В столице Дона неуклонно снижаются цены на жилую недвижимость. Падение стоимости квартир за первый квартал 2017 зафиксировали аналитики портала Domofond.ru. «ФедералПресс» решил разобраться, что двигает вниз ростовский квадратный метр и какую роль в этом играет соседний Краснодар.
Тренд на понижение
По данным исследования, опубликованного на портале Domofond.ru, в Ростове-на-Дону в первом квартале 2017-го года цены на квартиры пошли вниз, притом, что ставки аренды, наоборот, возросли. Как отмечают аналитики, в среднем по городу цена квадратного метра во вторичках опустилась на 0,9 %. Если на конец прошлого года средняя цена за квадрат в городе составляла 59,7 тыс. рублей, то в начале нынешнего она достигла усредненного показателя равного 59,1 тыс. рублей. Впрочем, разброс цен зависит от конкретной территории. Так, больше всего подешевела недвижимость в Первомайском районе – на 1,9 % – до 54,1 тыс. рублей за один квадратный метр. А в Ленинском районе она, наоборот, выросла на 0,8 % – до 71,8 тыс. рублей.
При этом в Кировском районе Ростова метр жилья в среднем сейчас стоит 77,3 тыс. рублей, в Ленинском – 71,2 тыс. рублей, в Пролетарском – 62,9 тыс. рублей. Стоимость одного квадратного метра в усредненной вторичке в Ворошиловском районе составила 56,9 тыс. рублей, в Железнодорожном – 56,3 тыс. рублей, в Кировском – 77,3 тыс. рублей, в Октябрьском – 59,5 тыс. рублей, в Первомайском – 54,1 тыс. рублей, в Советском – 56,5 тыс. рублей. При этом эксперты отмечают, что в донской столице стали чаще приобретать одно-, двух- и четырехкомнатные квартиры, а спрос «трешки» сократился.
Кстати, растет спрос на аренду «однушек» (2 %) и «двушек» (1,1 %). А вот трехкомнатные не пользуются популярностью даже у любителей временного жилья. Спрос на их аренду снизился на 2,2 %. В целом же стоимость аренды однокомнатной квартиры в первом квартале 2017-го возросла в сравнении с последним кварталом прошлого года до 14 тыс. рублей (2 %), двухкомнатной – до 19,1 тыс. рублей (1,1 %), трехкомнатной – упала до 26,6 тыс. рублей (на 2,2 %).
Отметим, что о снижении цен на первичном и вторичном рынках в Ростове «ФедералПресс» сообщал еще осенью прошлого года. Тогда вторичка в донской столице стоила, по оценкам одного из экспертов, около 64 тыс. рублей за квадратный метр (в сентябре 2016 года). При этом снижение с начала года тогда составляло 5-10 % в зависимости от района.
«Сейчас в Ростове продолжается насыщение рынка жильем массового сегмента», – отмечает руководитель отдела маркетинга и аналитики агентства недвижимости «Дон-МТ» Галина Пивоварова. Эксперт отмечает, что продолжается сужение емкости рынка за счет падения платежеспособности. «В итоге, в настоящий момент в Ростове предложение превалирует над спросом. Эту картину мы наблюдаем на первичном рынке. А поскольку его жилой фонд со временем трансформируется во вторичный, то можно сказать, что идет системное пополнение объектов вторичного рынка. И тем, кто сейчас продает, нужно понимать, что со временем их квартиры (если речь не идет об уникальном торговом предложении) становятся устаревшими. Происходит затоваривание», – комментирует Пивоварова.
Галина Пивоварова отметила, что строительство в городе по-прежнему идет, но участники рынка опасаются роста недостроенных объектов. Поэтому сотрудники агентств недвижимости вынуждены с большой осторожностью предлагать клиентам новые объекты. И особенно, когда речь заходит о стройках на стадии котлована.
Директор компании «Объединение застройщиков» Валерий Мироненко более оптимистичен в оценках в отрасли. «В целом, ситуация на рынке достаточно стабильная», – комментирует Валерий Мироненко. По его словам, за последнее время резких скачков и колебаний не наблюдалось. Изменение цен происходит на уровне инфляции. А объем обращений клиентов к риэлторам останется на достаточно приемлемом уровне (для ведения бизнеса). Позитивный настрой участникам рынка прибавляет и тенденция по снижению ставок кредитования, а также прогнозирование долгосрочности данного тренда. Также Валерий Мироненко заметил, что ростовское жилье хоть и потеряло прошлую инвестиционную привлекательность, однако по-прежнему для ряда покупателей является способом сохранения денежных средств.
