В Краснодаре долги за услуги ЖКХ только за 2018 год превысили 2,3 млрд рублей. Впрочем, нередко деньги просто не доходят от жильцов к поставщикам, оседая на счетах недобросовестных управляющих компаний. Отключение света и воды, гигантские долги, завышенные тарифы, махинации с общедомовой собственностью, конфликты из-за дворовых территорий – вот неполный спектр проблем, с которыми успели столкнуться многие краснодарцы. «ФедералПресс» оценил масштаб проблемы и узнал возможные пути ее решения.
Типичный Краснодар
«Хотел бы не согласиться с Сергеем Галицким, бизнес должен быть социально ответственным»
Проблема с отключением услуг целым домам и жилым комплексам из-за задолженностей отдельных жильцов и управляющих компаний для столицы Кубани давно не новость. В трех корпусах дома № 184 на улице 40-летия Победы и доме № 94 на улице Котовского длительное время из кранов текла только холодная вода. Причиной этому стала якобы задолженность перед ресурсоснабжающей компанией. Но большинство жильцов здесь своевременно оплачивали коммуналку, а по закону нельзя отключать услуги у всего дома из-за отдельных должников.
Обслуживающая примерно 70 % жилфонда города (более 3300 домов) «ГУК-Краснодар» в 2014 году получила одну из самых низких оценок в рейтинге эффективности, составленным Фондом ЖКХ. Возможно, этому способствуют именно масштабы компании, входящей в список лидеров по площади обслуживаемых домов (6,8 млн кв. метров) и по объемам выручки (1,747 млрд рублей). При этом сама управляющая компания сетует на огромное число должников среди жильцов.
А в мае 2018-го «Краснодар Водоканал» опубликовал свой очередной список управляющих компаний, которые имеют существенные долги за коммунальные услуги. Среди них оказались: «Управляющая компания Гарант», «Доверие», «Екатеринодар», «Жилсервис», «РемСтройСервис», «Чистые пруды», «Портланд», «Перспектива», «Наш родной квартал», «Кубань-Сервис», АВРОРА, «Карасун плюс», «Уют-Сервис», «Альфа», «Юг Комфорт», «Возрождение», «Домоуправление-XXI» и многие другие.
«Дело пахнет керосином»
Впрочем, в работе отдельных УК встречаются столь вопиющие случаи, на фоне которых трудности большинства проблемных домов просто меркнут. Так, значительный резонанс получила история противостояния жильцов «элитного» ЖК «Центральный». В прошлом году жильцы дома перегородили машинами улицу Буденного после того, как управляющая компания жилого комплекса запретила им въезжать на территорию собственного двора.
Конфликт начался с того, что часть территории подземной парковки была отдана под торговлю. Компания ссылалась на то, что за запрет въезда проголосовали около 70 % собственников. Жильцы утверждают, что подсчет голосов был заведомо не в их пользу, так как большая часть квартир в доме еще не распродана и принадлежит застройщику (Черноморская Финансовая компания), а УК действует в его интересах.
В середине июля на весь Краснодар прогремела история с поджогом двери квартиры Александра Лазаридиса, являющегося в городе известным журналистом и медиаперсоной. ЧП, детали которого в настоящий момент еще выясняются правоохранителями, случилось на фоне затяжного конфликта жильцов его дома с управляющим им ТСЖ «Надежда». Как утверждает Лазаридис, во время работы товарищества образовалась задолженность за коммунальные услуги на 15 миллионов рублей.
Со значительными проблемами столкнулись и жители многоэтажек в районе ул. Харьковской (между проспектом Чекистов и ул. Киевской). Жильцам здесь часто по несколько суток приходилось сидеть без воды. А иногда энергетики на день отключали свет в многоэтажках.
«Управляющая компания «Крайжилсервис», как я понимаю, самовольно изменяла тариф и размер платы за содержание жилых помещений, – рассказывает Юрий, жилец дома № 39 на Чекистов. – УК не слушала ни собственников, ни органы жилищного надзора, ни суд, в котором жильцы обжаловали ее действия. У нас есть несколько выигранных судов, признавших неправоту УК. С большими усилиями от компании смогли уйти. Однако добиться возвращения денег за завышенные тарифы так и не удалось. Собранные средства ушли в неизвестном направлении, но никому из властей неинтересно в этом разбираться. Но инициативная группа жильцов продолжит судиться, добиваясь перерасчетов».
