Ипотека в УрФО, как и по всей России, уверенно набирает обороты. Если в 2004 году в стране было выдано ипотечных кредитов на сумму 18,5 млрд. руб., то в 2006 году этот показатель достиг 264 млрд. руб. А уже в первом полугодии 2007 года объем выданных жилищных кредитов в России составил около 250 млрд. руб.
Ипотека в УрФО, как и по всей России, уверенно набирает обороты. Если в 2004 году в стране было выдано ипотечных кредитов на сумму 18,5 млрд. руб., то в 2006 году этот показатель достиг 264 млрд. руб. А уже в первом полугодии 2007 года объем выданных жилищных кредитов в России составил около 250 млрд. руб.
Сегодня 450 российских банков выдали в общей сложности около 400 тыс. ипотечных кредитов. Вроде бы внушительная цифра. Однако пока всего 10–12 % общего числа нуждающихся в жилье россиян могут позволить себе приобрести квартиру по ипотечной схеме. Предложение на рынке ипотечных продуктов растет более быстрыми темпами, чем спрос. Для сравнения: в США каждая вторая семья покупает жилье по ипотеке, а в Европе этот показатель достигает 70 %.
Увеличение строительства жилья через финансовые механизмы ипотечного кредитования является важнейшим направлением в реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Поскольку стоимость жилья растет более высокими темпами, чем инфляция, ипотечная схема приобретения жилья становится более предпочтительной, чем накопительная.
В Уральском федеральном округе, по данным уральского полпредства, объем жилищного кредитования за первое полугодие текущего года составил 22,43 млрд. рублей (против 7,5 млрд. руб. в первом полугодии 2006 года).
По данным Банка России, наиболее активными регионами по темпам роста объемов выданных ипотечных кредитов в первом квартале 2007 года (кроме Москвы, Московской области и Петербурга) стали семь российских регионов. Из них четыре входят в состав Уральского федерального округа. Это Ханты-Мансийский автономный округ, Свердловская, Тюменская и Челябинская области.
Банки делают ставку на ипотеку
По словам аналитика рейтингового агентства «РусРейтинг» Виктории Белозеровой, около 70 % ипотечного рынка приходится на семь банков. Наибольший размер портфеля ипотечных ссуд приходится на Сбербанк - около 45 % всего рынка ипотечных кредитов.
Далее идут ВТБ 24, который в 2006 году активно развивал это направление и увеличил ипотечный портфель почти в четыре раза, и банк «Сосьете Женераль Восток» (после приобретения одного из ведущих игроков рынка - ДельтаКредит банка). Новыми лидерами рынка ипотечных кредитов в 2006 году стали Москоммерцбанк и банк «КИТ Финанс», которые раньше практически не работали в розничном сегменте. Замыкают семерку лидеров Абсолютбанк и УРСА-банк, ипотечные портфели которых выросли в разы.
В августе текущего года аналитики «РБК.Рейтинг» провели исследование рынка ипотечного кредитования в России по итогам первого полугодия 2007 года. Как видно из приведенной ниже таблицы, российская банковская система демонстрирует заметные темпы прироста портфеля ипотечных кредитов.
Банки по количеству выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2007г.
№
Банк
Количество выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2007г., шт.
Выдано ипотечных кредитов в I полугодии 2007г., тыс.руб.
Портфель ипотечных кредитов на 1 июля 2007г., тыс.руб.
