Известие о проведении саммитов ШОС и БРИКС в Челябинске подстегнуло интерес к элитной недвижимости, в том числе коммерческой. В городе модернизируют существующие и строят новые гостиницы и даже целые поселки с большими и дорогими домами. Однако в случае с апартаментами есть ряд нюансов, которые влияют на их дальнейшее использование. «ФедералПресс» сопоставил плюсы и минусы коммерческой недвижимости для использования под жилье.
Оживление рынка
Когда стало известно, что Челябинску предстоит принять крупные международные мероприятия, а соответственно и расселить сотни высокопоставленных гостей, среди которых президенты стран с супругами и свитами из переводчиков и обслуги, в городе начался поиск вариантов элитного жилья. Было принято решение о реконструкции и строительстве гостиниц, в том числе на месте старых долгостроев. Кроме того, инвесторы – крупные челябинские компании, среди которых и областная Корпорация жилищного строительства и ипотеки, – начали возводить целые VIP-поселки. Всего их будет три: «Белый хутор», «Терема» и поселок на берегу озера Смолино.
Как рассказали «ФедералПресс» городские застройщики, некоторым из них поступали предложения от властей Челябинска построить или забронировать достраиваемые объекты большой площади, чтобы расселить в них участников саммитов. Для президентских семей требовались квартиры или дома площадью от 600 квадратных метров, где одна только спальня супруги президента должна быть не менее 60 «квадратов». Кроме того, среди условий – чтобы рядом находились помещения для сопровождающей свиты.
«У нас есть недостроенное офисное здание возле гостиницы «Малахит». Когда началось обустройство города в рамках подготовки к саммитам ШОС и БРИКС, рассматривался вариант открытия там гостиницы или апартаментов. Это здание является немного проблемным. Это связано с конфликтом между собственниками здания и нежеланием достраивать объект, но в ближайшее время должен появиться инвестор. У нас также в жилом комплексе «Король Плаза» есть 25-й этаж, где можно было бы устроить апартаменты высокого класса. Мы эту идею предложили администрации, но пока не получили ответа. Возможно, мы не совсем подходим под требования. Президентские номера не так просто обустроить», – рассказал «ФедералПресс» директор управляющей организации «Лидер» инжиниринговой компании «Пионер» Игорь Терновский.
Тупиковый путь развития?
Эксперты в сфере недвижимости Челябинска считают, что реализовать построенные апартаменты будет невозможно. Их стоимость, как правило, достаточно высока. При этом существует и ряд проблем с их дальнейшей эксплуатацией, таких как высокая плата за коммунальные услуги, так как недвижимость считается коммерческой.
«В Челябинске этот рынок не сформирован, есть только единичные объекты, – говорит исполнительный директор «Фэмэли Групп Холдинг» Денис Стукалов. – В первую очередь не сформирован спрос. В апартаментах невозможно прописаться, есть ограничения, связанные с арендными платежами, так как и стоимость их содержания выше, чем в обычных домах, поскольку это коммерческая недвижимость. На федеральном уровне данный вопрос не решен. Если мы посмотрим опыт Уфы, когда они проводили саммиты ШОС и БРИКС, то увидим, что они столкнулись с проблемой, что должны были переводить в апартаменты ряд отелей, и достаточно долго это реализовывалось. В Челябинске ситуация повторится, мы идем тем же путем. Загрузка этой недвижимости будет в лучшем случае недели две, а впоследствии нужно будет решать вопрос, что с этим делать: как-то продавать или продолжать в каком-то виде эксплуатировать, может быть, сдавать в аренду».
Застройщик Игорь Терновский придерживается того же мнения: «Застройщики будут за свой счет строить или переоборудовать здания. По окончании мероприятий эти крупные по метражу и сложные с точки зрения расположения помещений и прочих параметров объекты почти невозможно будет продать. Скорее всего, их будут делить и продавать меньшим метражом, то есть ставить дополнительные стены, обустраивать выходы».
Могут возникнуть сложности и с переизбытком гостиниц, считают эксперты рынка недвижимости, что может привести к финансовым трудностям владельцев этого бизнеса. Времени на принятие стратегических решений остается немного.
«Сейчас на высшем уровне решается вопрос с проведением саммитов. Требования очень высокие: гостиницы должны быть уровнем не ниже трех звезд, важно качество отделки, оснащения. То же касается и апартментов. Потом они будут выставлены на рынок. В Челябинске сейчас есть спрос на дорогие, качественно отделанные квартиры, для аренды. Требования к такому жилью высокие: это не только качество ремонта, но и наличие техники, и порой даже появляются требования сервиса, к примеру прачечного, так как многие люди не хотят сами стирать белье, нужна уборка квартиры. Важно наличие парковки, приветствуется подземный паркинг», – подчеркивает Денис Стукалов.
Эксперт отмечает, что сегодня наблюдается тренд переноса более дорогого жилья из центра города в так называемые спальные районы, ближе к паркам. Об этом свидетельствует и анализ предложений застройщиков, которые представляют апартаменты. В презентациях своих домов они делают упор на близость именно рекреационных объектов, где больше деревьев, а соответственно лучше экологическая обстановка. Это особенно важно для жителей промышленного мегаполиса.
Опыт соседей
В Екатеринбурге несколько чаще, нежели в Челябинске, проводятся масштабные, в том числе международные мероприятия. К тому же там уже проводился саммит ШОС. Оказалось, там были проблемы с реализацией апартаментов, чего теперь опасаются на Южном Урале.
Апартаменты, напомним, сегодня бывают двух основных типов. Первый – это формат сервисной недвижимости с управляющей компанией, которая оказывает услуги на уровне современных качественных гостиниц. Второй – объекты, которые по сути являются копией жилых домов, построенных на тех участках, где нормативно строить жилье нельзя. На рынок недвижимости они не приносят ничего нового, лишь увеличивают предложение, считают эксперты. А вот первый тип несколько интереснее.
«Апартаменты первого типа играют роль буфера при проведении крупных мероприятий, и их фонд может использоваться для размещения высоких гостей. Для этого должны быть созданы инфраструктура и управляющая компания, которая будет работать и с собственниками апартаментов, предлагая их на рынке краткосрочной аренды жилья, и с гостями. Больше половины объектов, которые построены в Екатеринбурге, – это жилье в худшем виде, с некоторыми нормативными ограничениями. И лишь единичные застройщики пытаются делать качественный продукт, который приносит на рынок что-то новое. На самом деле проведение саммитов и чемпионатов мира по футболу на этот процесс оказало влияние опосредованно, потому что нельзя строить объекты к привязке под одно-два мероприятия, которые пройдут в ближайшие годы. Это слишком короткие по времени события, они не способны вселить инвестору уверенность, что он сможет продать, заполнить эти объекты», – считает аналитик рынка недвижимости в Екатеринбурге Михаил Хорьков.
Как рассказали «ФедералПресс» в министерстве строительства Челябинской области, специально к саммитам ШОС апартаменты как отдельный вид недвижимости в настоящее время не возводят. Этот рынок вообще не считается перспективным, так как дома, построенные как коммерческие, практически невозможно будет в будущем перевести в жилые. Таким образом, под апартаментами следует понимать люксовые номера гостиниц или объектов, которые можно будет только сдавать в аренду. С оформлением в собственность у владельцев таких квартир будут большие трудности. Зато такие дома можно строить по схеме, похожей на долевку, то есть за счет средств инвестиций. Правда, и защита таких инвесторов будет только по Уголовному кодексу.
Фото:pixabay.com