С октября 2026 года кардинально изменились условия жилищного кредитования по программе «Семейная ипотека». Теперь льготные ставки и лимиты зависят от количества детей в семье, а также региона проживания. «ФедералПресс» обсудил с экспертами в сфере недвижимости, как изменения повлияют на жилищный рынок, цены и спрос.
Как изменились условия по семейной ипотеке
До изменений, которые заработали с 1 октября этого года, для всех участников программы «Семейная ипотека» действовала единая ставка в размере 6 %. Сейчас ее уровень, а также размер лимита по льготному жилищному кредиту привязали к количеству детей в семье.
В большинстве российских регионов ставки и лимиты по программе таковы:
- семья с одним ребенком – 10 % и 6 млн рублей,
- с двумя детьми – 8 % и 8 млн рублей,
- с тремя – 6 % и 10 млн рублей,
- с четырьмя – 4 % и 10 млн рублей,
- с пятью и более – 2 % и 10 млн рублей.
Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей утвердили другие ставки и максимальные суммы льготной ипотеки:
- семья с одним ребенком – 12 % и 12 млн рублей,
- с двумя детьми – 10 % и 15 млн рублей,
- с тремя – 8 % и 18 млн рублей,
- с четырьмя – 6 % и 18 млн рублей,
- с пятью и более – 4 % и 18 млн рублей.
Кстати, для строительства частного дома сохранили ставку на уровне 6 % независимо от количества детей.
Отметим, что еще одно из важных условий – хотя бы один ребенок в семье, претендующей на льготную ипотеку, должен быть младше семи лет. Кроме того, сократился максимальный срок кредитования, во время которого государство субсидирует ставку, – с 30 до 15 лет.
Давление на массовый сегмент
Как отмечают эксперты, основной удар в результате изменений условий по льготной ипотеке придется на массовый сегмент. Очевидно, что сильнее всего изменения почувствуют семьи с одним ребенком. До сих пор ипотека под 6 % позволяла более-менее комфортно планировать покупку. Теперь же ставка в 10 % существенно меняет ежемесячный платеж и общую переплату.
«Семьи с одним ребенком составляют 60–70 % заемщиков по программе и были главными покупателями студий и однокомнатных квартир в регионах. По прогнозам аналитиков, продажи новостроек для таких семей могут снизиться в два-три раза», – говорит председатель совета директоров корпорации недвижимости «Асториус», руководитель комиссии по инвестициям в недвижимость Совета по финансовому рынку и инвестициям ТПП РФ Екатерина Авдеева.
Она приводит пример расчетов, показывающих, как изменится масштаб кредитной нагрузки для семьи с одним ребенком, которая решила взять ипотеку в размере 6 млн рублей на 25 лет. При старой ставке 6 % платеж для них составлял около 38,7 тысячи рублей в месяц. При новой ставке в 10 % он вырастает до 54,5 тысячи рублей (увеличение на 41 %). А при ставке 12 % (которая начала действовать в столичных регионах) ежемесячный платеж и вовсе достигает 63,2 тысячи рублей (рост на 63 %). Таким образом, переплата за 25 лет при 6 % составляла бы 93,29 % от суммы кредита, при 10 % – уже 172,6 %, а при 12 % – и вовсе 215,97 %.
«И это цифры без учета рыночной ставки после окончания льготного субсидирования. Для многих семей покупка жилья откладывается. Для застройщиков же это означает пересмотр продуктовой линейки. Объем выдач по программе может снизиться на 20–30 %. В регионах, где семейная ипотека занимает до 70 % сделок, падение спроса рискует оказаться еще глубже. Не исключено, что девелоперам придется замораживать новые проекты. В столицах рынок адаптируется быстрее за счет рыночной ипотеки», – отмечает Екатерина Авдеева.
Она добавляет, что продолжит расти роль рассрочек: их доля уже достигает 25–30 % сделок. Резкого роста цен на новостройки эксперт не ожидает. По словам Авдеевой, скорее здесь стоит ждать стагнации или корректировки в массовом сегменте, при этом часть покупателей переориентируется на вторичный рынок и аренду, что поддержит там спрос и цены.
Увидим больше программ и рассрочек от застройщиков
Основатель агентства недвижимости «Любимова недвижимость» София Любимова ожидает перераспределение спроса внутри первичного рынка в связи с изменениями в программе «Семейная ипотека», которые заметно сузят возможности для семей с одним ребенком.
«Изменения семейной ипотеки с октября я бы не рассматривала просто как очередную корректировку ставки. Фактически государство меняет сам принцип программы, так как чем больше детей в семье, тем выгоднее будут условия. Для семьи с одним ребенком покупка, наоборот, становится заметно дороже. Часть из них пересмотрит бюджет и выберет квартиру дешевле. Кто-то увеличит первоначальный взнос, кто-то уйдет в рассрочку, а кто-то вообще пока отложит покупку. Поэтому рынок это почувствует достаточно быстро», – акцентирует внимание на проблеме София Любимова.
По ее мнению, застройщикам придется бороться уже не только за клиента, но и за его возможность купить жилье. Особенно в проектах, где большая часть квартир ориентирована на молодые семьи с одним ребенком.
«Мы наверняка увидим больше собственных программ от застройщиков, рассрочек, скидок, помощи с первоначальным взносом, ремонта и других предложений. Потому что если ежемесячный платеж клиента увеличивается, одного красивого рекламного объявления уже недостаточно», – поясняет эксперт по недвижимости.
