В Челябинской области минувший год стал беспрецедентным по числу предложений о продаже индивидуальных жилых домов. Эксперты считают, что сейчас – самое время для выгодной покупки на этом рынке. Учитывая удручающее состояние челябинской экологии, желающих перебраться за город, по идее, должно быть все больше. Но спрос на загородные объекты все равно остается низким. Одна из причин – малая доступность ипотечного кредитования в этой сфере. В своем последнем послании Федеральному собранию президент Владимир Путин также обратил внимание на этот момент. В ситуации на рынке загородной недвижимости на Южном Урале разбирался «ФедералПресс».
Почему просел рынок?
Предложение на рынке загородной недвижимости в Челябинской области в последние годы значительно превышает спрос покупателей. Эксперты считают, что южноуральцы пока не готовы рассматривать индивидуальные жилые дома как полноценную альтернативу квартирам в городской черте. И в этом кроется определенный парадокс, поскольку к переезду за город – во всяком случае, у многих челябинцев – есть все предпосылки.
И это не только свойственное всем россиянам желание сэкономить на растущих с каждым годом коммунальных платежах. И не только желание выиграть в квадратных метрах, избавившись при этом от докучливых соседей. Для жителей Челябинска, в первую очередь, это возможность спастись от смога, выбросов и ухудшающегося качества питьевой воды. К тому же, как отметил на одной из пресс-конференций президент Российской гильдии риелторов Арсен Унанян, в Челябинске, как ни в одном другом городе, имеются хорошие подъездные пути и добраться до центра жителям загородных коттеджей не составляет особой трудности ни по времени, ни по удобству передвижения.
И все-таки дома в частном секторе продаются плохо, даже те, которые находятся рядом с Челябинском. Как рассказал генеральный директор риелторской компании «Дан-Инвест» Валентин Корытный, совершенно очевидно, что дома не являются первым спросом у покупателей.
«Снижение стоимости на этом рынке продолжается. 2018 год, на мой взгляд, стал рекордным с момента начала кризиса по количеству уникальных предложений: появилась возможность купить дома на 30–50 % дешевле, чем они стоили в 2014 году. Так что сейчас очень хорошее время для тех, кто хотел иметь собственное домовладение», – считает Валентин Корытный.
Одной из причин низкого спроса эксперт назвал исторически сложившееся отношение челябинцев к подобным объектам. Все-таки дом требует постоянных финансовых вложений и большого труда, в том числе физического. «Все последние тенденции рынка недвижимости сейчас связаны с тем, что люди покупают себе образ жизни. И далеко не все хотят связывать свою жизнь с постоянными заботами», – считает эксперт.
Президент Региональной гильдии риелторов «Южный Урал» Лейла Рудь в разговоре с корреспондентом «ФедералПресс» также подтвердила, что рынок загородной недвижимости проседает, поскольку Челябинск и область столкнулись с большим оттоком населения. Уезжая, люди выставили свои объекты недвижимости на продажу. Другая причина – недвижимость попросту устаревает.
«Недвижимость тоже имеет свои тенденции: технологии, архитектуру, моду, которая со временем меняется. И очень многие дома, выставленные на продажу, не соответствуют ожиданиям потенциальных домовладельцев. Покупатель, посмотрев, что он может купить на свои деньги на рынке загородной недвижимости, зачастую уходит в городские жилые объекты и успокаивается или начинает строить для себя на свой вкус», – говорит эксперт.
Также, по мнению Лейлы Рудь, постоянное проживание в загородных поселках не сильно развито еще потому, что там мало инфраструктуры, в том числе школ и детских садов. Либо семья должна быть оторвана от города, либо один из родителей – как правило, это мама – не работать, чтобы иметь возможность возить детей в образовательные учреждения. Не каждая семья в Челябинске может себе позволить такой расклад.
Фото: ФедералПресс/Евгений Поторочин
Ипотечные сложности
Основная масса жилья в России сейчас приобретается в ипотеку. То же касается и загородной недвижимости. При этом получить жилищный кредит на частный дом намного сложнее, чем на квартиру.
«Дело не столько в ставке – она в среднем такая же, как на квартиры, – сколько в требованиях к первоначальному взносу. Если минимальный первоначальный взнос по ипотеке на квартиру сегодня составляет 10–15 %, то на дом покупателю нужно, как правило, от 40 % от стоимости объекта. У многих банков вообще нет программ для кредитования таких объектов», – рассказала руководитель отдела ипотеки «Дан-Инвест» Ирина Тарасенко.
