Со следующего года жители Прикамья, владеющие жилой недвижимостью, будут платить налог на нее по новым правилам и новому тарифу. Что изменится, как идет расчет налогооблагаемой базы и какие последствия ждут граждан – в материале «ФедералПресс».
Сколько будут платить?
Реформа налога на недвижимость физлиц случилась еще в 2014 году, а в 2015 году регионы получили право устанавливать налог на нее от кадастровой стоимости, а не от инвентаризационной. Кадастровая, напомним, максимально приближена к рыночной.
В Пермском крае законодатели в прошлом октябре приняли решение перейти на такой способ расчета с 2019 года. Облагаются им жилые дома, квартиры, гаражи, комнаты, дачные домики. Ставка налога 0,1–0,3 % от кадастровой стоимости. В Пермском крае законопроектом срок исчисления налоговой базы на имущество физлиц установлен с 1 января 2018 года.
Предусматривается переходный период, в течение которого владельцы жилья будут платить не по полной ставке налога. Так, законопроект предполагает понижающие коэффициенты: в первый год – 0,2, во второй – 0,4, в третий – 0,6, в четвертый – 0,8. Полную сумму налога налогоплательщики будут уплачивать с 2023 года.
Со времени принятия региональным заксобранием закона произошли изменения. В Госдуме профильный комитет одобрил законопроект, согласно которому максимальный повышающий коэффициент не превысит 0,6.
Какая работа идет сейчас?
Для внесения в налогооблагаемую базу недвижимости граждан министерство имущества и земельных отношений региона (МИЗО) возглавило работу по кадастровой оценке жилья в крае. Работу эту выполняет ГБУ «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края».
«Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденной приказом минэкономразвития региона от 12.05.2017 № 226. Расчет кадастровой стоимости объектов жилого назначения осуществляется на основе рыночной информации о ценах предложений, сведения о которых находятся в открытом доступе, а также на основе информации о сделках с объектами недвижимости, представленных Росреестром. Учитываются такие параметры объектов, как местоположение, материал стен, год постройки, физический износ и т. д.», – раскрыл детали оценки заместитель директора по производственной деятельности ГБУ «ЦТИ ПК» Пермского края Александр Штейников.
По словам специалиста, сейчас подготовлен промежуточный отчет, который содержит сведения кадастровой стоимости 2 143 310 объектов капитального строительства, учтенных в едином госреестре недвижимости на 1 января 2018-го.
«Отчет размещен 9 июля в фонде государственной кадастровой оценки на сайте Росреестра, а также на сайте ГБУ «ЦТИ ПК». В течение 50 календарных дней собственники объекта вправе ознакомиться с результатами кадастровой оценки и при необходимости направить замечания в адрес ГБУ «ЦТИ ПК» в соответствии с установленным порядком», – пояснил Штейников.
Судиться или смириться
В процессе работы по оценке возможны и ошибки. Бизнес, уже платящий налоги на недвижимость по кадастровой стоимости, столкнулся с необходимостью переоценки, так как возросшая в разы налоговая нагрузка поставила владельцев объектов на грань рентабельности.
Для переоценки установленной кадастровой стоимости гражданину придется обратиться в специально созданную межведомственную комиссию в течение 50 дней со дня опубликования перечня. В нее вошли представители Росреества, кадастровой палаты, ФНС и МИЗО. Если комиссия не пойдет навстречу собственнику жилья, ему придется судиться либо начать платить по-новому.
«Cомневаюсь, что завышение стоимости грозит владельцам квартир в брежневках или хрущевках. Ошибки в определении стоимости возможны, скорее, в отношении нового жилья, построенного 5–10 лет назад», – считает директор АН «Территория» (Пермь) Екатерина Пахомова.
Тем не менее, у государственной кадастровой оценки свои нюансы. «Для расчета кадастровой стоимости применяют методы массовой оценки, а при невозможности их применения допускается использование рыночной стоимости квартиры, рассчитанной оценщиком в индивидуальном порядке для конкретного объекта недвижимости.
Используя методы массовой оценки, оценщик выделяет отдельные группы недвижимости для объединения сходных по ценообразующим факторам и техническим характеристикам объектов. В зависимости от того, в какую группу попадает оцениваемая квартира, и определяется ее кадастровая стоимость. Для кадастровой оценки проводится анализ рынка недвижимости в данном регионе и детальное изучение главных ценообразующих факторов. Таким образом, объекты недвижимости оцениваются «массово», без учета индивидуальных особенностей», – отмечает директор пермского ООО «Промпроект-Оценка» Оксана Полыгалова.
Эксперт отмечает, что в ее компанию уже обращались физлица с просьбой проанализировать кадастровую стоимость жилья и возможность снижения налога. «Но все-таки кадастровая стоимость объектов жилого фонда в большинстве случаев соответствует рынку. Физические характеристики фонда данных Росреестра наиболее точны именно по жилью, и говорить о недостоверности сведений по объектам жилой недвижимости было бы некорректно», – уверена Полыгалова.
Главным риском нового расчета налога эксперты в области недвижимости называют социальные. По сути, налог увеличивается в 10–20 раз. «Пожилым, пенсионерам, малоимущим гражданам станет тяжелее его платить. Есть люди, которые купили вторые квартиры для детей или получили в наследство. Дополнительные расходы на две квартиры приведут к тому, что они будут вынуждены его продавать. Те, кто живут в большом жилье, наверняка будут обменивать его на жилье меньшей стоимости, площади, комфорта. Вряд ли это примет массовый характер, но такие явления будут», – предполагает Пахомова. Впрочем, пенсионеры могут исключить из налогооблагаемой базы любой объект.
«Обращения для анализа рыночной стоимости объектов жилой недвижимости будут в течении следующего 2019 года», – прогнозирует Полыгалова.
Слово бизнеса
Новый расчет налога, помимо неприятного психологического и финансового эффекта для граждан, повлияет и на бизнес. Но не сильно. У застройщиков сейчас есть более важные «головные боли».
«Мы идем от спроса, а спрос, безусловно, будет корректироваться исходя из того, что вы сказали. Но он коррелируется не впрямую с новым исчислением налога, а с возможностями покупателей. Допустим, если есть необходимость покупать человеку квартиру большой площади и у него есть для этого финансовые возможности, то как ни неприятно для него увеличение налога, но, наверное, оно некритично и не главный фактор в принятии решения, – уверен гендиректор АО «Пермглавснаб» Владимир Занин. – Мы, как бизнес, идем от спроса, но не могу сказать, что исходя из этого мы решили изменить «нарезку» в каких-то объектах на квартиры меньшей площади или еще что-то.
Изменение налога на жилую недвижимость сейчас не самый главный фактор. Самый главный – изменение закона о долевом участии в строительстве, которое поэтапно прекращает свое действие и заменяется проектным финансированием. Второе – это позиция региональных властей по возложению на застройщиков обязанности по развитию социальной инфраструктуры, школ и детсадов. Значимость налоговых изменений по сравнению с этими факторами минимальна».
Фото: «ФедералПресс»/Евгений Поторочин