1
Сбербанк
95 010
66 000 000.0
198 500 000.0
2
Группа ВТБ
7 919
21 987 174.0
43 411 685.0
3
Кит Финанс
5 699
8 855 767.7
18 810 027.1
4
УРСА Банк
4 936
8 666 904.0
13 945 538.0
5
Уралсиб
4 860
6 655 739.1
16 135 125.0
6
ТрансКредитБанк
3 754
4 705 468.0
10 586 937.0
7
Евротраст
3 511
3 962 288.0
1 573 187.0
8
Москоммерцбанк
2 548
14 988 285.2
29 222 433.2
9
Юниаструм Банк
2 482
4 161 892.8
8 984 811.8
10
МБРР
2 312
3 632 548.2
4 361 595.3
11
Возрождение
2 291
2 699 798.0
6 144 652.0
12
Городской Ипотечный Банк
2 000
5 000 000.0
5 000 000.0
13
Запсибкомбанк
1 708
2 919 380.0
6 987 574.0
14
МДМ-банк
1 689
3 095 509.0
5 243 837.0
15
Банк Жилищного Финансирования
1 642
2 511 538.0
4 745 624.0
16
Банк Москвы
1 597
2 986 017.1
7 602 187.7
17
Райффайзенбанк Австрия
1 556
4 575 438.1
10 982 891.0
18
Импэксбанк
1 547
2 857 684.0
4 757 251.0
19
АК Барс
1 486
1 847 349.3
4 033 291.8
20
Абсолют Банк
1 422
3 393 411.0
8 629 460.0
21
Башэкономбанк
1 226
1 171 417.0
644 017.0
22
ИнвестКапиталБанк
1 211
1 187 358.0
809 047.0
23
Примсоцбанк
1 072
1 446 424.0
1 081 790.6
24
Собинбанк
1 002
2 111 317.9
4 897 294.3
25
Международный Московский банк
994
3 109 602.0
7 074 987.0
26
Севергазбанк
858
820 907.0
373 683.0
27
Русь-Банк
707
751 430.5
548 168.0
28
Национальный Торговый Банк
688
812 625.0
1 275 498.0
29
Камабанк
678
878 329.0
1 084 595.0
30
Инвестсбербанк
518
509 687.0
456 833.0
31
СКБ-банк
504
601 624.0
3 247 323.0
32
Поволжский Немецкий Банк
481
360 878.0
509 130.0
33
ИжЛадабанк
471
686 985.0
1 145 992.0
34
Бинбанк
450
1 050 000.0
2 150 000.0
35
Банк "Санкт-Петербург"
444
1 322 372.4
1 939 102.2
36
Центр-инвест
441
0.0
1 366 390.0
37
Банк Сосьете Женераль Восток
427
1 442 640.4
5 477 859.4
38
Совкомбанк
369
309 733.7
425 984.0
39
Фиа-Банк
364
549 258.0
1 301 662.00
40
Национальная ипотечная компания (НРБанк)
345
1 104 890.0
6 447 980.0
41
ХКФ Банк
332
1 140 871.0
1 185 197.0
42
Славинвестбанк
331
1 049 573.8
2 053 528.3
43
Башкомснаббанк
327
410 345.0
249 854.0
44
ИнтехБанк
324
396 351.0
314 914.0
45
АвтоВАЗбанк
318
324 101.0
422 106.0
46
Газбанк
317
416 407.0
513 367.7
47
Драгоценности Урала
316
316 392.4
322 732.4
48
Кредит Урал Банк
314
344 265.0
1 219 196.0
49
Левобережный
301
395 206.0
269 289.0
50
Акибанк
294
254 190.2
255 080.0
51
Северная казна
292
364 298.0
326 140.0
52
Агропромкредит
289
489 848.0
1 092 184.0
53
СОЮЗ
280
860 568.0
2 197 702.4
54
Газэнергопромбанк
278
264 362.0
455 059.0
55
Русский Ипотечный Банк
273
1 089 475.0
3 210 182.0
56
Банк Оренбург
265
314 019.0
220 085.0
57
Агроимпульс
250
408 643.0
696 299.0
58
Промсвязьбанк
220
566 992.9
846 410.5
59
Московский кредитный банк
200
680 687.0
1 503 600.0
60
Региональный кредит
186
181 435.0
94 432.0
61
СтарБанк
176
231 899.0
253 971.0
62
Глобэкс
167
569 779.0
774 453.0
63
Челиндбанк
158
176 165.0
368 921.0
64
Петрокоммерц
156
576 583.0
1 250 385.0
65
Банк Первомайский (Краснодар)
136
293 410.0
695 327.3
66
Форштадт
128
120 501.5
143 272.5
67
СБ Банк
124
568 367.9
533 619.3
68
Энергомашбанк
120
236 254.6
154 705.0
