В условиях продолжающейся тенденции массового снижения процентных ставок по ипотечным кредитам и активного захода в данный сегмент новых игроков, в банковском сообществе растут недовольства, связанные с нечестной конкуренцией среди участников рынка. При этом банки и застройщики всеми силами пытаются восстановить докризисные объемы продаж, ожидая нового решения по ставке рефинансирования. Об этом на сегодняшней пресс-конференции в Екатеринбурге рассказали ведущие игроки уральского рынка ипотеки. Подробности – в публикации«ФедералПресс».
Рекордно низкая ставка
По мнению банкиров, нынешний год станет рекордным по спросу на отечественную ипотеку. Только на территории Свердловской области, согласно данным Центробанка, с 1 января по 31 августа 2017 года банки выдали 19 тыс. 833 жилищных кредита на общую сумму 34,4 млрд рублей. Это на 19 % больше по количеству и на 27 % больше по объему выданных кредитов, чем за аналогичный период прошлого года.
При этом средневзвешенная ипотечная ставка на рынке в августе 2017 года по сравнению с августом 2016 года понизилась на 1,64 процентных пункта – до 10,84 % годовых. Таким образом, фактически для заемщиков процентная ставка уже стала ниже, чем была во время действия программы господдержки.
Как отмечают эксперты, такая активность на рынке ипотеки Среднего Урала связана с общей положительной экономической ситуаций в регионе, стабилизацией и ростом доходов населения в третьем квартале 2017 года, а также в связи со снижением ипотечных ставок кредитными учреждениями. Не последнюю роль в этом сыграл и Банк России, отвечающий за судьбу ставки рефинансирования.
«Кредит на покупку жилья в ВТБ сейчас можно оформить по ставке от 9,5 % годовых. С высокой вероятностью тренд на снижение сохранится и в дальнейшем, но темп изменения будет не таким высоким, – уточнил управляющий розничным бизнесом банка ВТБ в УрФО Сергей Кульпин. – Совсем ставка, конечно, не упадет, но в начале следующего года мы ожидаем ставку ЦБ в районе 8–8,5 % годовых».
Согласно прогнозам аналитиков группы ВТБ, снижение ключевой ставки ЦБ в сентябре до 8,5 % годовых было не последним в этом году. Как отмечают финансовые эксперты, «Росстат показал хорошие данные по сентябрю, в том числе и по инфляции, поэтому можно ожидать еще одно снижение на 0,25-0,5 %». По мнению банкиров, это приведет к очередному снижению банковских ставок по кредитным продуктам и депозитам. Причем насколько именно банки снизят ставки по ипотеке, зависит от их собственной политики и общей ситуации на рынке.
Эксперты прогнозируют, что к началу 2019 года ключевая ставка ЦБ может снизиться до рекордных 6,5 % годовых при условии низкой инфляции и стабильности на мировых финансовых рынках. В этих условиях потребность в специализированных госпрограммах отпадает сама собой, поскольку основная цель – доступность ипотеки и снижение процентной ставки по жилищным кредитам уже достигнута.
«Таких рекордно низких ставок по ипотеке в России не было никогда! Второе – это рекордные выдачи по ипотеке. Не знаю, чья это заслуга – Центрального банка или АИЖК. При том, что доходы населения с 2014 года продолжают падать, и говорят, только третий квартал покажет их некоторое повышение. Но именно доходы населения могут тормозить покупательский спрос, – подчеркнула на пресс-конференции в «Интерфаксе» заместитель председателя правления «Абсолют Банка» Татьяна Ушкова. – Кроме того, мы не можем выйти на те докризисные объемы ввода жилья, которые были зафиксированы в 2014–2015 годы. Пока Свердловская область демонстрирует уменьшение сдачи готовых жилых объектов. Но мы растем 15 % в год».
При этом эксперты обращают внимание, что ипотечные заемщики стали более разумны – «считают лимит», выбирают лучшую ставку между банками, скольку на рынке масса различных программных предложений для различны групп клиентов. «Можно до полутора процентов словить в различных банках, – пояснили представители кредитных организаций. – Плюс застройщики предлагают очень интересные совместные партнерские программы, поэтому сейчас время покупателя, когда можно очень выгодно зайти в ипотечную сделку».
Либерализация ипотеки
Как отмечают банкиры, одним из главных трендов 2017 года стал повышенный спрос на рефинансирование ранее полученных ипотечных кредитов. «Ставки падают, разница уже составляет 2–3 процентных пункта с кредитами, выданными несколько лет назад, и это серьезный стимул для рефинансирования кредита, – пояснил в ходе сегодняшней пресс-конференции управляющий розничным бизнесом банка ВТБ в УрФО Сергей Кульпин. – В банке ВТБ доля рефинансируемых кредитов составляет уже около 30 % среди ипотечных сделок по Свердловской области».
Скорее всего, такая ситуация сохранится и в следующем 2018 году. При этом банкиры обращают внимание на то, что чаще всего за рефинансированием обращаются клиенты «чужих банков», которые зачастую оказываются в более выигрышном положении, нежели «свои, родные клиенты».
