Изменения в законодательстве, ужесточающие требования к застройщикам, которые вступили в силу с 1 июля, обусловлены желанием защитить жилищные права граждан и искоренить такое явление, как обманутые дольщики. Однако эти изменения могут серьезно повлиять на строительный рынок, и не факт, что в конечном итоге граждане выиграют от такого решения. Об этом заявили эксперты, участники круглого стола на тему «Ключевые тренды сферы жилищного строительства в Тюмени», организованного по инициативе агентства «ФедералПресс» совместно с газетой «Квартирный вопрос».
Застройщики подстраховались
Президент еще в прошлом году подписал закон о внесении изменений в 214 ФЗ, поменявший правила игры для застройщиков. Начальник отдела государственного контроля в области долевого строительства многоквартирных домов ГУС Тюменской области Вадим Ряска в ходе круглого стола рассказал, как это повлияет на рынок строительства и жилья.
«Сейчас предрекать сложности и падение объемов строительства не приходится, поскольку закон только вступает в силу. К тому же застройщики подстраховались. У них есть задел как минимум на полтора-два года по разрешениям на строительство, полученным до 1 июля», - заявил Вадим Ряска.
Тем не менее, по его словам, дальше строительным компаниям придется привлекать средства для реализации проектов в соответствии новыми, более строгими требованиями.
«Есть ряд требований к застройщикам. Это опыт работы на строительном рынке от трех лет и не менее 10 тысяч кв. метров жилья, введенного в эксплуатацию, – отметил Ряска. – Также обязательно наличие собственных средств в размере 20 % от проектной стоимости строительства. Еще одно требование – застройщики не должны осуществлять иную деятельность, кроме строительной, чтобы они не могли «отвлекать» средства на другие цели. Не должно быть обязательств перед третьими лицами и так далее. Все это делается, чтобы застройщик сосредоточился только на строительстве и не мог взять на себя невыполнимые обязательства».
Очевидно, что ряд компаний под законодательные критерии уже не подпадают, констатируют эксперты. По словам аналитиков, со временем эти фирмы уйдут с рынка.
«С одной стороны, появятся ограничения для малого и среднего бизнеса, с другой - долевое строительство – это огромные риски, своего рода лотерея: построит или нет, сдаст вовремя или сорвет сроки. Компании, на деятельность которых может повлиять любой незначительный фактор, на рынке, конечно же, не нужны. Была такая практика, когда фирма состояла из нескольких человек: муж – директор, главный бухгалтер, за душой ни активов, ни сбережений. И любая проблемная ситуация могла парализовать ее работу. Поэтому слабые игроки должны уходить. Но нельзя сказать, что эти меры сыграют против строительной сферы», – высказал свое мнение Вадим Ряска.
Придется объединяться
Представитель строительного рынка, директор ООО «ТАЛАН-ТЮМЕНЬ» Дмитрий Антощенко признает, что у любой компании на рынке с новым законом добавится хлопот.
«Закон принят и его надо исполнять. Но со стороны застройщиков хотелось бы высказать пожелание, чтобы всевозможные законодательные изменения и корректировки происходили реже. Обвала рынка, безусловно, не произойдет, хотя будут сложности, придется укрупняться. В чем-то для рынка объединение компаний будет только на пользу. В конце концов, государство решает свою задачу по снижению числа обманутых дольщиков. Для граждан это хорошо – их риски минимизируются».
Его коллега, директор по продажам ГК «ЭНКО» Андрей Скосырский не так оптимистичен в оценке ситуации.
«В свое время боролись за права обманутых вкладчиков, в итоге конкуренция в банковском секторе существенно упала. В Тюмени остался по сути один региональный банк. Вряд ли потребитель выигрывает от отсутствия конкуренции. То же самое может произойти и на строительном рынке. Да, для обманутых дольщиков это благо, они попросту исчезнут. Но это повлечет за собой рост стоимости жилья. Сократится и ассортимент. Если раньше мелкие игроки пытались выделиться на фоне крупных более интересными предложениями, то теперь все будет стандартным, типовым. В Нижневартовске работает по сути один застройщик, и там как строили одни и те же квартиры 40 лет назад, такие же строят и сейчас. При этом монополист может диктовать цены, как ему угодно», - подчеркнул Андрей Скосырский.