69
Восточный Экспресс Банк
99
129 343.2
131 074.6
70
Социнвестбанк
69
63 837.0
63 052.0
71
Экспресс-Волга
64
38 613.0
39 834.3
72
Региональный банк развития
60
74 966.0
114 187.0
73
Балтийский банк
43
87 268.5
110 957.1
74
БФГ-кредит
36
119 496.0
241 145.0
75
Компания Розничного Кредитования
35
415 026.0
759 700.0
76
Ренессанс Капитал
33
49 125.5
132 049.0
77
Транскапиталбанк
28
216 569.0
900 000.0
78
Ухтабанк
25
27 929.0
30 074.0
79
Курскпромбанк
25
26 719.8
82 193.7
80
Стройвестбанк
24
41 739.0
104 273.0
81
Экспобанк
17
65 692.5
99 664.7
82
СДМ-Банк
16
77 403.0
272 029.0
83
Межтопэнергобанк
15
187 370.0
15 367.0
84
Оргбанк
15
46 469.0
246 091.0
85
Фундамент-Банк
15
24 443.0
10 746.0
86
Енисей
13
12 477.0
3 665.0
87
Национальный Промышленный Банк
12
23 185.0
49 869.0
88
Витабанк
11
27 938.0
49 417.6
89
Центркомбанк
9
49 687.0
74 454.0
90
Банк Казани
7
6 736.0
86 674.2
91
Тэмбр-банк
6
н.д.
281 990.0
92
Интеграл
4
36 570.0
53 713.7
93
Ермак
3
6 420.0
19 325.0
94
Росавтобанк
2
11 300.0
н.д.
95
Русский Международный Банк
1
5 679.6
5 679.6
96
Уралприватбанк
1
1 100.0
1 095.0
Банки, приславшие анкету после публикации
Ижкомбанк
476
526 022.0
662 998.0
Мосстройэкономбанк
983
980 804.3
1 251 436.0
(Источник: РБК. Рейтинг)
Сегодня ипотечные кредиты в УрФО предоставляются в трех формах. Первая - по стандартам федерального агентства ипотечно-жилищного кредитования (АИЖК). Вторая - в рамках областных (окружных) ипотечных программ, по которым часть затрат заемщика на уплату процентов банку субсидируется из регионального бюджета. Третья - по собственным банковским ипотечным программам, количество которых постоянно растет, а условия становятся все более приемлемыми для заемщика.
За последние три года ипотека стала важнейшим элементом рынка недвижимости. Количество банков, которые выдают жилищные кредиты, неуклонно увеличивается. Постоянно появляются новые программы ипотечного кредитования. Растет конкуренция между кредитными организациями.
В результате повышается доступность ипотеки для населения. Снижается процентная ставка – за три года она понизилась с 18-20 % до 10-13 % (в среднем). Основной причиной прошлогоднего падения процентных ставок по ипотечным кредитам стала жесткая конкуренция среди банков. По федеральным ипотечным программам минимальная ставка недавно снижена до 10,75 %. Особняком здесь стоит Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, где по региональным программам ставки по жилищному кредитованию отдельных категорий населения снижены до 5 %.
Срок кредитования, напротив, увеличивается: если раньше он составлял 10-15 лет, то сейчас появились долгосрочные кредиты на 20-30 лет. Сумма первого взноса по кредитам в отдельных случаях снижена до 10 %, а, к примеру, в банке АК Барс даже до 5 %. Возраст граждан, которым предоставляется кредит, увеличен с 60 до 65 лет. Смягчаются требования к созаемщикам: многие банки сейчас разрешают привлекать в качестве созаемщиков не только родственников, но и друзей. Сокращаются сроки рассмотрения заявления на ипотечный кредит.
