Жизнь не стоит на месте. Этот тезис жители многоквартирных домов по улицам Кецховели, Техническая и Новосибирская в Красноярске прочувствовали на собственном опыте. За несколько лет обещанный девятиэтажный дом на месте трех аварийных бараков чудесным образом трансформировался в два «недоскреба». Впору вспомнить о булгаковском «пятом измеренье», позволившем горожанину превратить трехкомнатную квартиру на Земляном Валу в шесть, разбросанных по Москве. Без всякой чертовщины, благодаря одной лишь предприимчивости. О том, какие силы помогли застройщику столь кардинально видоизменить проект, разбирается «ФедералПресс».
Три барака по улице Технической приютились между девятиэтажками на Кецховели и Новосибирской. Обломок «временного деревянного зодчества» Николаевки чудом уцелел во время активной застройки района в 80-х годах прошлого века.
Переселять нельзя снести
Экс-мэр Эдхам Акбулатов, посетивший жителей «авариек» в 2014 году, с горечью сказал: «Эти люди так и не переехали в XXI век!» Красивая фраза быстро разлетелась в медиа. Телеканалы наперебой показывали провалившиеся полы, обугленную проводку, нужник во дворе и колонку на улице. Типичное аварийное жилье, которое и обследовать-то на непригодность не надо — все на виду. Как говорится, стены держатся на обоях.
Тем не менее три барака не попали в федеральную программу переселения жителей из ветхого и аварийного жилья. Списки программы, что находится на личном контроле президента, формировались из домов, признанных аварийными до 2012 года. Развалюхи на Технической получили статус аварийных лишь в 2013 году. Однако тогдашний мэр пообещал: «Мы переселим этих людей, которые находятся в невыносимых условиях, построив здесь девятиэтажный дом».
Безусловно, известие это не порадовало жителей рядом стоящих многоквартирных домов. Стройка — это всегда шум, грязь, неудобства. К тому же места для девятиэтажки не много — 10 тыс. кв. м. А это значит: усугубится проблема парковки, еще чаще будет гаснуть свет в домах — новую многоэтажку «посадят» на старые сети, еще плотнее станет пробка на Кецховели, еще длиннее очередь в муниципальные детские сады и многолюднее классы в школах. Но людей надо расселять. Жить в таких условиях и впрямь невозможно.
В деревянных бараках всего 36 квартир, из них 25 находятся в муниципальной собственности. Но денег в дефицитном городском бюджете на решение проблемы не находилось — то мировой кризис, то экономическая нестабильность. Все сложно. Решение пришло в виде частно-муниципального партнерства, сложившегося в аббревиатуру РЗТ — реновация застроенных территорий.
Эдхам Акбулатов: «Эти люди так и не переехали в XXI век!»
Проект на вырост
Реновация — красивое слово. В переводе с латинского означает «обновление без разрушения целостности структуры». В общем, старое меняют на новое, облагораживая и улучшая. Например, в случае с бараками на улице Технической, реновацией могло быть строительство девятиэтажной свечки и благоустройство прилегающей территории, чтобы жители близлежащих домов получили хоть какую-то компенсацию за неизбежное неудобство. Но это в идеале. На деле выходит совсем иначе.
В 2014 году, вслед за визитом экс-мэра Акбулатова, начались переговоры о частно-муниципальном партнерстве с компанией «Новый город». Планировалось, что инвестор расселит за свой счет 11 частных квартир. Остальные 25 переедут в жилье, предоставленное муниципалитетом по соцнайму. Подчеркнем, речь шла о строительстве одной (!) девятиэтажки. В конце марта следующего года проект существенно «подрос», превратившись в «жилой комплекс высотой в 20 этажей, состоящий из не менее 286 квартир общей площадью в 15,5 тыс. кв. м.». Именно на таких условиях участок выставили на торги. «Право освоения участка» летом 2015 года выиграло ООО УК «Сибирское Инвестиционное Агентство».
Декабрь 2017-го: прозвучали параметры «модернизированного» проекта. Теперь на клочке земли, зажатом жилыми домами, планируют возвести две «свечки». Первая «ростом» в 23 этажа и площадью квартир в 9,8 тыс. кв. м. Вторая – 21 этаж. Так же сказано, что в МКД «планируется запроектировать 354 квартиры», где по предварительным расчетам «могут проживать от 637 до 802 жителей». В стилобатах зданий предполагается коммерческая недвижимость, в цоколе – подземный гараж на 50 машиномест. Очевидная диспропорция. Красноярск входит в топ-10 России по количеству автомобилей на душу населения. Практически каждая вторая семья имеет личный автомобиль. Даже если половина будущих собственников квартир приведет «стальных коней», то их количество заметно превысит размеры подземного паркинга. Таким образом, для парковки остается весьма скудная территория вокруг жилых домов. С учетом автомобилизации она будет под завязку забита личным транспортом.
