешней ситуации – финансировании со стороны дольщиков) застройщик сможет осилить только один (после такой реформы). Куда он заложит свою прибыль? Правильно, в конечную цену квадратного метра построенного жилья. Если застройщик сможет получить банковский кредит (повторю, это сейчас далеко не просто), то куда он заложит расходы на обслуживание кредита? Все туда же – в конечную стоимость квартиры, которую оплатит потребитель. Вывод: такая реформа даст сильнейший толчок росту цен на жилье, и многие семьи надолго распрощаются с надеждой на собственную новую квартиру», – считает директор Центрального ипотечного агентства Евгений Шубин.
По разным оценкам, в России сегодня за счет привлечения средств дольщиков строится примерно половина многоквартирных домов. Такая ситуация сложилась, к примеру, и в регионах тюменской «матрешки».
Тюменская область
На начало 2015 года в Тюменской области 99 застройщиков возводили в общей сложности 229 многоквартирных жилых домов, где реализация жилплощади осуществлялась по договорам долевого участия. При этом еще в декабре губернатор Тюменской области Владимир Якушев в своем блоге призвал потенциальных дольщиков не гнаться за низкими ценами.
«На рынке недвижимости сформирован определенный уровень цен, поэтому настороженно относитесь к предложениям, где стоимость квартир на 20–30 и более процентов ниже среднерыночной, – предупредил глава области и даже дал практичные советы будущим новоселам. – Обязательно познакомьтесь с проектной декларацией, она должна содержать информацию о застройщике и проекте строительства. А еще лучше – запросите и учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, о постановке на учет в налоговом органе, бухгалтерскую отчетность, аудиторское заключение. По закону участвовать в строительстве можно на основании договора долевого участия, путем выпуска застройщиком жилищных сертификатов или через жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы. Заключение договора участия в долевом строительстве – страховка от двойных продаж, поскольку он регистрируется в Росреестре. Кроме того, с 1 января 2014 года в рамках такого договора застройщики обязаны застраховать гражданскую ответственность либо оформить поручительство банка. Это обеспечит исполнение обязательств в случае задержки ввода дома в эксплуатацию или банкротства компании».
Однако от обмана не может застраховать даже губернатор. В начале июля в Тюменской области насчитывалось 246 обманутых дольщиков. Многие из них – 91 человек – ранее заключили договоры с компанией «ПСК Континент», оставившей незавершенным строительство двух домов в центре Тюмени. Оба здания построены с множеством нарушений, сообщила пресс-служба главы области.
Чтобы компенсировать затраты пострадавшим, Агентство ипотечного кредитования по Тюменской области приняло решение о выкупе у них доли. Также агентство взялось за решение проблем 26 участников долевого строительства, обманутых обанкротившейся компанией «Аскон». Стоит напомнить, что с 1 января 2014 года законом предусмотрено страхование ответственности застройщика. И все компании, приступившие к строительству дома после этой даты, обязаны застраховать свою ответственность перед дольщиками или получить поручительство банка.
В свою очередь Агентство ипотечного кредитования по Тюменской области предложило обманутым дольщикам доли в других строящихся многоквартирных домах. Подбор необходимых для обмена площадей намечено завершить до 31 декабря текущего года. Но 23 июля недовольные тюменцы, посчитав обещания пустыми, вышли на пикет к зданию городской администрации.
«Окончательно не решен вопрос лишь с дольщиками компании «Тюменский строитель» в связи с тем, что были привлечены денежные средства граждан, – заявил во время брифинга заместитель губернатора региона Евгений Заболотный. – Однако в настоящее время застройщик признан банкротом, строительство домов приостановлено, заведено уголовное дело по статье «Мошенничество», идет расследование. Возникли вопросы и у конкурсного управляющего относительно юридической чистоты сделок между застройщиком и дольщиками. Все решения будут приняты в судебном порядке».
Всего в регионе насчитывается около полутора тысяч обманутых дольщиков. В состоянии банкротства на сегодняшний день находятся 14 строительных компаний-застройщиков, все они на контроле Росреестра. Из этих 14 компаний у десяти нет обязательств перед дольщиками – они полностью выполнены, и люди в этой ситуации никак не пострадали. По трем компаниям региональные власти понимают, как решатся вопросы обманутых дольщиков.