«Что касается вторичного рынка, то там все спокойно, – уточняет Валерий Мироненко. – Понятно, что постепенно он трансформируется в сторону предложения новых домов, в то время, как хрущевки и брежневки с каждым годом становятся все менее востребованы. Но есть спрос и на них. В целом, вторичка чувствует себя неплохо. Но куда лучше самочувствие у первичного рынка жилой недвижимости. У нас активно возводятся новостройки. В город зашло достаточно много иногородних компаний. Есть большой объем предложений, благодаря чему застройщики не завышают цены. Т.е. имеются условия для здоровой конкуренции».
По словам эксперта, сейчас рынок новостроек достаточно хорошо представлен жильем различных категорий: эконом-классом, комфорт-классом, премиальным сегментом. Валерий Мироненко уточняет, что эконом-жилье в новых микрорайонах можно сегодня приобрести от 36-37 тыс. рублей за квадратный метр. И порой довольно доступные предложения встречаются с чистовой отделкой (ставшей в последнее время одним из трендов для рынка в целом). Премиальный сегмент в Ростове может стоить и 100 тыс. за квадратный метр, и даже выше. Ценник на жилье комфорт-класса начинается от 42-43 тыс. рублей на начальных этапах и до 51-52 тыс. рублей на этапе завершения строительства.
«Если говорить о сложностях для строителей, то главная из них заключается в том, что в этом году, по моим данным, пока не выдано ни одного нового разрешения на строительство. Это связано с более ужесточившимися требованиями нового главы города к застройщикам, к тому, что будут строить, к инфраструктуре (которая должна обязательно присутствовать в объектах новостроя). Это скорее правильно. Тем более, что в прошлом году было выдано столько разрешений, что на этот и следующий год будет достаточно объемов и для продажи, и для продолжения строительства. С другой стороны, надеюсь, что это приведет к большему порядку на рынке новостроя и сделает жилье более качественным и комфортным для проживания (не только с позиции комфорта внутри квартир, но и с позиции качества социальной инфраструктуры)», – подытоживает Мироненко.
Кубанский акцент
Эксперты сходятся во мнении, что одной из причин снижения цен на квартиры является активное присутствие иногородних компаний на ростовском рынке недвижимости. Впрочем, вопрос о том, хорошо ли это для строительной отрасли или нет – судя по всему, остается спорным.
Галина Пивоварова отмечает, что доля иногородних игроков постепенно увеличивается, и сейчас на рынке присутствуют компании из целого ряда регионов. «За счет насыщения их рынков они приходят в наш регион, тем самым создавая здесь конкуренцию ростовским игрокам. Следствием этого является снижение цены. Но некоторые компании заходят на рынок не совсем понимая его (не изучая) и ведут себя здесь не всегда адекватно рынку. В итоге, начав с больших цен на жилье, застройщики в конечном итоге вынуждены снижать планку стоимости квадратного метра. Ведь их изначальные ожидания оказываются слишком завышенными», – говорит эксперт.
В то же время Галина Пивоварова подчеркнула, что застройщиков на рынке Ростова нельзя объединять по принадлежности к тому или иному региону. Так, например, «Девелопмент-Юг» выгодно отличается от конкурентов тем, что создает не только квартиры, но и среду обитания (включая качественную отделку мест общего пользования и придомовых территорий). Но это не относится буквально ко всем краснодарским застройщикам, уточняет эксперт.
«Кубань доминирует среди регионов, чьи застройщики возводят объекты в столице Дона», – поясняет Валерий Мироненко. В то же время, по его словам, краснодарцы в Ростове порой и вовсе диктуют положение вещей на рынке. Именно компании с территории южного соседа застраивают донскую столицу большими объемами жилья. «Это и «ВКБ-Новостройки», «Московская строительная компания», «Девелопмент-Юг», «ПИК», – акцентирует Мироненко. – Это хорошо, что они пришли. Они дали свежую волну конкуренции на рынке. Есть в Ростове и ставропольцы – «Югстройинвест», строящие микрорайон».
«Привлекательность освоения ростовского жилищного рынка для кубанских застройщиков очевидна: из-за крайне высокой конкуренции в Краснодарском крае давно прижились очень хорошие готовые решения (проекты), которые можно с успехом тиражировать в другие регионы, – рассказывает исполнительный директор ГК «АЯКС-Риэлт» Наталья Глебова. – Вместе с тем, у ростовских девелоперов пока подобных готовых решений нет».