Издержки оплатит покупатель
Дольщики исчезнут как вид, поскольку закон, по сути, требует от застройщиков выводить на рынок уже готовое жилье. Но рост цен покупателям вряд ли придется по душе, добавляет представитель рынка. «Все-таки вкладываться на стадии строительства и брать готовый объект – всем понятно, что это разные деньги. Даже чиновники на федеральном уровне дают прогноз, что рост стоимости жилья может составить до 25%», – говорит Андрей Скосырский.
Это повлияет на выбор покупателей – вновь вернется мода на студии, малогабаритные квартиры, потому что на большее у людей не хватит.
Рынок, пусть не сразу, но однозначно изменится, уверен генеральный директор студии продаж «UP consAllt» Андрей Панасюк.
«Условия реализации и входа на рынок будут другими, а в конечном итоге все издержки оплатит покупатель», – констатирует эксперт.
Доходность строительных компаний на сегодня очень низкая, продолжает Андрей Скосырский. «Поэтому у них особенно остро встанет вопрос, откуда взять деньги. Пока помогают дольщики, а теперь надо будет как минимум 20% иметь на проект. Обычный 17-этажный двухподъездный дом – это 600 миллионов, значит, строитель должен уже 120 миллионов держать на своих счетах и никуда их не тратить до получения разрешения. А по схеме эскроу-счетов деньги застройщик получит только после того как передаст ключи от квартиры. А за эти два года, пока идет строительство, где компания должна деньги взять? Только в банке. Это значит кредитная ставка 12-15% годовых. Эти деньги лягут в стоимость вашей будущей квартиры», – предостерегает застройщик.
Как выразился председатель правления Тюменской областной организации Союза архитекторов России Андрей Табанаков, если раньше страдал определенный процент дольщиков, то теперь из-за роста цен на жилье пострадают все.
О ставках говорить рано
Дискуссия поделила экспертов на пессимистов и оптимистов, заметил директор дирекции розничного бизнеса ПАО «Запсибкомбанк» Иван Бочарников.
«Себя отношу к последним. Надеюсь, что рынок станет более сильным, застройщики будут вынуждены адаптироваться к новым условиям. Им нужно повышать эффективность, сокращать сроки строительства. А конечный потребитель в итоге выиграет. Пока рано говорить об условиях фондирования, закон только вступил в силу. Минстрой тоже понимает, что если банки получают бесплатное фондирование, стоимость денег будет дешевле, и они должны быть доступнее для застройщика. Поэтому называть конкретные ставки и схемы сейчас преждевременно», – заявил представитель финансовой организации.
Сейчас деньги дольщика, которые он берет у банка в ипотеку, не передаются застройщику, а хранятся на специальном эскроу-счете.
«Это одновременно расчетный и обеспечительный инструмент, – поясняет эксперт. – Деньги находятся у независимого агента – банка. Если застройщик выполняет свои обязательства по договору, банк передает средства. Если же мы понимаем, что сделка по вине застройщика не состоится, дом не будет сдан, мы просто гасим ипотеку дольщика теми же деньгами, которые перечислили ему на эскроу-счет. То есть потребитель ничем не рискует и не пострадает».
Дмитрий Антощенко выразил желание, чтобы государство на этом рынке создало конкурентные условия для банков, чтобы они боролись за застройщика.
Иван Бочарников уточнил, что уже сейчас в перечень банков, обслуживающих эскроу-счета, входит около 60 организаций. Есть четкие требования к банкам. До недавнего времени они были более жесткими, затем их чуть ослабили.
Как заметил вице-президент Объединения риэлторов Тюменской области Олег Касьянов, экономические меры, которые приняты по отношению к строительному рынку, дадут эффект только через два-три года.
«Пока эти изменения потребителей никак не коснулись. То, что предъявляются более серьезные требования к участникам рынка, наверное, это хорошо. Но поддержу мнение застройщиков, что изменения происходили не так часто, чтобы бизнесу не приходилось постоянно приспосабливаться к новым условиям».
Вадим Ряска возразил, что закон вступил в силу в 2005 году, а первые серьезные изменения в него были внесены только в 2013 году.
«Застройщикам было комфортно – восемь лет им не предъявляли особых требований. Но жизнь стремительно меняется. Сначала возникла необходимость внесения изменений по страхованию деятельности застройщиков. Затем возникла необходимость ввести дополнительные требования. Понятно, что приходится привыкать к новым условиям, перестраиваться. Но институт страхования все преодолели. Надо адаптироваться и теперь. Все эти изменения – требование жизни. Мы должны застраховать граждан», – подытожил споры коллег Вадим Ряска.
Фото: Евгений Поторочин