Непростым для рынка жилищного строительства станет 2019 год. Ставки по ипотеке снова начали ползти вверх, а платежеспособность россиян не увеличивается. Но наибольшую проблему для рынка представляет требование об использовании с 1 июля 2019 года эскроу-счетов – оно затронет не только новые, но и действующие проекты. «ФедералПресс» узнал у застройщиков, чего они ждут от нового года.
Что такое эскроу?
В 2019 году строительство жилья должно полностью перейти от долевого принципа к проектному финансированию. Деньги покупателей будут перечисляться на специальный счет в банке, на котором они будут лежать до окончания строительства. Только после сдачи дома застройщик сможет воспользоваться этими средствами. А возводить дом ему придется на свои.
Изначально такая схема должна была действовать только для проектов, начатых после 1 июля 2018 года. Но строители нашли выход и заранее набрали разрешений на строительство. Теперь же, согласно новым поправкам, внесенным в Госдуму в декабре, требование об эскроу-счетах затронет и действующие проекты вне зависимости от даты выдачи разрешения. Исключение сделают только для тех застройщиков, которые пройдут специальную проверку. А это значит, что строителям придется в срочном порядке искать деньги на завершение проектов.
«Выживут лишь единицы»
Застройщики оценивают нынешнюю ситуацию на рынке как неопределенную. Некоторые даже приостановили продвижение новых проектов. «Паники на рынке нет, но и о покупательском оптимизме говорить не приходится», – охарактеризовали ситуацию в «Группе ЛСР».
Директор по маркетингу и разработке продукта ГК «101» Дмитрий Цветов сказал «ФедералПресс», что в целом введение эскроу можно только приветствовать: оно полностью исключит риски для покупателей и сделает строительную сферу одной из самых прозрачных. Но частота и хаотичность, с которой меняются условия, а также распространение этого механизма на проекты в активной стадии может дать обратный эффект.
В ЛСР отметили, что крупные компании от новой схемы финансирования не пострадают, но вот малым выполнить все требования будет проблематично: «Они не смогут доказать банкам свою финансовую несостоятельность». «Тяжелее всего придется компаниям с ограниченным количеством накопленного капитала и готового жилья в продаже... Вероятно, что к концу 2019 года на рынке еще сильнее проявится тенденция укрупнения, останутся в основном крупные девелоперы, которые имеют возможность перестроить свою деятельность и адаптироваться под новые условия работы без существенных потерь», – отмечает коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина.
«Небольшим компаниям и уж тем более начинающим однозначно будет сложнее. Банки просто не возьмутся кредитовать их объекты», – подтверждает заместитель генерального директора татарстанской компании «Унистрой» Искандер Юсупов.
Больше всего тенденция будет заметна в регионах, где представлено меньше крупных застройщиков. Для них это может означать волну банкротств небольших компаний и спад темпов строительства.
«Новые правила игры значительно усложнят работу мелких и средних девелоперских компаний. До такой степени, что выжить смогут лишь единицы из них: маржа, особенно в массовом сегменте, сегодня и без того находится на рекордно низком уровне, а в условиях необходимости поддерживать спрос переложить свои расходы на покупателей девелоперы вряд ли смогут. А это приведет к еще большему сокращению показателей доходности. В таких условиях смогут продолжить работу только те застройщики, которые зарабатывают на больших объемах, а также имеют диверсифицированный портфель с проектами в разных ценовых сегментах, разных масштабов и даже в разных категориях – в жилой и коммерческой недвижимости», – сказали в аналитической службе компании «Лидер-Инвест».
Как подорожает жилье?
Тотальное введение эскроу-счетов добавится к числу причин роста цен на жилье. Причем до вступления в силу нововведений (до 1 июля) следует ожидать активизации на рынке, считают эксперты.
В компании «Лидер-Инвест» пояснили, что на рынок в большом объеме будут выходить новые предложения по разрешениям, выданным в 2018-м, что приведет к ужесточению конкуренции и сохранению цен на текущем уровне или даже небольшому снижению. Демпинг проявится в том числе и в качестве – покупатель получит возможность за меньшую цену приобрести более комфортабельное жилье.
«В начале года мы ожидаем некий всплеск покупательской активности – большинство людей будет стараться приобрести жилье по старым правилам, не дожидаясь повышения цен или ипотечной ставки, – говорит директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов. – В связи с новыми законодательными правками, повышением НДС и введением эскроу-счетов мы прогнозируем рост себестоимости строительства, который отразится на стоимости квадратного метра. Рост составит от 15 до 20 %».
Другие участники рынка осторожнее в прогнозах. В ФСК «Лидер» считают, что рост может составить 10 % сверх ежегодной корректировки цен. В ЛСР отмечают, что стоимость жилья будет зависеть в том числе от ставок целевых кредитов для застройщиков. Дмитрий Цветов напоминает, что себестоимость строительства растет и по другим причинам. Например, тенденция к повышению курса доллара говорит о том, что импортное оборудование и комплектующие могут подорожать на 3–5 %. Ситуация усугубится, если производители стройматериалов из-за удорожания доллара увеличат экспорт в ущерб внутреннему рынку.
«К указанным факторам следует отнести рост стоимости топлива, который уже в 2018 году увеличил транспортные расходы на 17 %, а также грядущее повышение НДС. Если суммировать эффект от всех этих факторов, можно прогнозировать рост стоимости квадратного метра на 5–7 % относительно нынешнего уровня», – сказал Цветов.
Рост цен закладывают в свои расчеты и риелторы. «Следующий год по объемам сделок пройдет на уровне минус 10–15 % от показателей 2018 года. Также, по нашим предположениям, по итогам 2019 года произойдет рост цен в районе 3–8 %. Пока что базовый прогноз такой, как будет на практике – посмотрим», – сказал руководитель компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.
Ставки по ипотеке вырастут
Никто не сомневается в том, что в следующем году будут расти и ставки по ипотеке. Многие банки уже подняли ее в среднем на 0,5 %, дальнейший рост уже анонсировали Сбербанк и ВТБ. Впрочем, делать прогнозы здесь решаются не все: величина процентов будет зависеть от дальнейшей политики Центробанка.
В целом, по мнению разных участников рынка, повышение ставки может составить от 0,3 до 1,5 %. Такое изменение вряд ли сильно повлияет на спрос, полагает Рустам Арсланов: «Но если ставки вырастут до уровня 13 % и выше, то покупательская активность значительно уменьшится, что может сильно отразиться на уровне продаж».
В компании «Унистрой» полагают, что средняя ставка может вырасти с 9,5 до 10 %. «По прогнозу правительства РФ по итогам этого года реальные располагаемые доходы населения увеличатся лишь на 1,6 %. С учетом роста цен и ипотечных ставок в следующем году возможно сокращение платежеспособного спроса на жилье. Насколько именно – зависит от темпа роста. Но одно очевидно: покупатели будут еще более требовательно подходить к покупке жилья», – отметил Искандер Юсупов.
По подсчетам ГК «101», каждый процент роста ипотечных ставок приведет к снижению платежеспособного спроса на 10 %. «В нынешних условиях без развития рынка ипотечного кредитования целевые показатели строительства 120 млн кв. метров в год представляются труднодостижимыми… При этом на сегодняшний день на рынке слабо представлены альтернативные инструменты поддержания доступности жилья, например, программы без первоначального взноса или «ипотечные каникулы» с реальной отсрочкой платежей», – сказал Цветов.
Фото: Евгений Поторочин, Елена Майорова / ФедералПресс