При этом многодетные семьи получают совершенно другую ситуацию.
«Ставки в 4 и 2 % действительно могут сделать покупку жилья для части таких семей заметно доступнее. Плюс увеличивается возможная сумма кредита. Для большой семьи это особенно важно, потому как ей обычно нужна полноценная двухкомнатная, трехкомнатная квартира или дом», – говорит София Любимова.
Ставки подняли – квартиры подешевели?
Руководитель агентства недвижимости «Счастье под ключ» Елена Мищенко согласна, что рынок жилой недвижимости ждет серьезная перенастройка спроса.
«Я бы сказала, что с 1 октября семейная ипотека становится действительно семейной в буквальном смысле: чем больше детей, тем ниже ставка. А семьи с одним и двумя детьми получают более дорогую ипотеку, чем сейчас. Давайте откроем ипотечный калькулятор и посчитаем: к примеру, если взять кредит в 10 млн рублей на 30 лет, то при ставке 6 % платеж составляет примерно 60 тысяч рублей в месяц. При 10 % он уже около 88 тысяч, а при 12 % – примерно 103 тысячи. То есть для семьи разница может составить 28–43 тысячи рублей каждый месяц. Это уже не та сумма, которую можно не заметить в семейном бюджете», – констатирует Елена Мищенко.
Она тоже отмечает, что застройщики снова столкнутся с необходимостью конкурировать за такого покупателя – скидками, рассрочками, субсидированными программами, дополнительными опциями.
«И мы опять можем увидеть все более красивые способы не называть скидку скидкой», – полагает эксперт.
Елена Мищенко также обращает внимание на интересную, по ее словам, деталь: при первоначальном взносе более половины стоимости жилья ставка может составить 6 % независимо от количества детей.
«Это создает отдельный сценарий для семей, у которых уже есть накопления или квартира, которую они продают ради улучшения жилищных условий», – поясняет Мищенко.
Она добавляет, что относительно цен на жилье не стоит ждать простой и прямолинейной формулы «ставку подняли – квартиры подешевели».
«Недвижимость так послушно себя не ведет. На цены одновременно влияют себестоимость строительства, объем предложения, ключевая ставка, доступность обычной ипотеки и возможности самих застройщиков давать скидки. Но давление на продажи тех проектов, которые сильно зависели от семейной ипотеки для семей с одним-двумя детьми, безусловно, возрастет», – прогнозирует эксперт.
От реформы выиграют застройщики загородной недвижимости?
По словам коммерческого директора компании «Земельный экспресс» Игоря Пенькова, в результате реформы семейной ипотеки заметного снижения цен на новостройки ждать не приходится.
«Застройщики работают в системе проектного финансирования, где план продаж и цены заложены в финансовую модель, согласованную с банком, а ставка по кредиту зависит от наполнения эскроу-счетов. Резкое снижение цен ухудшает экономику проекта и требует пересогласования с банком. Поэтому вместо снижения цен застройщики будут предлагать рассрочки, трейд-ин, субсидированные ставки и скидки на квартиры в сданных домах», – рассказывает Игорь Пеньков.
Он отмечает, что на вторичном рынке эффект будет косвенным. В Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах семейную ипотеку на вторичное жилье взять нельзя, поэтому напрямую реформа программы этого рынка не касается.
«Однако часть покупателей, для которых новостройка стала дороже, пойдет смотреть вторичку по рыночной ставке. Предложение там ограничено, поэтому дополнительный спрос скорее поддержит цены, чем опустит их», – предполагает эксперт.
А вот сегмент, который от реформы выигрывает, – загородный. Для строительства частного дома и покупки земли под него ставка 6 % сохраняется независимо от количества детей и региона.
«Для семьи с одним ребенком в том же Московском регионе разница получается двукратная: 12 % на квартиру против 6 % на дом. До реформы такого разрыва не было. Как видим, сегодня в семейной ипотеке ставка делается на комфортные метры загородной недвижимости. Поэтому ожидается рост интереса к ИЖС как со стороны покупателей, так и со стороны крупных застройщиков. Но важно помнить, что льготные 6 % распространяются на строительство по договору подряда через эскроу и покупку нового дома у застройщика», – напоминает Игорь Пеньков.
Не демографический, а бюджетный эффект
Юрист Анна Краевская также отмечает, что из-за кардинального изменения условий семейной ипотеки часть спроса перетечет на вторичный рынок и в сегмент ИЖС. Падение же цен на новостройки, по ее словам, маловероятно: себестоимость строительства растет, а у девелоперов мало места для скидок, поэтому здесь вероятнее умеренные акции на отдельные лоты.
«Дифференциация ставок по числу детей задумана как демографический стимул, но эффект скорее всего окажется ограниченным. Льгота вероятнее ускоряет решение о покупке жилья у тех семей, что и без того планировали еще одного ребенка, а не мотивирует заводить детей ради выгодной ставки. К тому же многодетные семьи, получившие лучшие условия, составляют лишь около 11–12 % заемщиков программы, тогда как основная масса, семьи с одним ребенком, окажется в худших условиях. Более заметным и быстрым результатом изменений станет снижение нагрузки на бюджет, а не рост рождаемости», – резюмирует Анна Краевская.
Фото: ФедералПресс / Полина Зиновьева, Ксения Кобалия, Евгений Поторочин, Елена Майорова