Почти сотня домов в Невском районе Петербурга не может сменить управляющую компанию из-за того, что приставы запретили Государственной жилищной инспекции (ГЖИ) исключать «старую» УК из реестра ГИС ЖКХ. Дело в том, что за три года своей деятельности организация накопила почти 60 млн рублей долга перед ресурсоснабжающими компаниями. Платить по счетам ей нечем. Собственники домов создали ТСЖ и начали приводить общее имущество в порядок, но уже десять месяцев к ним приходят двойные квитанции, потому что прежняя УК продолжает числиться их управляющей организацией. Юристы по жилищному праву рассказали «ФедералПресс» о том, как выйти из сложившейся ситуации.
Собственники имеют право перейти с УК на ТСЖ и расторгнуть договор управления с УК в одностороннем порядке, объяснил «ФедералПресс» ведущий юрист Европейской юридической службы Евгений Корнеев. В этом случае договор прекращается с того момента, как ТСЖ уведомила УК. Также он отметил, что решение о расторжении договора управления и смене способа управления дома является основанием для внесения в реестр лицензий.
«Если же судом наложены обеспечительные меры, препятствующие внесению изменений в реестр лицензий, – нужно подавать заявление в данный суд на отмену обеспечительных мер и доказывать их несоразмерность», – сообщил Корнеев «ФедералПресс». Также он посоветовал жителям дома подготовить коллективное обращение в прокуратуру, чтобы ведомство вышло в суд для защиты их интересов.
Руководитель юридического департамента ООО «Эгро-Трейд», член Ассоциации юристов России Анастасия Громакова сообщила «ФедералПресс», что ГЖИ нарушает ч. 1.3 ст. 161 Жилищного кодекса, в соответствии с которой деятельность в доме лицензируется исключительно в отношении УК. ТСЖ и жилищные кооперативы не нуждаются в такой лицензии. Более того, собственники помещений имеют право выбрать один способ управления домом, наличие УК с расторгнутыми соглашениями не допускается. Также, если жильцы отказались от услуг УК, такая управляющая компания не имеет права требовать оплату за услуги.
Соучредитель ассоциации «Управленческие кадры городского хозяйства» Глеб Гилинский сообщил «ФедералПресс», что право управления домом нельзя заложить, перепродать или уступить. Также оно не является имуществом, которое можно реализовать для удовлетворения требований должников, и не может ставиться в зависимость от результатов финансово-хозяйственной деятельности или наличия задолженности по исполнительным листам.
Эксперт предложил собственникам воспользоваться любым из трех путей или их комбинацией:
- Подать иск в суд от ТСЖ на ГЖИ с иском о принуждении к исключению прошлой УК из реестра лицензий на основании протокола общего собрания собственников.
- Обжаловать действия ГЖИ в прокуратуру как нарушающие жилищные права граждан в части выставления двойных квитанций.
- Подать жалобу от любого жителя в центральный аппарат ФССП на действия судебных приставов-исполнителей, нарушающие права гражданина, не участвующего в исполнительном производстве на выбор способа управления многоквартирным домом. Можно записаться по этому вопросу на личный прием к руководителям ФССП. В случае отказа от удовлетворения требований – можно подать иск в суд к ФССП с требованием отменить незаконные постановления судебного пристава-исполнителя.
Юрист Александр Сметанин отметил «ФедералПресс», что УК вправе осуществлять функции управления при соблюдении трех условий:
- заключение договора управления с собственниками,
- размещение информации в ГИС ЖКХ,
- включение МКД в реестр лицензии УК.
Исключение хотя бы одного из этих условий влечет за собой невозможность управления МКД, отметил эксперт. В нашем случае с момента принятия решения о расторжении договора управления УК теряет право на управление домом.
Если договор управления расторгнут по инициативе собственников, то взаимные права и обязанности прекращаются: УК не оказывает услуги, собственники не оплачивают. Важно отметить, что ТСЖ управляет домами без лицензии, на них ограничение не распространяется. И получается, что ТСЖ управляет домом на основе решения собрания, а параллельно УК – по лицензии, обратил внимание Сметанин.
Это происходит еще и потому, что ресурсоснабжающие организации не заключают новые договоры на поставку коммунальных услуг (вода, тепло, электроснабжение) с новой компанией, пока ту не внесут в реестр лицензий, так как из-за частой подделки протоколов собраний и «чехарды» с изменением способа управления «ресурсники» ждут, пока спор вокруг дома закончится и ГЖИ наконец определится, за кем закрепить дом.
Поэтому коммунальные услуги остаются на старой УК, а само содержания дома, то есть жилищные услуги, оказывает ТСЖ. Суды часто не вникают в подобное сплетение интересов жителей, УК и ТСЖ и в основном признают задолженность жителей перед УК, так как у нее «лицензия на дом».
Чтобы избежать подобной ситуации и полностью исключить УК, существует возможность перехода на «прямые» коммунальные договоры с собственниками, минуя УК. И в отдельных домах такое реализовано. Для этого нужно либо решение собрания собственников, или решение ресурсоснабжающей организации при наличии задолженности управляющей компании.
Также эксперт отметил, что ситуация с двойными квитанциями стандартная для Петербурга. «При должной ответственности госорганов подобные фирмы должны быть сразу отстранены от рынка ЖКХ, но на практике они годами подделывают протоколы собраний, меняют свое наименование, накапливают долги, банкротятся и снова рождаются. А в итоге страдают собственники», – поделился опытом юрист.
Фото: ФедералПресс / Полина Зиновьева