Уходящий в прошлое 2023 год стал одним из самых судьбоносных для рынка недвижимости Екатеринбурга и Свердловской области. Беспрецедентный рост цен, нехватка арендного жилья, фактическая отмена льготной ипотеки, нивелирование разницы между ценой на первичном и вторичном рынке – стали основными тенденциями минувшего периода. «ФедералПресс» обобщил тренды, которые задавали тон в данном секторе экономики.
Экономический фон для неприятных рекордов
В 2023 году были поставлены исторические рекорды по росту цен на недвижимость в Екатеринбурге и Свердловской области. Процесс происходил под явным влиянием экономических и политических процессов. Основным из них стало беспрецедентное падение национальной валюты, которое происходило на протяжении всех минувших месяцев.
«Рынок недвижимости имеет сходство и с рынком золота, и с рынком акций», – отмечает экономический эксперт Игорь Нагаев.
К лету 2023 года курс рубля долгое время «топтался» на отметке 90 за один доллар. Экономика России начала приспосабливаться к негативным тенденциям, которые в основном проистекали из-за влияния западных санкций.
Примечательно, что экономические эксперты не предрекали падения национальной валюты ранее чем в конце 2023 года. Это событие было под большим вопросом. Максимальные значения, по их мнению, могли бы составить не более чем 100 рублей за 1 доллар.
Однако «пригожинский мятеж», который произошел в середине августа, обвалил не только российский рубль, но и нанес неожиданно сильный удар по всей российской экономике. В первую очередь – рынку недвижимости.
Инфляция приняла галопирующий характер. Чтобы хоть как-то спасти сбережения или вовсе остаться под открытым небом, российские семьи устремились за ипотечными кредитами. ЦБ увеличил ключевую ставку. Поднялась сумма первоначального взноса при ипотечном кредитовании, стали сворачиваться льготные жилищные программы с государственной поддержкой.
Галопирующие цены
По данным администрации Екатеринбурга, в январе 2023 года средняя стоимость одного квадратного метра в новостройках города составляла 130 тысяч рублей.
В центре уральской столицы, где возведены жилые комплексы повышенной комфортности бизнес-класса, стоимость одного метра была несколько выше, но, тем не менее, не слишком отдалялась от имеющихся средних значений.
К началу летнего сезона жилье в новостройках приблизилось к 160 тысячам рублей за квадрат. В противовес минувшим годам сезон отпусков стал по-настоящему горячим для уральского рынка недвижимости.
Из-за нарастания инфляционных процессов в экономике граждане начали вкладывать имеющиеся средства в покупку жилья, либо стараться взять ипотечные кредиты.
Так, к середине лета 2023 года в Екатеринбурге, по данным Уральской палаты недвижимости, на продажу было выставлено 52 тысячи квартир, большинство – в новостройках.
Количество сделок с недвижимостью ежемесячно увеличивалось в среднем на 30 %. В августе 2023 года их было заключено на 91 % больше, чем за аналогичный период прошлого года.
«Количество сделок с квартирами на первичном рынке в августе выросло на 91 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это локальный ажиотаж. В ноябре и декабре активность покупателей поддерживалась страхом корректировки льготных ипотечных программ», – рассказала президент Уральской палаты недвижимости Валерия Козлова.
В конце 2023 года на рынке недвижимости Екатеринбурга на продажу выставлено 49 тысяч лотов, которые в основном находятся в новостройках Екатеринбурга.
В летние месяцы больше всего жилья продавалось в Академическом микрорайоне и на ВИЗе. Причем и покупатели, и риелтеры указывали, что основным недостатком Академического является транспортная доступность, жители тратят в часы пик огромное количество времени, чтобы добраться до центра.
«Нехватка новых домов ощущается сейчас на Уралмаше, Юго-Западном, в Парковом, на Ботанике, на Втузгородке, ЖБИ и в северной части микрорайона Автовокзал», – писал в июле 2023 года руководитель сайта «Драже» Никита Словиковский.
После падения российского рубля, произошедшего в середине августа, банки подняли процентную ставку, что привело к минимализации государственной поддержки льготного ипотечного кредитования.
Основные тренды рынка недвижимости
Основными трендами рынка недвижимости стали: увеличение среднерыночной стоимости одного квадратного метра, рухнувший рынок арендного жилья, сокращение разницы в стоимости квартир в новостройках и на вторичном рынке, постепенное сокращение выдачи ипотечных кредитов и сворачивание жилищных программ с государственной поддержкой.
Так, с январских 130 тысяч стоимость одного метра в декабре достигла в среднем 200–260 тысяч рублей по рыночным ценам в центре Екатеринбурга.
Самым дорогим жильем в Екатеринбурге, по данным аналитического сервиса «ОБЪЕКТИВ.РФ», остаются новостройки, расположенные в центре города. Необходимо отметить, что это дома повышенного комфорта, бизнес-класса. Один метр в них обойдется потенциальному покупателю в 240 тысяч рублей.
