В России 1 июля вступают в силу поправки к 214-ФЗ, которые ставят целью полностью исключить возможность появления обманутых дольщиков. А 20 июня состоится «прямая линия» Владимира Путина, где, исходя из опросов, будет освещаться и тема обманутых дольщиков. В Краснодаре состоялось расширенное заседание, на котором обсуждали уже возникшие из-за новых норм правил проблем. «ФедералПресс» попытался разобраться в трудностях и в том, каким образом планируется предотвращать появление людей, по вине застройщиков оставшихся без квартиры и без денег.
Согласно поправкам в федеральный закон о долевом строительстве, полностью меняется порядок взаимоотношений застройщиков и дольщиков. Многие чиновники уже называют изменения – самой значимой реформой в строительной сфере за последние минимум десять лет.
Как это будет работать
Суть изменений заключается в том, что между застройщиком и дольщиком появляется независимое звено – банк. Покупатель квартиры не будет напрямую платить строительной компании, его деньги теперь забирает банк и кладет на эскроу-счет, где они будут находиться до того момента, как жилье не получит документы о вводе в эксплуатацию. Только после этого они переходят к застройщику. До этого же он строит дом за свои собственные средства или же берет проектное финансирование.
«Проектное финансирование поможет гарантировать своевременную сдачу домов, так как застройщик будет получать кредит на всю сумму реализации проекта, а уполномоченные банки будут следить за ходом работ. Эта система защитит дольщиков не только от отсрочек и нецелевого расходования их средств, но и от кризисных ситуаций, так как все деньги покупателей на эскроу-счетах будут застрахованы, как банковские вклады», – заверила депутат ЗСК, секретарь комитета по вопросам строительства и жилищно-коммунального хозяйства, член фракции «Единая Россия» Евгения Шумейко.
Какие трудности возникли
Деньги на строительство компания получает в банке, если не хватает собственных средств. Это так называемое проектное финансирование. И на данном этапе возникли трудности по их получению. В связи с этим в Краснодаре под председательством первого вице-губернатора Краснодарского края Андрея Алексеенко состоялось расширенное заседание, в котором приняли участие депутаты регионального Заксобрания, девелоперы, представители банков и краевой администрации.
«Основная задача в сфере жилищного строительства, поставленная правительством Российской Федерации, – это переход отрасли на проектное финансирование, что в долгосрочной перспективе приведет к устойчивой и эффективной работе отрасли в целом. Пока же мы столкнулись с тем, что застройщики и банковский сектор с трудом адаптируются к новым условиям работы», – прокомментировал Андрей Алексеенко.
Большинство отказов со стороны банков на данном этапе происходит из-за неправильно собранного пакета документов. И правильность или неправильность определяет тот или иной банк исходя из своих представлений. То есть падать на проектное финансирование в два и более банка довольно трудно, потому что каждому требуется собственный по-особенно собранный и оформленный пакет документов.
«Застройщики пока не могут до конца понять процедуру оформления заявки. В свою очередь, застройщики указали на целый ряд недочетов новой системы. Это и серьезные ограничения по наличию собственных средств в проекте, и некорректная оценка стоимости земельных участков, которые зачастую были приобретены задолго до изменений в ФЗ-214», – указал Алексеенко.
По итогу решили, что на первом этапе необходимо разработать единую систему требований к оформлению и составу пакета документов, подаваемых в банки. Кроме того, администрация края, а также региональное ЗСК должны стать каналами связи между застройщиками и банками, которые при необходимости могли бы решить вопросы и помочь найти выход из ситуации.
«Было принято решение о стандартизации взаимодействия застройщиков и банков. Главным итогом этой работы должно стать оперативное рассмотрение заявок на проектное финансирование. Думаю, что скоро эта часть новой системы будет приведена в порядок, а механизм подачи и рассмотрения заявок от застройщиков будет отработан. По данным уполномоченных банков, порядка 75 % отказов застройщикам – результат предоставления не полного пакета документов. В Краснодарском крае по этой причине проектное финансирование не получили 75 проектов из 82», – уточнила Шумейко.