В 2006 году на рынке впервые появились ипотечные кредиты без первоначального взноса (Внешторгбанк, Банк Москвы, ВТБ 24, ДельтаКредит банк, Райффайзенбанк и др.). Активное развитие получили программы экспресс-кредитования и кредитования покупки коммерческой недвижимости. Из новых ипотечных продуктов, которым предстоит стать массовыми, эксперты отмечают кредитование коттеджей и загородной недвижимости, а также ипотеку под залог земли.
Резкое понижение процентных ставок по ипотечным кредитам сделало актуальным рефинансирование выданных займов. Банки не замедлили предложить такую возможность: сегодня уже более 200 из них занимаются перекредитованием. На конец 2006 года было рефинансировано выданных ссуд на 64,5 млрд. руб. Сегодня наличие программ перекредитования в продуктовой линейке у вновь выходящих на рынок ипотеки кредитных учреждений - уже норма. Новые игроки стремятся перехватить у старожилов клиентов, получивших кредиты под 17–20 % годовых пару лет назад.
Поэтому, чтобы не терять клиентов, все больше банков вводит программы рефинансирования. Переоформить кредит в своем банке проще, чем нанимать брокера или обращаться в другой банк, так что клиент может согласиться и на чуть менее выгодные, чем в конкурирующих банках, условия.
Неотъемлемой частью любой ипотечной сделки является страхование. Банки-кредиторы и работающие с ними по договорам страховые компании сами определяют набор рисков, от которых заемщик обязан быть застрахован. Обычно ипотечное страхование включает три основных компонента: страхование жизни, недвижимости и титула (юридической чистоты объекта недвижимости). Такое тройное страхование вызвано желанием банков предельно минимизировать риски, связанные с возможной смертью заемщика, уничтожением квартиры, аннулированием сделки с недвижимостью вследствие мошенничества. Однако с повышением конкуренции между банками практика навязывания услуг узкого круга страховых компаний, предлагающих не самые выгодные условия при заключении обязательных договоров страхования, уходит в прошлое.
Чтобы привлечь больше заемщиков, игроки ищут и другие пути для снижения ставок по кредитам. Заметный тренд на рынке - кооперация между кредитными учреждениями, брокерами и риэлторами. Несмотря на то, что услуги брокерских компаний обходятся в кругленькую сумму – в среднем 1-1,5 % суммы кредита, спрос на них неуклонно растет.
Согласно экспертным оценкам, в 2006 году в городах-миллионниках брокеры привлекли в банки около трети ипотечных заемщиков. По мнению вице-президента по развитию бизнеса ДельтаКредит банка Аллы Цытович, брокерские компании на рынке ипотеки - один из самых эффективных каналов продаж ипотечных продуктов.
Екатеринбург
Банковский сектор Свердловской области - один из самых развитых в России. Не удивительно, что ипотечное кредитование здесь развивается хорошими темпами. В 2006 году объем сделок с ипотекой на вторичном рынке жилья составил порядка 20 %. По мнению аналитиков, в этом году ипотечные сделки могут занять на рынке около 30-40 %, а при благоприятном развитии событий – до 50 %.
Ипотечным кредитованием в Екатеринбурге и Свердловской области занимается около 40 кредитных организаций. Крупные игроки екатеринбургского рынка ипотечного кредитования, кроме общероссийского лидера Сбербанка, - СКБ-банк, УРСА Банк, Уралсиб, ВТБ 24, Абсолют Банк, Банк Москвы, Райффайзенбанк, АК Барс, Городской ипотечный банк и ряд других.
