Менее двух месяцев остается до выборов президента России. В предвыборный период государство обратило особое внимание на граждан, испытывающих проблемы с жильем. В ноябре прошлого года Владимир Путин поручил разработать меры по уходу от долевого строительства, обратил также внимание на ипотечников, заявив, что в стране есть возможности для снижения ипотечной ставки. Станут ли дольщики и ипотечники электоральной опорой действующего президента, и как его пожелания отразятся на рынке недвижимости - в материале «ФедералПресс».
Государство вплотную взялось за решение жилищных проблем россиян. Конечно, не обошлось без подачи Владимира Путина, который дал поручение органам власти начать процесс ликвидации института долевого строительства. Вслед за президентом Госдума в оперативном порядке приняла в первом чтении законопроект, ужесточающий контроль за строительными компаниями. Согласно документу к застройщикам, которые привлекают деньги граждан, будут введены новые требования. В регионах появятся специальные контролирующие органы, а местные власти обяжут вносить данные о разрешениях на строительство в единую информационную систему.
Противоречия налицо
Эпопея с дольщиками началась не вчера. Еще в июле спикер Госдумы Вячеслав Володин устроил парламентские слушания с участием обманутых дольщиков. Апогеем этой истории стал личный звонок Путина представителям обманутых дольщиков из Челябинска. Как результат - постепенный и полный отказ от долевого строительства в России.
«Сам факт долевого строительства, как бы до сегодняшнего дня ни пытались зафиксировать в законодательстве ответственность застройщиков, все равно оставляет риск появления проблем. У меня нет никаких сомнений в том, что надо двигаться в сторону полной отмены долевого строительства. Вопрос другой — чем это заменить. При нынешней ипотеке строительные компании будут вынуждены существенную долю этих расходов переложить на покупателя. Полностью заставить компании строить на свои средства, без привлеченных, невозможно», - заявил в беседе с «ФедералПресс» член комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов.
Вроде бы и риски для следующих потенциальных покупателей квартир снижены, и недобросовестные застройщики получили по рукам. Но оптимизма не прибавляется. Некоторые эксперты уверяют, отказываться от долевого строительства нельзя. Цены на недвижимость тут же взлетят. Для того чтобы все участники рынка остались довольны, нужны механизмы, которых в России пока нет.
«Девелоперы говорят, что (цены на недвижимость) вырастут на 25-30%, потому что покупка на нуле дает небольшой выигрыш. Поэтому я против ликвидации долевого строительства. Я за то, чтобы продавались не доли, а опционы, которые можно продать банку или на рынке. Нужны финансовые механизмы, которых не хватает в этой сфере», - считает директор Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Елена Иванкина.
Рычаги по реформированию института долевого строительства существуют и находят широкую популярность в Европе и США. Но будут ли они столь же эффективно работать в нашей стране - вопрос. Подобного опыта у России не было.
«Было принято много законодательных инициатив. Было принято специальное решение по эксроу-аккаунту и по эксроу-счетам - это тот механизм, который позволяет обезопасить дольщика, когда его деньги поступают не на баланс строительной кампании, а на забалансовый счет, и оттуда нельзя снять деньги никуда, кроме как на строительство жилья, принадлежащего этому дольщику. Если эти деньги снимаются для чего-то другого, то есть взяли деньги, а построили другой дом, то это уголовная ответственность, лишение лицензии и прочее. Будет ли у нас это так работать - неизвестно. Это новые механизмы», - отметила Иванкина.
В любом случае законодательные перетрубации на судьбе ныне существующих обманутых дольщиков никак не скажутся. Информационного шума вокруг борьбы за их права много. Но без ручного управления им не помочь никакими законодательными актами.
«Это не снимает вопрос с теми обманутыми дольщиками, которые есть сейчас и которых очень много. Это другая история. Это только ручной режим. Я считаю, что никакими законами мы это не отрегулируем. Использовать средства бюджета, как предлагают некоторые горячие головы, - точно неправильно. Подобное возможно в самых исключительных случаях. Должны приниматься точечные решения, которые в ручном режиме нужно проводить по каждому дому. Этим должны заниматься региональные и муниципальные власти. Минстрой дает соответствующие рычаги», - отметил депутат Госдумы Сергей Пахомов.
Ипотека снижается вслед за доходами
Изменения ждут не только долевое строительство, но и ипотечную сферу. 25 января Владимир Путин анонсировал снижение ипотечных ставок, заявив, что для этого есть все предпосылки.
«У нас средняя ставка по стране в конце прошлого года была уже меньше десяти процентов. Но мы, конечно, будем уходить ниже. И такая возможность есть, потому что у нас рекордно низкая инфляция. Это дает возможность снижать ключевую ставку Центрального банка, и за ней спускаются все остальные ставки», - заявил президент.
Безусловно, это позитивная новость. Эксперты также ожидают снижения ипотечной ставки, которая составит от 6 до 8 %. Но нынешнее снижение цен на недвижимость и ипотечных ставок напрямую связано вовсе не с заявлениями политиков, а с общей тенденцией падения реальных доходов населения, которые продолжают падать уже четвертый год подряд. Без улучшения ситуации на рынке труда и роста реальных доходов граждан снижение ставок по ипотеке будет иметь лишь символический характер, а заявления представителей высших эшелонов власти останутся политическим популизмом.
«Так что главная проблема заключается в доходах населения, которые падают уже четыре года. Реальные доходы упали на 12% при номинальном росте… Ставки по ипотеке тоже будут ниже, чем сейчас. Они будут в пределах 6% для всех. Это положительный момент, который улучшит ситуацию. Если вместе с этим будут создаваться рабочие места, будет улучшаться макроэкономическая ситуация. Работа, доходы и жилье – все это абсолютно взаимосвязано», - считает Елена Иванкина.
Новая опора Путина?
А теперь о смыслах политических. Неслучайно то, что к проблемам жилья Путин и другие политики обратились в период предвыборной кампании. Это возможность сгладить перед днем голосования острые углы, которые образуют дольщики, ипотечники, очередники, валютные заемщики. Именно люди, испытывающие жилищные проблемы, наиболее активны в протестных действиях в последние месяцы. Они не чураются выходить на митинги, пикетировать госучреждения устраивать голодовки. Напомним, что 24 января в России появилось новое общественное движение «За социальные права», куда вошли протестные группы граждан. Большинство из них (около 150 тысяч) - это люди с жилищными проблемами.
Политолог Константин Калачев считает, что особое внимание государства к таким гражданам обусловлено не столько предвыборной кампанией, сколько желанием обеспечить устойчивость власти в целом.
«Это, скорее, интерес устойчивости власти, интерес снятия социальных напряжений, желание избавиться от проблем, чреватых протестными действиями. Эта категория населения довольно активна и способна не только на кухне выражать свое недовольство, но предпринимать протестные действия», - отметил Калачев в разговоре с «ФедералПресс».
С другой стороны, недовольные разрешением квартирного вопроса, граждане при устранении своих проблем посредством президентских решений могут составить один из электоральных хребтов Путина.
«Их протестный потенциал обычно выражен в том, что они на выборы не ходят. Я не сторонник упрощения, когда мы любое действие связываем исключительно с желанием добавить Владимиру Путину какие-то проценты. Я думаю, что есть стратегия, есть поступательность в решении вопроса. Просто вопрос уже перезрел, надо было его закрывать. Эффект будет, безусловно, положительный для главного кандидата», - резюмировал Калачев.
Фото: РИА Новости, Алексей Дружинин