В октябре окончательно заработал так называемый закон об эскроу-счетах. Суть его в том, что теперь упраздняются договора долевого участия – схема, по которой покупатель рассчитывался за жилье, пока оно строится. Теперь застройщик не сможет пользоваться деньгами покупателей, взносы будут копиться на счетах клиента. Доступ к ним продавец получит только после сдачи квартиры. Что изменится для строителей и покупателей с введением эскроу-счетов – в материале «ФедералПресс».
«Берите. Завтра будет дороже»
Недавно в связи с прибавлением в семье чета Пестовых решила улучшить свои жилищные условия. На семейном совете решили: продать «однушку», добавить материнский капитал и вступить в долевое строительство. Присмотрели квартиру в строящемся доме: трехкомнатная, 120 квадратных метров, хороший район. Недостающую сумму планировали внести, пока идет строительство. Однако знакомые начали советовать: берите сразу готовую квартиру, пусть и меньшей площади.
«Нам начали советовать: берите готовую квартиру, даже меньшей площади, потому что на 120 «квадратов» сразу мы денег не насобираем, а в ипотеку лезть не хочется. Якобы договора долевого участия скоро отменят и жилье сразу подорожает», – делится глава семейства Федор Пестов.
Нововведение, о котором предупредили семейство, действительно подразумевает серьезные изменения в действующей схеме. С этого года взносы в долевое строительство будут поступать не напрямую застройщику, а на эскроу-счета покупателей. Продавец их получит только после сдачи квартиры. Соответственно, при возведении жилья застройщик может рассчитывать только на собственные средства и на банковские кредиты. О том, что проценты по кредитам войдут в себестоимость квадратного метра и, соответственно, повлияют на конечную цену, застройщики начали предупреждать год назад, еще до принятия закона. Руководитель отдела продаж ФСК «Новый Город» Александр Косилов заявлял: кроме роста цен строительный рынок ждет стагнация.
«Снижение числа ДДУ относительно прошлого года – показатель того, что предложений на рынке первичного жилья стало меньше. А на рост в течение последних трех месяцев однозначно повлияла скорая отмена «долевки». Потребители понимают, что завтра квартиры будут уже дороже», – объяснял Александр Косилов.
Выживут сильнейшие
Опасения в том, что нововведение приведет к росту цен и разорению застройщиков, разделяют не все участники строительного бизнеса. По мнению генерального директора АО «Восток Центр Иркутск» Михаила Сигала, новый закон уберет с рынка в первую очередь недобросовестных строителей. И тех, кто, по его выражению, «не умеет считать деньги». Банки просто не будут кредитовать фирмы с нестабильной экономической ситуацией. При этом к кредитованию, по мнению Михаила Сигала, придется прибегать даже крупным застройщикам. Ни одно предприятие не может вести масштабное строительство исключительно за счет собственных средств.
«Мы одними из первых в стране начали работать по новой схеме. И сейчас строим сразу два жилых комплекса с использованием эскроу-счетов. Банки нас кредитуют без проблем. Но это не говорит, что все просто. Поскольку мы одни из первых начали работать по такой схеме, то испытали на себе все прелести «штрафного батальона». Во-первых, мы потеряли, конечно, часть клиентов. Речь о тех, кто приобретает жилье по военным сертификатам и по программе переселения с Севера», – отметил Михаил Сигал.
Проблема, по словам строителя, связана с несоответствием законов. Так, жилье переселенцев с Севера и военных пенсионеров оплачивает государство. И деньги по закону оно перечисляет непосредственно продавцу. Теперь же застройщик не имеет права получать деньги до окончания строительства. А механизм перечисления этих денег на эскроу-счета, которые принадлежат покупателю, в законе пока не прописан.
Не разделяет Михаил Сигал и опасений о радикальном росте цен. По его словам, себестоимость квадратного метра в связи с банковскими процентами, конечно, увеличится, но крайне незначительно. Рынок регулируется не затратами продавца, а спросом и покупательской способностью населения. А цена недвижимости как раз находится в верхнем пределе возможностей населения. И если застройщик поднимет цены, то у него просто перестанут покупать квартиры. Так что скорее не цены вырастут, а доходы продавцов снизятся.
Никаких изменений не стоит ожидать и тем, кто приобретает жилье в ипотеку. Банки и раньше неохотно участвовали в долевом строительстве. А для приобретения недвижимости в ипотеку закон никаких новых правил не вводит.
Берем с запасом
Не разделяют опасений части застройщиков и в правительстве Иркутской области. По информации минстроя, на 1 октября этого года застройщики региона возводят 86 жилых комплексов, подавляющее большинство из них находится в областном центре. Сдать планируется 1 миллион 357 тысяч квадратных метров жилья – площадь для Приангарья рекордная. При этом 8283 квартиры будут приобретены по договорам долевого строительства. По словам заместителя министра строительства Иркутской области Евгения Липатова, проект перехода на эскроу-счета подразумевал переходный период, и этой льготой поспешили воспользоваться строители.
«Законодательство предусмотрело переходный период. То есть, если застройщик приобрел землю и начал строительство до вступления закона в силу, то и продолжать строительство он будет по старым правилам, по договорам долевого участия. При этом застройщики отлично знали об этом и, конечно, воспользовались предоставленной отсрочкой. Говоря простыми словами, они приобретали землю впрок и начинали хотя бы нулевой этап строительства», – поделился замминистра.
Так что, по мнению Евгения Липатова, во всяком случае, на эти миллион триста тысяч квадратных метров цена не изменится. Причем, по подсчетам экономистов, чтобы продать их, у застройщиков уйдет примерно два года. Так что желающим приобрести жилье, по мнению чиновника, можно не торопиться. Как минимум в этот период цены на жилье существенно не вырастут – у застройщиков пока нет для этого оснований.
Решение проблемы дольщиков
Оснований для спешки и пессимизма не видят и инициаторы закона. Строительный бизнес, по мнению депутатов Государственной думы, в новых условиях освоится быстро. Крупным предприятиям банки дают кредиты с легкостью. А переложить все финансовое бремя на покупателя застройщику не даст рынок, с которого, по замыслу инициаторов закона, уйдут недобросовестные строители. Кредит они получить не смогут, а возможность строить в долг за деньги покупателей теперь им не дают новые правила. Именно этот закон, по мнению депутата ГД РФ от Иркутской области Александра Якубовского, и стал решением проблемы обманутых дольщиков.
«Одной из причин введения в долевом строительстве эскроу-счетов стала необходимость застраховать риски дольщиков. Для Иркутской области, как и для всей страны, это очень серьезная проблема. В областном центре сейчас десять проблемных объектов, в которых дольщики не могут получить свое законное жилье. Эскроу-счета дают гарантию того, что покупатель не отдаст деньги недобросовестному застройщику и не потеряет их», – отметил депутат, который, кстати, возглавляет рабочую группу по защите прав дольщиков в президиуме генсовета «Единой России».
При этом, по словам депутата, закону еще предстоит ряд доработок и унификация его с другими нормативными актами. Но закон необходим был не потом, а сейчас. Проблема обманутых дольщиков уже давно выросла до федерального масштаба. Сейчас этот вопрос наиболее остро стоит в 75 субъектах Российской Федерации. Схема везде примерно одна: застройщик взял деньги у покупателей, начал работы, обанкротился, бросил. На достройку незавершенных объектов из государственного бюджета выделен 21 миллиард рублей, но, по подсчетам экономистов, это лишь небольшая часть необходимой суммы.
Фото: ФедералПресс / Евгений Поторочин, пресс-служба администрации Иркутска, фотослужба Госдумы РФ