Иначе говоря, все разговоры о «благоустройстве придомовой территории» не более, чем лукавство. Буквально пару лет назад подобные проекты назывались «точечной застройкой» и всячески клеймились. А теперь это явление носит новое имя – реновация.
Инструмент уплотнения
Постановление об утверждении проекта планировки и межевания застроенной территории по ул. Технической в Железнодорожном районе Красноярска подписал новый мэр Сергей Еремин. Документ опубликован на официальном сайте администрации. Жители соседних с бараками домов узнали о разросшемся проекте из СМИ. Их мнения никто не спрашивал. А зачем? РЗТ — ловкая штука. Закон не обязывает проводить публичные слушания, когда речь идет о «повторном развитии застроенных территорий». Таким образом, открывается «портал в ад» законодательно защищенной точечной застройки. Наверное, живя в миллионнике, наивно мечтать о парковых зонах рядом с каждым жилым домом. Тем не менее существует разница между разумной плотной застройкой и бездумным переуплотнением. Кто спорит, инвестор, заходящий на застроенные площадки, должен иметь свой профит. Но ведь не 354 квартиры взамен 11?
В мэрии, между тем, продолжают считать РЗТ – «эффективным инструментом расселения жителей аварийного жилья».
«В настоящее время в Красноярске приняты решения и заключены 13 договоров о развитии застроенных территорий общей площадью 121 684,68 кв. м. Пять договоров реализуются с участием администрации, по остальным восьми финансовые обязательства по расселению граждан несет исключительно инвестор. Договоры о РЗТ реализуются в течение 6–7 лет», — сообщает пресс-секретарь департамента градостроительства администрации Красноярска Оксана Покаместова.
В ближайшем будущем власти планируют таким образом расселить 55 домов, в которых проживает 573 семьи.
Впечатляющие цифры. Однако реализация РЗТ в Красноярске и без грядущего «уплотнения» на Технической успела обрасти несколькими скандалами. Пожалуй, самым громким стало противостояние жителей микрорайона «Вавиловский» и строительной компании «Сиблидер». Дело дошло до пикетов возле стен мэрии. «Бои» разгорелись летом 2016 года. Причиной стало намерение застройщика воткнуть высотку на детской площадке, каким-то образом отмежевав эту территорию в кадастровом реестре. Также строители посягнули на спортивный стадион и другие рекреационные зоны. Информационная война стоила должностей двум заместителям гендиректора Игоря Шиманского: первый – зам по работе с обращениями граждан Андрей Клещев, второй – зам по продвижению Юрий Подопригора. Но победа была не полной. Как сообщает жительница проблемного дома Любовь Катеренюк: «Участок возле дома мы в суде отстояли, а микрорайон и стадион – нет».
Наглядная диспропорция: размеры кадастровых участков не совпадают с территорией под реновацию
В поисках компромисса
Но вернемся к застройке Технической. На вопрос, по каким проектам было рассмотрено увеличение этажности и объемов жилья, представитель градостроительного департамента Оксана Покаместова лаконично ответила: «Таких проектов нет». Добавив, что «первоочередной целью подобных проектов является переселение горожан из ветхого жилья».
Руководитель департамента Олег Животов более красноречив:
«Проект планировки по ул. Технической разрабатывался в границах уже сложившегося микрорайона. Для размещения дополнительных социальных объектов требуются большие площадки, которых в микрорайоне нет. Тем не менее рядом находится жилой район «Николаевский», который согласно генеральному плану города подлежит реновации. Там предполагается создание нескольких микрорайонов и кварталов, включающих школы, детские сады, учреждения здравоохранения, спортивные объекты. Что касается нагрузки на транспортную инфраструктуру, то она будет существенно снижена за счет строительства автодороги в створе ул. Волочаевской и примыкающих к ней магистралей, обеспечивающих связь с другими районами города».
Каким образом это поможет припарковать несколько сотен машин жителей «высоток», непонятно. Не исключено, что их дети успеют вырасти, прежде, чем на месте Николаевки появятся новые школы, поликлиники и детские сады.
Депутат Заксобрания Александр Глисков, комментируя ситуацию, подчеркивает, что РЗТ в данном случае — единственный вариант расселить жителей аварийных бараков:
«Если отказаться от РЗТ и сделать это за счет бюджета, значит нужно каким-то образом изыскивать средства, которых нет. Бюджет — дефицитный. Поиск дополнительных средств может происходить за счет сокращения каких-то социальных программ, либо благоустройства».
В то же время парламентарий считает, что всегда есть возможность компромиссных решений:
«Власти могут убедить инвестора снизить интенсивность застройки, понизить этажность, чтобы уменьшить нагрузку на инфраструктуру».
P. S. Недавно мэр Красноярска Сергей Еремин отказал в застройке почти 40 участков на правом берегу. Пожалуй, это первый в новейшей истории города случай, когда администрация не пошла на поводу у застройщика и приняла решение, противоречащее интересам девелопера. Прецедент вселяет надежду, что проект реновации Технической все-таки может быть реализован с учетом интересов разных сторон и не превратится в банальное «переуплотнение».