Десятого декабря на Дальнем Востоке запустили 2-процентную ипотеку. Получить ее могут молодые семьи до 35 лет, которые раньше не пользовались господдержкой для покупки жилья. Максимальная сумма кредита – 6 миллионов рублей, срок – не более чем на 20 лет. Первоначальный взнос должен быть не меньше 20 % от общей суммы недвижимости. Инициатива, конечно, благая, и она вполне закономерно заинтересовала дальневосточников. Тысячи молодых семей уже обратились в кредитные организации и агентства недвижимости, чтобы узнать условия 2-процентного жилищного займа. Однако влияние новой инициативы правительства на рынок недвижимости, судя по всему, будет весьма непредсказуемым. Наиболее серьезные пертурбации эксперты ожидают в Приморье. О том, как скажется дальневосточная ипотека на рынке первички, – в материале «ФедералПресс».
Доплата за статус
В последние несколько лет рынок недвижимости в Приморском крае стагнирует. Главная причина столь затяжного кризиса – отсутствие денег у населения. Покупательская способность падает уже не первый год, при этом цены на недвижимость в крае только растут. В июле этого года столица ДФО и вовсе заняла первое место в российском рейтинге роста цен на жилье. Стоимость квартир во Владивостоке сопоставима со столичными, и эта тенденция никуда не делась.
Данный факт, к слову говоря, довольно серьезно ускоряет отток населения. Продав квартиру во Владивостоке, можно купить хорошее жилье в Москве и не сильно потерять в деньгах. Так, новые однокомнатные квартиры в главном городе Приморья стоят в среднем от 2,5 до 4 миллионов рублей. Ценник такой же, как в столице, причем в черте города.
«Цены на квартиры в крае такие, что даже москвичи удивляются. Это не сильно способствует тому, чтобы здесь задерживались молодые специалисты. Я, например, работаю маркетологом – в центральной части страны работать будет проще. Я собираюсь продать однушку в центре Владивостока, на эти деньги можно купить хорошее жилье в Петербурге. Я мог остаться здесь, взять эту новую ипотеку и купить квартиру побольше, но не вижу в этом смысла», – рассказал корреспонденту «ФедералПресс» житель Владивостока Алексей Кудрявцев.
На удорожание недвижимости повлиял новый столичный статус Владивостока. Об этом рассказал профессор Финансового университета при правительстве РФ Сергей Стерник. После того как город сделали официальным центром Дальнего Востока, цены на первичку стали расти как на дрожжах. Стоимость новостроек подскочила на 7–11 % – при общероссийском показателе в 5 %.
«Единственным городом России, где произошло такое же подорожание, стала Казань. Но там другая ситуация – это быстроразвивающийся, благополучный город, причины роста цен отличаются. В случае с Владивостоком это такая странная «доплата за статус». Усилилось экономико-географическое значение города, и цены стали расти. Единственное, не очень понятно, почему этот процесс все еще продолжается», – отметил он.
На этом фоне ипотека под 2 % выглядит как единственное видимое преимущество Приморского края – все-таки это серьезная экономия на процентах банку. Однако так кажется только на первый взгляд. Как отмечают эксперты, серьезного влияния дальневосточная ипотека не окажет – ни на рынок, ни на экономику.
Компенсация за эскроу-счета
Как отметил Сергей Стерник, 2-процентная ипотека на Дальнем Востоке – это своеобразная попытка нивелировать подорожание цен из-за введения системы эскроу-счетов. Новая система финансирования строительства – одна из самых спорных и обсуждаемых инициатив последнего времени. По идее она должна помочь ликвидировать проблему обманутых дольщиков. Теперь при покупке квартиры в недостроенном доме люди складывают деньги на специальные счета. Застройщики получают деньги только тогда, когда они уже сдали готовый дом. Это значит, что на само строительство придется либо брать кредит, либо тратить собственные средства. Реформа призвана защитить интересы покупателей – теперь их сложнее обмануть. Вместе с тем она привела к росту цен на недвижимость по всей стране.