Банки предлагают самые разные способы ипотечного кредитования, общее количество кредитных жилищных программ исчисляется сотнями. Так, АК Барс выдает кредит «Перспектива» - на приобретение квартир в домах, находящихся на стадии строительства, кредит «Комфорт» - на приобретение жилых домов (коттеджей), кредит «Новоселье» - на приобретение готовых отдельных квартир в жилом доме. Инвестиционный банк КИТ Финанс реализует программы «КИТ-Новостройки», «Ипотека – Мечта», «КИТ — Долгосрочный стандарт» и др. Разнообразные ипотечные кредиты предоставляют Альфа-Банк, Банк 24.ру, ВТБ и многие другие кредитные организации.
Как отмечает генеральный директор КБ «Ярмарка» Дмитрий Гусев, в 2006 году на екатеринбургском рынке ипотечного кредитования оформились две закономерности. Во-первых, выросла роль ипотечных брокеров, поскольку они могли быстро подобрать клиенту банк с получением кредита в день сделки и с максимальной вероятностью одобрения, отстоять права своего клиента перед контрагентами по сделке, а в случае повышения цены на квартиру договориться с банком об увеличении суммы кредита.
Вторая закономерность - наиболее выигрышным ходом в конкурентной борьбе кредиторов стало ускорение всех кредитных процессов. Сокращены сроки рассмотрения заявления на ипотечный кредит, ускорены процедуры оформления документов во время проведения ипотечных сделок. Кроме того, банки все больше придерживаются политики минимальных клиентских комиссий при выдаче кредитов и обслуживании своих клиентов.
За шесть месяцев 2007 года по общефедеральной программе ипотечного кредитования в Свердловской области было предоставлено 1625 ипотечных кредитов (займов) на сумму 2 млрд. 263 млн. руб. Для сравнения – в первом полугодии прошлого года был выдан 1161 кредит на сумму 1 млрд. 100 млн. руб.
Директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования Александр Комаров считает, что количество выданных кредитов и их общая сумма увеличились, прежде всего, потому, что по итогам прошлого года в Екатеринбурге произошел достаточно серьезный рост стоимости жилья, и многим гражданам сложно было взять кредит на высокую сумму. Первое же полугодие этого года характеризовалось тем, что цены на жилье существенно росли уже не в Екатеринбурге, а в районных городах: Нижний Тагил, Каменск-Уральский, Березовский, Первоуральск, Ревда и т. д. Кроме того, условия предоставления ипотечных кредитов постоянно совершенствуются. Только за 2006 год процентная ставка снижалась трижды. С 1 июля снова произошло снижение ставок.
В ближайшие годы общее количество покупок жилья в кредит будет возрастать, считают участники рынка. При этом увеличится вес ипотеки в сегменте новостроек. Основная предпосылка к этому - поправка в Федеральный закон №214 (Закон о долевом участии в строительстве), устранившая пункт о солидарной ответственности банков с застройщиками. Также будут более активно осваиваться те направления кредитования, которые наметились в 2006 году: ипотека загородной недвижимости, ипотека под залог земли, рефинансирование. Одновременно с увеличением доли ипотечного кредитования загородной недвижимости и первичного рынка недвижимости в портфелях банков станут совершенствоваться и программы кредитования вторичного рынка жилья.
По прогнозным оценкам, представленным в Основных направлениях развития банковского сектора Свердловской области, к 2010 году суммарный оборот по вновь выданным кредитными организациями ипотечным кредитам населению области составит от 37 до 63 млрд. руб.
Количество долгосрочных жилищных кредитов, предоставляемых населению области, планируется к этому же сроку довести до 30 тысяч.
Челябинск
Челябинская область наряду со Свердловской является одним из российских регионов, где активно развивается ипотечное кредитование. В 2006 году на Южном Урале этой формой приобретения собственного жилья воспользовалось около 15 тысяч 600 семей (почти в четыре раза больше, чем в 2005 году). Самые разные кредитные программы предлагают челябинцам порядка 40 банков: Банк Москвы, ВТБ 24, КИТ Финанс, Абсолют Банк, Райффайзенбанк, Уралсиб, Росбанк, «Северная казна» и другие. При этом около трети выданных на Южном Урале ипотечных кредитов приходится на Сбербанк.
