Новые гарантии участникам долевого строительства предоставит компенсационный фонд. Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» вступил в силу 30 июля, за исключением пары статей. Но фактически фонд заработает в конце года, когда завершится его перевод в публично-правовую компанию. О том, как он сможет повлиять на ситуацию на строительном рынке и о том, почему не поможет существующим обманутым дольщикам «ФедералПресс» рассказал гендиректор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько:
«Сегодня мы преодолели ту тупиковую ситуацию в области кредитования, которая сложилась ранее. На смену страхования участников долевого строительства приходит компенсационный фонд, который должен стать действенной заменой. Сейчас разработан механизм его запуска, определена ставка.
Данный фонд уже введен федеральным законом. Планировалось, что он вступит в действие с 1 января 2017-го года. Однако произошла небольшая заминка, поскольку Минстрой РФ не успел разработать нормативные акты, необходимые для его функционирования. В итоге, перед уходом на летние каникулы депутаты все-таки успели принять закон о формировании компенсационного фонда долевого строительства. И там было определено, что будет создана специальная некоммерческая компания, которая и будет этот фонд формировать. Закон устанавливает единую ставку взноса застройщиков в компенсационный фонд – 1,2 % от цены каждого договора с дольщиком. Заработать нововведение должно через несколько месяцев.
До этого момента закон предусматривал страхование ответственности либо два других инструмента. Но застройщики в основном выбирали страхование. При этом для большинства страховых компаний данная сфера была непонятна. Совсем было непонятно, как страхование долевого участия должно работать, какие риски несет, как рассчитывать ставку и т.д. И крупные игроки рынка предпочитали не связываться с данным сегментом.
А в итоге сюда пришло много игроков, основная цель которых была собрать деньги и больше не особо напоминать о себе. Некоторые компании успевали закрыться уже через полгода работы. Потом Центробанк увидел, что здесь творится неладное и внес изменения, требовавшие от компаний обладать внушительным страховым капиталом. После этого на этом рынке какое-то время присутствовали две–три компании, которые занимались данным видом страхования. Понятно, что все это делало работу здесь нестабильной.
При этом сам ФЗ о долевом строительстве работает с 2014-го года. Под его действие попадают только те объекты, которые получили разрешение на строительство после вступление в силу данного закона. Еще не было большого количества прецедентов, чтобы строительные компании могли это использовать. Нужно, чтобы компания-застройщик была признанна банкротом. А это процедура сама по себе очень длительна. Собственно говоря, пока есть только единичные случаи в стране, когда девелоперы использовали данный механизм.
Не исключаю, что в будущем появятся еще подобные прецеденты. И страховым компаниям придется работать по заключенным договорам. Но этого еще нужно дождаться. То есть, существует объективный фактор, почему мы не видим выплат компенсаций. Нельзя сказать, что механизм не работает, но он сложен и действует крайне медленно.
К тому же, у нас существует масса «старых» обманутых дольщиков, которые вступили в долевое строительство до того, как началось страхование ответственности. Соответственно, на них данный механизм просто не распространяется. И ни какою страховку их застройщик не получал. Таких людей большинство. Есть и другой вариант, когда дольщики фактически обмануты, объекты не могут достроиться, но строившие их жилье девелоперы формально не признанны банкротами. Соответственно, механизм реализации этих страховок без банкротства компании не может быть запущен. Есть, конечно, и люди, которые вложились в стройку, застраховались, дождались банкротства застройщика, но выплат не происходит. Но таких немного.
Возвращаясь к новому закону, отмечу, что сложно сказать, будет ли он действенен или нет. У нас как всегда есть здравая идея, которая непонятно как будет реализована. С одной стороны – здесь больше гарантий. Фонд государственный. И государство будет нести ответственность за него. Т.е. поступившие в фонд деньги так просто уйти куда-то не смогут. С этим станет все стабильней.
Вопрос в том, как данный фонд удастся эффективно наполнять и хватит ли у него денег, чтобы производить выплаты. Ведь мы видим, что после массового банкротства банков у Агентства по страхования вкладов потихоньку заканчиваются деньги. Насколько процедура банкротства может быть широкая и насколько часто придется использовать средства из этих фондов – это тот вопрос, ответ на который мы увидим в будущем.
Но в целом данный инструмент по страхованию договоров долевого участия выглядит более предпочтительно, чем существовавший ранее. Доверие к государству не большое, однако выше, чем к непонятным страховым компаниям, которые на сегодняшний день не реализуют свои функции.
С другой стороны, данный инструмент может расслабить многих игроков рынка, которые будут понимать, что объект все равно достроят и им легче обанкротится, чем выполнить свои обязательства. Поэтому волнения дольщиков не прекратятся еще долго. Как я уже говорил ранее, кардинальным путем решения проблемы был бы повсеместный отказ от долевого строительства в пользу покупки уже готового жилья».