Эксперт отметила, что в случае с домами часто бывают ситуации, когда банк одобряет ипотеку заемщику, но не дает согласие на понравившийся ему объект. И в проверке такой недвижимости больше юридических тонкостей и сложностей, чем в случае с квартирами.
По мнению Лейлы Рудь, ипотечных программ по загородной недвижимости действительно меньше, чем на вторичное жилье в многоквартирных домах, но это закономерно и вполне соответствует спросу. «Я не вижу какого-то недостатка программ в этом направлении. Да, их меньше, но это соразмерно запросу потенциальных покупателей. Если бы население чаще обращалось в риелторские компании или банки за получением ипотеки на загородное жилье, то и соответствующих программ было бы больше», – заявила эксперт.
Как прокомментировала начальник управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Челябинского отделения Сбербанка Ирина Звонарева, никаких сложностей и ограничений при выдаче ипотеки на покупку дома за городом нет. «Процент одобрения заявок не связан с типом выбранного объекта недвижимости, а зависит только от платежеспособности заемщика», – подчеркнула специалист.
В 2018 году Сбербанк в Челябинской области выдал более трех тысяч кредитов на покупку домов и коттеджей на сумму более 5 млрд рублей. Средний процент одобрения составил 70 %. При этом стоимость объектов разная: от 800 тысяч до нескольких десятков миллионов рублей.
Кроме Сбербанка, челябинские специалисты по недвижимости также назвали ВТБ24 и «Примсоцбанк» как банки, в которых ипотечное кредитование на загородную недвижимость наиболее развито. Что касается ипотеки на строительство дома, как отмечают риелторы, получить такой кредит в нашем регионе без закладывания других объектов практически невозможно. Как отметила Ирина Тарасенко, реально в этом направлении кредитует только Сбербанк.
Как сообщили в пресс-службе Челябинского отделения ПАО «Сбербанк», доля таких сделок действительно невелика: на примере 2018 года она составила чуть более 5 %.
Фото: ФедералПресс/Дмитрий Барков
Смена направлений
До недавнего времени в Челябинске наиболее перспективным и дорогим в сфере загородной недвижимости считались западное и юго-западное направления. Именно там расположены коттеджные поселки из категории дорогих, такие как «Лесной остров», «Малинки Village», «Родной» и многие другие. Риелторы отмечают, что, хотя эти поселки и обладают достаточной инфраструктурой, там тоже сейчас имеется преизбыток предложений.
«Западное, северо-западное и юго-западное направления исторически всегда были самые интересные для загородной недвижимости. Они интересны, во-первых, с точки зрения рельефа: в той стороне идет Уральский горный хребет и нет низменности и болотистых почв, как, например, со стороны Кургана. Здесь удобно строить индивидуальное жилье, в том числе большие коттеджные поселки, – говорит Лейла Рудь. – Вторая причина – это роза ветров. Чистый и свежий воздух в город у нас приходит как раз со стороны запада и юго-запада, поэтому загородная недвижимость в этой части пригорода всегда была самой перспективной и дорогой. Сейчас из-за строительства в той стороне Томинского ГОКа юго-западное направление теряет цену и спрос переключился на запад, северо-запад».
Это мнение разделяет и Валентин Корытный. По его словам, сегодня направление Новоградского тракта (дорога в сторону областного кардиоцентра, Кременкуль) наиболее популярно. И, наоборот, наименьшим спросом у челябинцев пользуются направления Уфимского и Курганского трактов. Загородная недвижимость в сторону федеральной трассы М5 (в направлении Долгодеревенского) востребовано преимущественно жителями Металлургического района.
«С наступлением весны, когда покупатели активней смотрят загородные дома и участки, объекты на популярных направлениях могут немного вырасти в цене. Также есть шанс на продажу у тех домов, которые соответствуют фразе «заезжай и живи», то есть не требующих вложений», – говорит Валентин Корытный.
Эксперты также сходятся во мнении, что у загородной недвижимости на Южном Урале есть будущее. Но для этого должен быть соблюден ряд условий. Это должны быть жилые поселки рядом с городом, соответствующие требованиям к современному образу жизни: имеющие видеонаблюдение, образовательные учреждения, магазины, коммуникации, земельные участки не более 8 соток и дома от 100 до 150 кв. м. Ценовой ограничитель тоже присутствует: от 4 до 7 млн. Все, что выше, даже с учетом стимуляции ипотеки, продать будет сложно. По крайней мере, в перспективе на ближайшие несколько лет.
