Генеральный директор MACON Realty Group Илья Володько, выступив на прошедшем в Краснодаре Рождественском саммите, затронул сразу несколько интересных тенденций в области девелопмента. Так, эксперт не только поделился актуальным состоянием отрасли строительства в России и в Краснодаре, но предложил свое видение этапов развития рынка жилья, включающее не только пройденные стадии, но и те, в которых только предстоит оказаться застройщикам и потребителям. Подробнее – в материале РИА «ФедералПресс».
«Я хотел бы сделать долгосрочный прогноз с точки зрения девелопмента и развития компаний. Лично для себя я выделяю пять стадий развития рынка.
Первая стадия: «Все, что строится – продается». Мы помним эти золотые времена с 2000-го по 2007-й год, когда можно было построить что угодно и какого угодно качества. Можно было это даже не продавать сразу – люди все равно пытались это купить. Цена на жилье росла просто по неделям. При этом, не нужно было думать ни себестоимости, ни о рекламе, ни о продвижение, ни о продажах. Все этот закончилось с кризисом 2008-го.
После мы перешли в новые условия. К этому моменту количество игроков только в одном Краснодаре увеличилось кратно. Наступила следующая стадия ценовых войн. Рост конкуренции ухудшал продажи. Но после того, как компании снижали цены, объем реализованной недвижимости снова возрастал. В итоге девелоперы действовали по схеме: «сегодня цены снизил я, завтра это сделаешь ты». Этот этап мы прошли условно с 2009-го по 2014-й. В течение этих пяти лет девелоперы воевали, и цена, в итоге, опустилась до неприемлемого уровня.
После падения цен рентабельность оказалась почти на нуле. Но необходимость в конкуренции увеличила. В 2014-м году только новых объектов было заложено совокупным объемом 3,2 млн кв. м. К этому моменту конкуренция началась развиваться в разных направлениях. Так, застройщики начали снижать площадь однокомнатных квартир, чтобы как можно лучше адаптироваться к спросу, а покупатель мог приобрести эту недвижимость, а девелоперы – расширить круг потенциальной аудитории. Ведь одно дело – брать ипотеку на однушку в 45 кв. м., а другое – на однушку в 33 кв. м.
Когда этот ресурс себя исчерпал, застройщики стали придумывать что-то еще, чтобы завлечь покупателя. Начали появляться необычные архитектурные проекты. Если раньше был просто кирпич, то сейчас в среднем и эконом классе порой появляются проекты, которые более интересны с архитектурной точки зрения, чем общая масса. Конкуренция в этом сегменте, которая сейчас практически начинается, будет касаться именно среды проживания, когда мы выходим за рамки жилого дома и начинаем думать, как сделать более уютным окружающее пространство. Пока это все есть лишь в зачатке. Но совсем принципиально другим уровнем будет ситуация, когда девелоперы системно начнут придавать большое значение среде проживания (то есть, гармоничному развитию жилых комплексов и микрорайонов). Сейчас же пока кто-то пытается сделать лучше двор, кто-то – внедрить новшества. Но все это – пока еще не то. Мы к этому еще придем.
Четвертая стадия – это готовое жилье. Считаю, что в будущее закон ФЗ-2014 «О долевом участии» перестанет существовать, не потому, что его кто-то отменит. Думаю, что он просто станет не актуален, когда с увеличением конкуренции мы будем продавать только готовое жилье. Почему это произойдет? На сегодняшний день наши остатки составляют 11 % . Представьте, что на всем рынке 30 % остатков – это уже готовые квартиры. Если в готовых домах хозяина дожидается 20 или 30 тыс. квартир, то у вас появляется выбор по классам, по районам и т.д. Зачем вам рисковать на первичном рынке, когда есть огромный выбор среди нераспроданного жилья? Это история может случиться сама собой, как уже произошло в странах Европы. Считаю, что с появлением развитого рынка недвижимости, квартиры будут реализовываться только в готовых домах.
Когда это произойдет? Не знаю. Думаю, что в случае с Краснодаром подобного можно ожидать к 2020 или 2022 году. К этому времени данный процесс должен активно развиваться, хоть первичный рынок пока еще останется. В других российских городах подобное может случиться гораздо позже.
Последняя стадия – жилье в аренду. К этому моменту у нас перестанет продаваться уже готовое жилье. Значительная часть граждан удовлетворит свои потребности в собственных домах. Рынок недвижимости не будет таким активным, как сейчас. Но имеющиеся мощности девелоперов бросать никто не будет. Остается один выбор: больше квартир будут идти на рынок аренды. И в этом будут задействованы основные объемы девелоперов.
На мой взгляд, мы находимся на третьей стадии – продуктовой дифференциации. Продукт у нас как-то выработался. Но теперь в ближайшее время конкуренция будет переходить в плоскость архитектурных решений и городской среды (в рамках своих комплексных проектов). Пока для тех, кто уделяет внимание этому сегодня или начнет это делать завтра – данная стратегия может окупиться».