Кроме того, Наталья Глебова уточняет, что квартиры от краснодарских застройщиков продаются по более интересным ценам – по той же причине. В совокупности это дает существенное преимущество кубанским игрокам, ведь ростовский покупатель далеко не так «пресыщен»: нет обилия сопоставимых по цене и качеству жилищных проектов. Отсюда – огромный потенциал для развития кубанских девелоперов в Ростове, где можно ожидать дальнейшей экспансии южан.
«Ростовский рынок являлся дефицитным на протяжении последних нескольких лет, что выражалось активным ростом спроса при существенном недостатке квартир в новостройках», – отмечает руководитель строительной компании «Неометрия» Борис Юнанов. При этом, местные застройщики использовали сложившуюся ситуацию для увеличения цен. По словам эксперта, таким образом, благоприятная конкурентная ситуация, высокая стоимость квартир и значительный объем спроса вскоре стали привлекать девелоперов из других городов, преимущественно из Краснодара.
Борис Юнанов говорит, что в последние несколько лет на первичный рынок малоэтажного строительства (МЖС) Ростова-на-Дону вышло много краснодарских застройщиков, только за 2016 год появилось семь игроков. Кубанские девелоперы значительно изменили рыночную ситуацию в Ростове. В частности, за год объем возводимого МЖС возрос почти на 20 % (до 1,5 млн кв. метров), уровень цен в комфорте снизился более чем на 7 %, на рынке возросло количество компактных студий до 10 % (ранее 6 %). В то же время, по словам главы «Неометрии», средняя площадь квартир уменьшилась до 50 кв. метров (ранее 52 кв. метра), а три краснодарские компании вошли в рейтинг крупнейших застройщиков Ростова-на-Дону («ВКБ-Новостройки», СК «ЕкатеринодарИнвестСтрой» (возведением объектов в Ростове-на-Дону занимается дочерняя структура – ООО «ДонНефтестрой»), а также СК «Неометрия»), вытеснив местных игроков.
«Основные секреты успеха кубанцев – это невысокие, по сравнению с местными игроками, цены, наличие в квартирограмме большого количества наиболее ликвидных форматов квартир (студий и 1-комнатных), компактные планировочные решения, а также комплексность большинства проектов», – акцентировал Борис Юнанов.
«Кубанцы успешны на других рынках, потому что краснодарский рынок – передовой в нашей стране, – приводит свою точку зрения специализирующийся на теме недвижимости журналист Анна Дарованная. – Только в 2016 году на Кубани было введено 4,5 млн. кв. метров жилья, из них 2,1 млн – в Краснодаре. Для сравнения: в Московской области введено 11,1 % от общероссийских объемов (8,8 млн кв. метров). На третьем месте по этому показателю Москва (4,2 %, или 3,3 млн кв. метра), далее – Санкт-Петербург (3,9 %, или 3,1 млн кв. метра). А в донском крае в 2016 году всего введено в строй 2,3 млн кв. метра, т.е. не намного больше показателей одного Краснодара».
Анна Дарованная подчеркнула, что объемы строительства только в Краснодаре довольно внушительные по сравнению с другими городами страны. И на кубанском рынке многие процессы происходят впервые в стране. По ее словам, местные застройщики учатся выживать в высококонкурентной среде, благодаря чему могут смело идти в другие регионы и там успешно работать. В других регионах будут чувствовать себя более комфортно даже те, кто из-за высокой конкуренции закрыл свой бизнес в Краснодаре, но успел получить местную закалку. Эксперт уточняет, что про отток девелоперов в другие регионы недавно сообщил главный архитектор Краснодара Игорь Мазурок.
«В качестве примера можно привести «ВКБ-Новостройки», – рассказывает Анна Дарованная. – В донскую столицу они пришли около двух лет назад и за это время заняли 15 % местного рынка. Самое главное отличие от местных – умение лавировать. Компания уже знает, что, например, не только низкая цена привлекает покупателей, но и благоустроенность территорий, инфраструктура в шаговой доступности и т.д. Кубанская компания понимает, что людей все больше волнует окружение, район, в котором они будут жить, наличие спортивных и детских площадок, зеленых зон. Все это они стараются обеспечить своим клиентам даже в эконом-классе».
Кроме того, уточняет эксперт, кубанские компании вынуждены искать интересные ценовые предложения для клиентов (сочетая низкую цену и приемлемую маржинальность). Они учатся грамотно работать с себестоимостью проекта и грамотно консолидировать имеющиеся ресурсы. Также можно вспомнить постоянно меняющиеся условия игры на самом кубанском рынке, которые приучили местных игроков к умению преодолевать трудности и быстро подстраиваться под изменения конъюнктуры, резюмирует Анна Дарованная.