Управление нуждается в контроле
«Проблема с работой управляющих компаний сейчас крайне актуальна, – рассказывает юрист, директор компании ФРЕГАТ Людмила Леонова. – Зачастую управляющие компании не соблюдают законодательные нормы в сфере тарифов на содержание и управление помещений, меняя их самовольно. Порой отдельными строчками в квитанциях выставляются свои услуги (за содержание пожарной сигнализации, отсутствие лифта или домофона), когда они уже заложены в оплату за обслуживание общедомового имущества».
Юрист отмечает, что существует много формальных механизмов, которые должны обеспечивать защиту интересов граждан, в том числе через развитие самоуправления. Так, в Краснодаре действуют обучающие программы по управлению имуществом. А многоэтажные дома на сегодняшний день оснащены индивидуальными счетчиками. Но все это не является панацеей.
«Госдума предоставила возможность жильцам заключать прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, – рассказывает Людмила Леонова. – Несмотря на рост издержек из-за администрирования, «ресурсники» к этому стремятся. Поскольку собственники жилья являются более дисциплинированными плательщиками, чем УК. Так, на сайте АТЭК до сих пор висит список УК, не выплативших долги в несколько миллиардов за отопительный сезон, который закончился еще в апреле. Возникает вопрос, куда направляются деньги краснодарцев?»
Эксперт напомнила, что управляющие компании, по сути, являются посредниками между сбытовиками и потребителями, которые к тому же часто совершают нецелевые расходы из собранных средств: выплачивают премии сотрудникам, предоставляют беспроцентные займы, выделяют денежные средства на другие проекты.
«Решить проблему с недобросовестными управляющими компаниями можно с помощью усиления контроля за их деятельностью. К сожалению, сейчас у муниципалитетов и собственников жилья недостаточно инструментов. Когда я общалась с сотрудниками мэрии Краснодара, они пожаловались на отсутствие достаточных полномочий в контроле за УК. Напомню, что уже сейчас УК должны по постановлению правительства раскрывать информацию о своей деятельности на нескольких сайтах. Они просто не делают этого, скрывая свои доходы или убытки от жильцов. Это полнейшее безобразие, с которым нужно бороться», – подытожила Людмила Леонова.
Закон встал на сторону жильцов
По словам депутата Госдумы и члена центрального штаба ОНФ Натальи Костенко, ряд важных изменений в жилищное законодательство, призванных решить часто встречающиеся проблемы из-за недобросовестного поведения УК, были приняты Госдумой и вступили в силу 1 января 2018 года.
«Были ужесточены правила работы УК. Ограничен срок действия лицензий до 5 лет (ранее они были бессрочными). Расширен перечень случаев принудительного исключения домов из лицензии (теперь достаточно однократного грубого нарушения правил управления МКД). Был введен запрет на выдачу лицензий для компаний-двойников, у которых обнаружена «тождественность или схожесть наименования соискателя лицензии с фирменным наименованием лицензиата, право которого на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами возникло ранее». А «нулевые лицензии» УК аннулируются по решению суда через 6 месяцев, если компания, ее получившая, не взяла за это время в управление ни одного дома», – отмечает парламентарий.
Наталья Костенко утверждает, что Госдума особо прописала порядок обращения протоколов общего собрания жильцов, которые постоянно «терялись» или фальсифицировались. Сейчас подлинники протоколов общего собрания собственников жилья в многоквартирном доме, включая решения (листы голосования) собственников, передаются в управляющую компанию в срок не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания. УК, в свою очередь, в течение 5 дней обязана передать эти документы на хранение в орган государственного жилищного надзора.
Теперь за махинации с расчетом тарифов УК обязаны уплатить собственнику помещения или нанимателю штраф в размере 50 % величины превышения (если в этом не было вины собственника или нанимателя).
«Эти изменения должны помочь решить наиболее часто встречаемые проблемы в сфере управления МКД. Сейчас наша задача – вместе с гражданами проследить, как эти новшества исполняются на практике. На приемах граждан, которые я проведу в Армавире и шести районах Краснодарского края в конце августа, я обращу особое внимание на эту проблематику. Если потребуется, буду инициировать новые изменения в Жилищный кодекс РФ», – акцентирует Наталья Костенко.