По словам замгубернатора, в Тюменской области созданы механизмы, защищающие дольщика от рискованных сделок, информацию о каждом застройщике можно найти на сайте главного управления строительства. За первое полугодие в области всего введено в эксплуатацию 1,038 млн «квадратов» жилья. И это без учета малоэтажного строительства.
Тюменцы вложили в строительный рынок почти 50 млрд рублей. Большая часть новостроек в Тюменской области реализуется по договорам долевого участия. В случае отмены долевого строительства недостроенные объекты застройщики реализовать не смогут и будут вынуждены изыскивать дополнительные средства, что приведет к росту цен на жилье.
ХМАО-Югра
Ужесточить контроль за долевым строительством на подконтрольной территории потребовала и глава Югры Наталья Комарова. «Регион закрыт для несостоятельных строительных компаний», – заявила врио губернатора на одной из встреч с жителями автономии.
В строительном секторе региона наибольшее развитие получило именно долевое строительство с привлечением кредитных средств. И главную роль в годы правления Александра Филипенко здесь играл Ханты-Мансийский банк, интересы которого лоббировало правительство округа. После его приватизации при новом губернаторе Наталье Комаровой власти Югры уже менее охотно шли на выдачу государственных гарантий застройщикам, требуемых финансово-кредитным учреждением. Что закономерно привело к сокращению компаний-застройщиков.
После того как 16 декабря Центробанк РФ резко поднял ключевую ставку с 10,5 до 17 %, население автономного округа оказалось не готово брать кредиты по новым условиям. В тяжелом положении оказались и застройщики. Но здесь продажа будущего жилья на уровне котлована для многих людей по-прежнему является наиболее приемлемым вариантом решения квартирного вопроса.
«Сам принцип долевого строительства был введен для того, чтобы граждане могли за счет собственных средств кредитовать строительство жилья на его начальном этапе. Другой вопрос, что есть масса случаев с обманутыми дольщиками. Но, отменяя принцип долевого строительства, мы не решаем этим проблемы. Она кроется в работе государства по контролю над возведением этих объектов, привлечением финансовых средств. У нас сегодня есть полная законодательная база, выстроен весь процесс участия граждан в долевом строительстве, – отметил в беседе с корреспондентом «ФедералПресс.Урал» депутат Тюменской областной думы от ХМАО-Югры Михаил Селюков. – А сегодня фактически получается, что целая армия чиновников, которая наблюдает и контролирует все это (включая регистрационную палату, жилищную инспекцию, архитектурно-строительный надзор и т. д.) расписывается в том, что она уже не хочет исполнять свои функции и предлагает вообще отменить долевое строительство. Думаю, что это неправильно, когда государство идет по пути простого запрещения проблемы, и это может отрицательно сказаться на рынке строительства жилья».
В случае полной отмены системы приобретения жилья через долевое строительство прогнозы по дальнейшему существованию рынка строительства жилья могут быть самые неблагоприятные.
«Это огромный удар по населению, по тем людям, кто может и хотел бы купить квартиру на этапе строительства. Это резко сужает круг потребителей. Рынок недвижимости хотят зажать со всех сторон: с одной стороны – отменить субсидирование процентной ставки на ипотеку, с другой – запретить долевое строительство. Сколько людей за последние годы приобрели жилье по пониженным ценам за счет долевого строительства? У меня, к сожалению, такой статистики нет, но это огромное количество людей, – поделилась своим мнением с «ФедералПресс.Урал» директор Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС, заведующая кафедрой экономики недвижимости и проблем землепользования ИОМ РАНХиГС Елена Иванкина. – Эти механизмы позволяют избежать проблемы обманутых дольщиков. Была предложена очень хорошая система через страхование – страховать риски дольщика для того, чтобы все риски несла страховая компания. Это получается дороже, чем купить долю в строительстве, но это снижение абсолютно всех рисков недостроя или несвоевременной сдачи дома. С моей точки зрения сложнее, но гораздо полезнее для людей и для страны искать варианты страхования дольщиков, чем просто запретить долевое строительство как явление в нашей стране».
ЯНАО
Несмотря на все кризисы, рынок долевого строительства жилья на оптимистичном белоснежном Ямале прекрасно себя чувствует. В 2014 году участие в долевом строительстве приняло более 2,7 тысяч человек. Строительство ведется сегодня практически во всех муниципальных образованиях округа. Всего в 2015 году на Ямале планируется построить 290 тысяч «квадратов» жилья, сообщили «ФедералПресс.Урал» в пресс-службе окружного правительства.
