Серия кризисов и неопределенная ситуация привели к тому, что компании в вопросе выбора офисной недвижимости в России сократили горизонт планирования. Раньше помещения выбирали на вырост, а теперь предприниматели отдают предпочтения пространствам, которые можно быстро менять без вложений в отделку. Об этом в интервью «ФедералПресс» рассказал управляющий партнер сети офисных пространств Refolio Андрей Новоселов. О том, почему у арендаторов стал популярным формат сервисного офиса, какие факторы для раздражения сотрудников он позволяет убрать и чего ждать от московского офисного рынка, читайте в материале агентства.
На московском офисном рынке сейчас одновременно видны признаки стабилизации, рост свободных площадей и высокие ставки. Как вы бы описали этот момент – это охлаждение, нормализация или переход рынка в новую модель?
— Мы наблюдаем переход в новую модель, где просто хорошей локации уже недостаточно. У бизнеса растут требования к офису и престижу рабочего места. Чтобы увидеть то, как это происходит, необходимо сегментировать рынок на старый фонд, вводимую первичную недвижимость и качественные площади в отделке. Мне сложно оценить происходящее на рынке первичной недвижимости, поскольку сейчас она не входит в интересы нашей компании. Однако в сегменте офисной недвижимости «в эксплуатации» не все ставки одинаково растут. Увеличивается как раз разница ставок на качественные и некачественные площади в одной локации. Особенно ярко в режиме «до/после» это заметно, когда мы видим ставки на помещения в зданиях до их редевелопмента и после. Сейчас кратность разницы в ставке в одной локации может достигать 4–5 раз.
Что сегодня для арендатора важнее: цена квадратного метра, качество локации, готовность офиса, возможность быстро изменить пространство под себя или что-то другое?
— Бизнесу важно заниматься своим делом и не отвлекаться на мелочи, которые могут мешать работе. Безусловно, для этого все равно приходится заниматься поиском помещения, изучением цен за квадратный метр, вникать в нюансы аренды, локации и инфраструктуры. Это необходимо, чтобы разместить свой коллектив, попутно решив задачи престижа, транспортной доступности, комфорта, технологичности и других важных для компании аспектов.
Спектр ценностей у компаний в отношении офиса может сильно различаться. Компании с высокой долей аренды в составе расходов вынужденно выберут приемлемую цену метра. Компании с волатильной емкостью персонала отдадут предпочтение гибким офисам. Компаниям со специфическими функциями, такими как демонстрационная, производственная, банковская функция, требованиями по секретности и так далее, придется ориентироваться на возможность адаптировать пространство под свои нужды.
Раньше офис часто выбирали «на вырост». Сейчас бизнес, наоборот, старается не брать лишнего. Насколько изменилась логика планирования офисных площадей?
— У компаний сократился горизонт планирования. Серия кризисов и неопределенность привели к тому, что бизнес плохо понимает в долгосрочной перспективе размер собственного штата. Компании отдают предпочтение пространствам, которые позволяют просто и быстро менять их без вложений в отделку и закупки. В противном случае они вынужденно терпят неудобство и разрозненность – размещают персонал на разных локациях или отправляют команду на удаленную работу.
Почему сервисный офис стал востребованным именно сейчас?
— Есть спрос на качественные пространства, но их почти некому делать, кроме операторов. Собственники зданий не готовы вкладывать средства, не имея долгосрочного арендатора, а арендаторы не готовы вкладывать средства в условиях неопределенности. Качественные площади иностранных компаний быстро заполнились, а новые объекты медленно выходят на рынок, так как продаются без какой-либо отделки и обычно не соответствуют качеству даже после ремонтных работ, проводимых розничными инвесторами.
После периода удаленки многие компании до сих пор пытаются вернуть людей в офис. Каким должен быть офис, чтобы сотрудники сами хотели туда приходить?
— Достаточно убрать базовые факторы раздражения, которые мешают комфорту и продуктивной работе. Это улучшит эмоциональный фон и состояние коллектива, повысит производительность и лояльность сотрудников компании. А если удается сделать пространство эстетичным, функциональным и удобным, то энтузиазма точно будет больше.
На комфорт, самочувствие и производительность в первую очередь влияет качество самой среды: микроклимат рабочего места, акустический комфорт, общая эстетика пространства и даже объем воздуха. Представьте, за 2 часа человек потребляет кислорода чуть меньше, чем объем железнодорожного вагона. При этом до 20% получаемого кислорода организм расходует на поддержание мозговой активности. Так получается, что эффективность сотрудника на рабочем месте напрямую зависит от объема подготовленного воздуха, который достаточно сложно организовать в помещении.
Нельзя забывать и про закрытие функциональных потребностей в офисе: эргономичное зонирование, комфортное рабочее пространство, возможность провести встречу или звонок, раздеться и переобуться, принять пищу, безопасно оставить документы и личные вещи.
Сложно реализовать все эти потребности в рамках одного пространства. В 70% офисов эти вопросы не решены, что приводит к серьезному раздражению и сильно влияет на возможности компании по привлечению сотрудников даже в хорошей локации. Комфорт и технологичность офиса превратились в весомый HR-инструмент. Сегодня многие компании используют высокое качество рабочего пространства как сильное конкурентное преимущество при поиске и удержании ключевых сотрудников.
Какие решения в офисе выглядят простыми, но на деле оказываются самыми сложными и дорогими?
— Я бы выделил два основных решения: внутренняя архитектура и инженерное оснащение. Архитектура – это всегда дорогой аспект, так как хорошее эргономичное пространство “портит” экономику оператора или собственника. Чтобы сделать пространство действительно удобным, с комфортными проходами, рабочими зонами и функциями, необходимо потратить достаточно много площади
Второй аспект – это инженерное оснащение. Это то, что в офисе вообще незримо, но наибольшим образом влияет на качество среды. Про воздух я уже сказал: он ограничен возможностями инженерного оснащения. Микроклимат, а именно кондиционирование, тоже частая боль офисных пространств. Он также ограничен возможностями систем здания, а плотность рассадки сейчас становится все выше – больше людей, больше компьютеров, рабочих мест – больше нагрузка.
Каким вы видите московский офисный рынок в ближайшие два-три года?
— Мне не хотелось бы давать оценку рынку в целом. Мы работаем преимущественно со старым фондом, который и развивает наша сеть. Именно в этом сегменте ставка аренды почти замерла, а в условиях роста кадастровой и эксплуатационной стоимости очень сложно показывать приемлемую операционную эффективность. Как раньше уже не получится и, скорее всего, эти объекты будут продаваться. Сложно представить, что собственники сами возьмутся за развитие своих объектов до современного уровня. Вероятно, это приведет к росту рынка fee-development и более тесному партнерству операторов и собственников.
Фото предоставлено пресс-службой Refolio