К этим ценам приближаются и квадратные метры, расположенные в новостройках микрорайона Парковый. Они обойдутся в 230 тысяч рублей. Далее цены такие: Вокзальный – 220 тысяч, Заречный – 207 тысяч, Ботаника – 190 тысяч, Автовокзал – 174 тысячи, Втузгородок – 161 тысяча, Юго-Западный – 154 тысячи, ВИЗ – 146 тысяч, Пионерский, ЖБИ – 140 тысяч, Птицефабрика – 136 тысяч.
На другом конце рейтинга цен на новостройки Екатеринбурга находятся отдаленные городские территории. Горный Щит – 112 тысяч рублей, Компрессорный – 102, Рудный – 88 тысяч рублей.
Между тем на сайте объявлений «Авито» выставлены квартиры в небоскребах Екатеринбурга. Один квадратный метр в них к концу года достиг стоимости в 550 тысяч рублей.
Таким образом, в Екатеринбурге и Свердловской области стоимость жилой недвижимости за год увеличилась в среднем на 50–65 %, а по некоторым секторам коммерческой недвижимости – в несколько раз.
Блеск и нищета рынка арендного жилья
Сложнейшая ситуация на рынке арендного жилья в Екатеринбурге сложилась в середине лета. В городе количество квартир, сдающихся в наем, сократилось вдвое, а цены на них достигли исторического максимума.
«В август – т. е. в начало сезона на рынке аренды – мы входим с полупустыми полками. И найти жилье студенту в сентябре будет настолько нереально, что аппетиты собственников по ценам на аренду неминуемо улетят в космос», – справедливо предрекал Никита Словиковский.
Прогнозы эксперта сбылись в полном объеме.
К аренде стали предлагаться или откровенно плохие варианты с «бабушкиным ремонтом», или недоступная жилплощадь за космические деньги.
Арендные лоты уходили как «горячие пирожки», в среднем за один час. Жилья не хватало и не хватает, в том числе – арендных офисов для ведения бизнеса.
Кроме того, на сцену вновь стали выходить риелторские агентства, которые берут комиссию за свои услуги, что дополнительно увеличило стоимость арендных квартир.
К сентябрю 2023 года средняя стоимость первоначального взноса за «однушку» в Екатеринбурге достигла 40–60 тысяч рублей: около 20–25 тысяч за месяц аренды, столько же составляет «страховочный взнос» хозяевам, а дополнительно – оплата услуг посредников по найму жилья. И сверху – ежемесячная оплата коммунальных услуг.
Рынок арендного жилья заполонили совершенно «убитые» варианты, которые в прошлые годы не имели бы шанса найти жильцов.
Вопреки прогнозам, в конце года ситуация на рынке жилья продолжает оставаться сложной из-за того, что большая часть граждан, которые при иных условиях взяла бы ипотечные кредиты, сейчас вынуждена уйти на съемное жилье.
К концу года не все хозяева квартир требуют депозитов за первый и последний месяц проживания. Однако сама стоимость аренды в Екатеринбурге увеличилась за год на 30–35 %.
Какую недвижимость покупают в Екатеринбурге
По данным аналитического сервиса «ОБЪЕКТИВ.РФ», в конце 2023 года в Екатеринбурге на стадии продажи находятся около 1,3 млн квадратных метров жилья.
Средняя стоимость квадратного метра в Екатеринбурге в ноябре 2023 года составляла около 140 тысяч рублей. Эта цифра складывалась с учетом отдаленных территорий.
Эксперты рынка недвижимости сходятся во мнении, что в настоящее время в уральской столице наибольшим спросом пользуются квартиры площадью от 30 до 40 квадратных метров. Их хотят приобрести почти 30 % потенциальных покупателей. Однако количество предложений меньше почти на 8 %, на рынке наблюдается нехватка квартир такой площади.
На втором месте по уровню спроса находятся квартиры-студии. Их хотят приобрести почти 24 % покупателей, в то время как девелоперы могут закрыть только 17 % имеющегося спроса.
На третьем месте – квартиры площадью в 40–50 квадратных метров. Как правило, они имеют две комнаты. Здесь количество запросов от покупателей фактически совпадает с объемом предложений, представленным на рынке недвижимости.
Кстати, огромные апартаменты площадью от 90 квадратных метров продаются непросто. Они имеются в наличии у застройщиков, но такие квартиры имеют возможность приобрести меньше 2 % потенциальных клиентов.
Очередные перемены рынок недвижимости может пережить весной 2024 года. Эксперты связывают их с результатами выборов президента РФ.
Ранее сообщалось, почему на рынке недвижимости Среднего Урала фиксируется ажиотажный спрос.
Фото: ФедералПресс / Полина Зиновьева, Евгений Поторочин, Иван Кабанов
Итоги года – 2023 от «ФедералПресс»