К 2020 году планируется довести ежегодный объем ввода жилья в округе до 565 тысяч кв м. Большая роль здесь отводится долевому строительству. Однако и на Ямале не обошлось без проблемных объектов. Неоднократно переносились сроки сдачи многоквартирных домов в городах Губкинский, Ноябрьск, Новый Уренгой, поселке Аксарка и селе Халясавей.
Сумма штрафов, наложенных на недобросовестных застройщиков составила более 1,5 млн рублей. В прошлом служба государственного строительного надзора провела более десятка проверок застройщиков на предмет привлечения и расходования денежных средств граждан. По итогам работы назначено 37 административных штрафов на сумму более 2 млн рублей.
В неприятную ситуацию, увы, попадают даже опытные застройщики. Так, к примеру, в Лабытнангах компания «ДОМиК» уже построила пять прекрасных домов с удобными квартирами и точно к назначенному сроку. Однако с шестым домиком по ул. Школьной вышла заминка. У городского антикризисного штаба есть сомнения, что и новая сдачи дома – октябрь 2015 года – окажется перенесена. Глава администрации Олег Черевко тревожится еще и в связи с тем, что в доме по ул. Школьной ряд договоров о долевом участии заключили молодые семьи, получившие субсидию, в некоторых семьях воспитываются дети-инвалиды. Мэр лично пообещал вести мониторинг строительства и раз в месяц собирать дольщиков и застройщиков.
Тревогу разделяет и прокурор города Михаил Кобычев: «У многих это первое свое жилье, зачастую дольщики вкладывают последние деньги, кроме того, ситуация может усугубиться с учетом экономического кризиса. Это все риски, которые могут иметь негативные социальные последствия. Надзор за долевым строительством остается приоритетным направлением деятельности прокуратуры».
Как видим, на Ямале по мере возможностей решается проблема обманутых дольщиков. В прошлом году ввели в эксплуатацию один из долгостроев в Губкинском. Также в начале года введены два объекта в Ноябрьске – свои деньги вложили 16 человек. И один дом в Новом Уренгое, где справили новоселье сразу 37 горожан. Недавно завершилось строительство проблемного дома в селе Халясавэй Пуровского района, документы для ввода в эксплуатацию уже готовятся. Только за последний год количество застройщиков Ямала увеличилось на 50 %. В два раза выросло и число объектов, возводимых с участием средств дольщиков.
Многие эксперты сегодня единодушны в своем мнении, что допустимый запрет на привлечение застройщиками денежных средств дольщиков повлечет глобальный передел рынка, которого, пожалуй, не было ни разу.
«В случае, если не будет возможности продажи недостроенных квартир, бремя по финансированию строительства ляжет на конечного потребителя. На первичном рынке, цена объектов недвижимости существенно зависит от его готовности, различие в стоимости между новостройкой на этапе котлована и готовым объектом может достигать 15–25 %. Также следует отметить, что большинство проектов по строительству недвижимости в существенной мере финансируются за счет покупателей, приобретающих недвижимость в процессе строительства. В текущих ситуациях, когда девелоперы не могут получить дешевые кредиты на строительство, это может сказаться на еще большем росте цен и появлению дефицита новостроек», – считает директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит» Евгений Железнов.
«Фактически застройщики будут вынуждены искать дополнительные источники финансирования, поскольку сейчас практически любая стройка частично финансируется за счет средств дольщиков. Любое проектное финансирование – это «дорогие» деньги, и застройщики будут вынуждены переложить эти затраты в конечную стоимость продукта, – отметил в беседе с корреспондентом «ФедералПресс.Урал» заместитель директора Департамента новостроек Est-a-Tet Алексей Оленев. – Более того, если сейчас люди покупают новостройки, потому что они стоят дешевле средних рыночных цен на аналогичные проекты на вторичном рынке, то в случае принятия обсуждаемых законодательных изменений, многие будут лишены такой возможности и решение их жилищного вопроса может отложиться на неопределенный срок. Таким образом, цены на новые дома могут вырасти с несколько раз по сравнению с тем ценником, с которым они сейчас выходят на реализацию».