Для Приморья, где цены на жилье и так заоблачные, введение системы эскроу-счетов грозило вообще убить рынок. Дальневосточная ипотека по идее должна сгладить резкое подорожание.
«Из-за введения системы эскроу-счетов застройщикам придется повышать стоимость первичного жилья минимум на 10 %. Дальневосточная ипотека подарит людям экономию в восемь процентов. Но это не покроет весь рост цен, вызванный реформой. Население все равно останется в минусе», – уточнил Сергей Стерник.
То есть, несмотря на все выгоды 2-процентного займа, жилье для приморцев станет еще более недоступным. Учитывая, что демографическая ситуация в крае не очень радужная, каких-то позитивных изменений ожидать вряд ли стоит.
«Пока люди уезжают, здорового развития рынка жилья не будет. Люди уезжают из ДФО, и пока ничто не может их остановить. Отток населения не прекратился даже после присоединения Бурятии и Забайкалья», – уточнил профессор.
Так что даже появление дешевой ипотеки вряд ли спровоцирует покупательский бум. Как отметила маркетолог агентства недвижимости «Этажи» Карина Ярошенко, она лишь подтолкнет к покупке тех, кто и так собирался покупать жилье.
«Сейчас покупательского бума нет, хотя мы его и ждем. Надеемся, что молодым семьям поможет эта ипотека. Но не стоит забывать, что первоначальный взнос по дальневосточной ипотеке должен составлять не менее 20 % от стоимости квартиры. Этосерьезная сумма для обычных приморцев, хотя многие семьи и готовы ее выложить», – отметила она.
Даже если будет хорошо, будет плохо
Однако всегда остается вероятность, что пессимистичные прогнозы не оправдаются. Вдруг дальневосточная ипотека и впрямь спровоцирует рост интереса к покупке жилья в Приморье? Загвоздка в том, что даже если это произойдет, застройщикам все равно придется непросто. Более того, такое развитие событий может еще сильнее ударить по рынку.
В том же Владивостоке для постройки новых домов не так много места – из-за сложного рельефа. А переезжать за город, где с этим попроще, готовы далеко не все. Как отметил Сергей Стерник, в случае повышенного спроса на первичку застройщики вряд ли смогут удовлетворить его. Как следствие квартиры станут дорожать еще сильнее – хотя, казалось, куда уж больше? В итоге многие компании могут попросту уйти с рынка, не справившись с такой нагрузкой. В дальнейшем, когда начнется падение спроса, ситуация может только усугубиться.
«Начнется слияние компаний, останется только несколько крупных игроков, которые смогут справиться с надвигающимся кризисом. Для организаций поменьше строить новые дома в регионе будет невыгодно – они не смогут повысить цены до того уровня, который позволит сохранить прежнюю прибыль», – добавил эксперт.
Стерник уточнил, что такое положение дел прежде всего ударит по среднему сегменту. Образуется еще больший застой, цены начнут расти, а справиться с этой ситуацией без поддержки государства застройщики не смогут.
Впрочем, пока речь идет только о прогнозах на будущее. Квартиры в Приморье еще остаются хорошим капиталовложением. Владивосток, например, является одним из самых быстрорастущих городов России. Другое дело, что приморская столица находится в самом низу рейтинга городов России по качеству жизни. Проблем хватает: тут и неудовлетворительная работа городских властей, и упадок системы общественного транспорта, и неразвитость инфраструктуры. То, как будет складываться ситуация на рынке недвижимости, во многом зависит от работы властей всех уровней. Если в крае удастся реализовать обещанные инфраструктурные проекты (тот же ВКАД. – Прим. ред.), экономическая обстановка в регионе серьезно поменяется. И у игроков рынка будет куда больше поводов для оптимизма, чем сейчас.
Фото: primorsky.ru