«Мы чужим клиентам по рефинансированию предлагаем условия лучше, чем своим заемщикам, которые зашли с нами на ипотечный рынок в 2012–2013–2015 годах, – подчеркнула заместитель председателя правления «Абсолют Банка» Татьяна Ушкова. – Хотя мы должны не за чужими клиентами гоняться, а своих удерживать. Мы должны новые сделки с недвижимостью совершать, а не ловить клиентов друг друга».
Кроме того, сегодня участились случаи, когда новые игроки ипотечного рынка занимаются либерализацией финансовой оценки потенциальных заемщиков. Иначе говоря, в погоне за клиентами отдельные кредитные организации буквально закрывают глаза на базовое соотношение ежемесячного платежа к реальному доходу физлиц и делают для них существенные послабления.
«Все банки один за другим пошли на ипотечный рынок. И это нас беспокоит. Тот, кто уже давно занимается ипотекой, он понимает, что ипотека с нулевым первоначальным взносом – это невозможно. Раскрученный лимит с более чем 60 % от дохода – это невозможно, – предупреждает Татьяна Ушкова. – Сейчас новые игроки, чтобы захватить рынок, идут на либерализацию подходов к заемщикам. И этот тренд, который мы не поддерживаем».
По словам банкиров, именно поэтому в настоящее время Агентство ипотечного жилищного кредитования совместно с Минфином ведут разработку единых стандартов для выдачи ипотечных кредитов. «Создана рабочая группа, куда входит ВТБ и Сбербанк. Через полтора года будут разработаны стандарты ипотечного кредитования, которые будут описаны в законе, – пояснила заместитель председателя правления «Абсолют Банка» Татьяна Ушкова. – Что ипотека должна быть с таким-то первоначальным взносом, расчет кредитного лимита – по такой-то формуле. И это правильно, чтобы предупредить случаи, когда ипотека выдается человеку, который не может обслуживать этот кредит».
Другими словами, речь идет о разработке нового стандартизированного договора между банком и ипотечным заемщиком, где будут прописаны все базовые нормы и понятия. При этом спрос на рефинансирование ранее выданных жилищных кредитов будет пользоваться стабильным спросом клиентов.
«Я думаю, что линейка рефинансирования будет в каждом банке, кто сегодня хочет работать на рынке ипотеки. И в первую очередь, будет направлена на своих клиентов, – убеждена банкир Татьяна Ушкова. – Именно поэтому я предлагаю банкам развернуться в сторону клиента, потому что ипотечная сделка – это особо важная сделка для заемщиков».
Экономика восстанавливается медленно
Несмотря на то, что строительный сегмент по праву признан одним из основных драйверов роста ВВП страны, ведущие застройщики уральского региона отмечают общее замедление продаж объектов жилья. Рынок недвижимости только пытается восстановиться и вернуться к докризисным уровням 2014–2015 года.
«Благодаря взвешенной политике Центробанка ставка по ипотеке снижается медленно, все происходит постепенно. Но в то же время мы видим, что ставка рефинансирования понижается, соответственно банки отслеживают ситуацию и выводят свои ипотечные ставки на более низкий уровень. Для покупателей это, конечно, очень хорошо – легче взять ипотечный кредит. Но какого-то глобального роста ипотечного кредитования сегодня мы не наблюдаем, – подчеркнул в ходе сегодняшней пресс-конференции генеральный директор «РСГ-Академическое» Виктор Киселев. – У нас ипотечный процент продаж всегда держался на уровне 60–70 %, это исторически всегда так было. Мы работаем со всеми банками Свердловской области, ставка примерно одинаковая у всех – 9,5 % годовых. Но мы не ожидаем в ближайшее время увеличения объемов потребления. Экономика поднимается очень медленно, как это будет происходить дальше, мы посмотрим».
По мнению экспертов, возвращение к докризисным объемам продаж возможно лишь при условии «колоссального рывка» в российской экономике. «Тогда, конечно, население будет приобретать больше жилья, и мы обратно вернемся к докризисным объемам, когда строилось порядка 2,5 млн квадратных метров жилья. Все привязано к потребительскому спросу. Будет спрос, будет и предложение», – убежден Виктор Киселев.
Между тем, по мнению банкиров, сегодня квартиры вновь становятся выгодным инвестиционным активом с учетом вероятного роста цен в пределах инфляции и стабильности арендных цен. Причем готовое жилье, по словам представителей кредитных организаций, сегодня прирастает в доле продаж по сравнению со строящимся. Так в ВТБ доля готового жилья в ипотечных сделках за год выросла с 60 % до 70 %. «Это объясняется более гибкими ценами на вторичном рынке и снижением объемов появления нового жилья, – пояснил управляющий розничным бизнесом банка ВТБ в УрФО Сергей Кульпин. – При этом общая доля сделок через партнерские каналы у розницы ВТБ в Свердловской области сейчас достигает 80 %».