Как и в Екатеринбурге, на Южном Урале действуют сотни предложений ипотечного кредитования. К примеру, «ВТБ Северо-Запад» предлагает кредиты на приобретение как готового, так и строящегося жилья, Импэксбанк выдает инвестиционные ипотечные кредиты. Ряд продуктов реализует МДМ-Банк. Это ипотечные кредиты на покупку индивидуального жилого дома или блока в таунхаусе, на приобретение квартиры на первичном и вторичном рынках, и т. д.
В условиях растущей конкуренции банки снижают ставки, избавляются от скрытых комиссий, сокращают сроки оформления документов. Поэтому участники рынка убеждены: число выданных ипотечных кредитов будет только расти.
Распространению ипотеки способствует и формирование партнерских отношений между банком и застройщиком. Первый пример такого рода – сотрудничество Сбербанка с челябинской строительной компанией «Стройком». Теперь специалист по кредитованию находится непосредственно на месте продаж - в компании-застройщике. Покупатель приходит в офис строительной фирмы и решает все основные вопросы, связанные с приобретением жилья. Специалист банка подберет оптимальный банковский продукт, рассчитает размер кредита и оформит все необходимые документы.
По данным Южно-Уральского агентства по ипотечному жилищному кредитованию, за 6 месяцев текущего года в Челябинской области выдано 12 475 ипотечных кредитов на сумму 11 млрд. руб. Для сравнения: в прошлом году за этот же период времени агентство выдало 4 004 кредита. То есть объем выдачи ипотечных кредитов вырос в три раза. При этом в прошлом году агентство проинвестировало в строительство 300 млн. руб., а в текущем - уже 700 млн. руб. За полгода на территории Челябинской области с участием ОАО ЮУ «АИЖК» реализовано около 2,5 тысяч квартир общей площадью 150 тысяч кв. м.
В 2007 году при участии агентства планируется выдать не менее 20 тысяч кредитов на сумму 16 млрд. руб.
В июне этого года в Челябинске прошла первая выставка-ярмарка ипотечного кредитования. В ней приняли участие банки, застройщики, агентства недвижимости. Горожане охотно воспользовались возможностью получить подробную информацию о том, как подыскать оптимальный вариант жилья и грамотно рассчитать выплаты по кредитам на необходимый срок.
По словам директора филиала «Южный Урал» ЗАО «Райффайзенбанк» Шухрата Собирова, особенной популярностью у населения пользовались программы на покупку вторичного жилья и кредитование под залог имеющейся жилой недвижимости.
Идею проведения выставки-ярмарки, популяризирующей ипотеку, поддержало правительство Челябинской области. В конце сентября ипотечная выставка пройдет в Магнитогорске, затем – в Златоусте, Миассе, Южноуральске
В сентябре в Челябинске открылся ипотечный центр Альфа-Банка. «Рынок недвижимости Челябинска имеет колоссальный потенциал для дальнейшего роста, и мы убеждены, что открытие здесь ипотечного центра абсолютно оправданно», - прокомментировал это событие руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка Илья Зибарев.
Курган
Первый ипотечный кредит в Курганской области был выдан Сбербанком России в 2001 году в рамках областной целевой программы развития ипотечного кредитования. По словам генерального директора ОАО «Курганская ипотечно-жилищная корпорация» Александра Гребнева, с тех пор в Зауралье выдано 1562 ипотечных кредита, из них 1461 - в Кургане. Сюда входят и долевое участие в строительстве, и покупка жилья на вторичном рынке, и индивидуальное строительство.
Выдачей ипотечных кредитов в курганской области зан