Реформа ударит по компаниям
Заместитель председателя комитета Законодательного собрания Краснодарского края по вопросам строительства и жилищно-коммунального хозяйства, член партии КПРФ Иван Жилищиков считает, что поправки в действующее законодательство полностью переворачивают ФЗ-214. Есть вероятность негативного влияния на компании среднего и мелкого звена, которые не могут приступить к строительству без привлечения денег дольщиков, поскольку своих средств недостаточно.
«Если привлекаешь деньги дольщиков, то будь добр на банковское сопровождение переходи. Тут возникает вопрос: есть ли и у каких банков специализированные отделы по сопровождению капитального строительства? И смогут ли сотрудники банков оценить документы, полученные от компаний-застройщиков», – описал проблему Жилищиков.
Депутат отметил также, что изменения вступают в силу совсем скоро, но банки до последнего времени не совсем понимали, что и как нужно делать. Хотя есть нормативно-правовые акты, которые регулируют деятельность застройщиков и финансовых организаций и крупные игроки на рынке способны разобраться в ситуации.
Однако Жилищиков не сомневается, что какая-то определенная часть застройщиков уйдет с рынка жилищного строительства. Встряска будет. Изменение законодательства приведет к подорожанию жилья. Однако как сильно, предполагать не стал.
Подорожает ли жилье
«Это приведет к определенному подорожанию. Об этом еще на этапе нулевых чтений предупреждало экспертное сообщество. Остается вопрос: на сколько? Решит ли это проблему обманутых дольщиков? Да, это решит проблему обманутых дольщиков, потому что их средства будут под защитой банков», – заметил Иван Жилищиков.
Однако проблему с подорожанием возможно поможет смягчить введение льготной ипотечной ставки или создание государственных программ. Однако на первом плане стоит проблема с обманутыми дольщиками, которую необходимо решить.
Евгения Шумейко также считает, что проектное финансирование, которое многие строительные компании будет брать у банков под определенный процент, скажется на цене. Однако вряд ли она сильно подскочит. Кроме того на строительном рынке сильная внутренняя конкуренция, поэтому каждая компания будет стремиться продавать жилье пусть и с минимальной выгодой, чем не продать совсем.
«Сильного роста цен ждать не стоит. Кроме того, власти стараются максимально уйти от негативного влияния новой системы на стоимость жилья. В частности на прошедшем Петербургском международном экономическом форуме представители ЦБ выступили с предложением о введении субсидированной ставки при проектном финансировании застройщиков», – добавил Жилищиков.
Застройщики настроены оптимистично
Заместитель генерального директора ГК «ЮгСтройИнвест» Андрей Анашкин рассказал «ФедералПресс», что при переходе на новое законодательство компания с трудностями не сталкивалась. Взаимоотношения с банком-патнером налажены, есть понимание того, как будет складываться работа в новых условиях.
«При переходе на новый принцип работы с объектами долевого строительства важно не только создать прозрачные условия во взаимоотношениях дольщиков и застройщиков, обезопасить средства граждан, но и сохранить на рынке уже работающих застройщиков. Строительный рынок станет более прозрачным как для застройщиков, так и для банков. Полагаю, что этот фактор может существенно поддержать спрос на жилье. Стоит отметить, что министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Владимир Якушев регулярно проводит селекторные совещания и беспокоится о застройщиках, чтобы все вовремя приняли меры и вошли в новое законодательство без потерь. Большое внимание уделяется этому и на региональном уровне», – сказал Андрей Анашкин.
Что нужно знать покупателям
Евгения Шумейко считает, что новая система, которая заработает скорее всего с 1 июля, будет более надежна. Деньги будут лежать на эскроу-счетах, которые попадают под систему страхования вкладов. Поэтому, в случае банкротства застройщика или банка покупатель обязательно получит свои деньги обратно.
Также нужно учесть, что не все застройщики с 1 июля переходят на новую систему. По договору долевого строительства продолжат работу те девелоперы, чьи объекты к этому моменту построены на 30 %, а квартирный фонд в которых распродан на 10 %.
Фото: ФедералПресс / Елена Майорова