Многие финансовые аналитики, ссылаясь на оптимистичную динамику развития рынка ипотечного кредитования, уверенно предрекают, что в текущем году объемы выдаваемых займов продолжат свой рост. Весомые аргументы для этого есть. Напомним, что общая сумма выданных в 2017 году ипотечных кредитов превысила 2 трлн рублей. Прогнозы и особенности конкурентной борьбы банков на ипотечном рынке России в 2018 году экспертному каналу озвучил руководитель аналитического центра компании ООО «Русипотека» Сергей Гордейко:
«Отметим основные тренды 2017 года и их продолжение в 2018 году. За 2017 год выдано 1,087 млн кредитов на 2,022 трлн рублей. Количество выданных кредитов возросло на 26,92 %, а сумма на 37,25 %. В 2018 году рынок вырастет на 25 %. Будет выдано 1,36 млн кредитов на сумму 2,53 трлн рублей. Это – умеренно оптимистический прогноз.
Первичный рынок не может без ипотечного кредитования. Почти половина всех сделок осуществляется с ипотечным кредитом. В свою очередь, почти 30 % от выданных ипотечных кредитов был на приобретение новостройки. Введение эксроу счетов в 2018 году принципиально на объемы ипотечного кредитования не повлияет. Эффект будет позже. На вторичном рынке доля сделок с кредитом выросла до 35 %. В течение года этот сегмент будет развиваться.
Рефинансирование. Все ведущие кредиторы освоили этот продукт. В годовом объеме продаж доля рефинансирования близка к 8 %. В результате около 87 тысяч заемщиков поменяли одного кредитора на другого. В награду за эту смену они получили новые кредиты по более низкой ставке на сумму порядка 156 млрд рублей, а старые кредиты были досрочно погашены. В 2018 году доля рефинансирования вырастет до 15 % от объема продаж и с осени пойдет на убыль. В 2017 году банки рефинансировали чужих заемщиков. ЦБ пытается этот тренд изменить, чтобы активнее рефинансировали своих. Изменения в этом направлении будут, но не кардинальные.
Средние ставки предложения для кредитов на покупку квартир на первичном и на вторичном рынке, снизились примерно одинаково на 2,2-2,3 пп. Средняя ставка по всем выданным за месяц кредитам уменьшилась с января по декабрь на 1,89 пп до рекордного значения в 9,79 %. В январе средняя ставка предложения для кредитов с первоначальным взносом 30 % для клиентов без льгот равна: для вторичного рынка – 10,12, для первичного рынка 9,98, для рефинансирования 9,93 %. В январе не было паузы в снижении ставок, что является новацией. Обычно в январе случается небольшая пауза. В декабре средняя ставка по выданным кредитам будет стремиться к 8 %. Снижение в течение года будет неравномерным. Бурная весна и спокойная осень.
Что касается сервиса, банки сегодня активно внедряют цифровую ипотеку и для клиентов и для партнеров. Очень быстро будет развиваться электронная регистрация сделок и дистанционная идентификация клиентов. Будет продолжаться пропаганда идеи, что условия кредитования будут улучшены после внедрения электронной закладной. Это – типичная вербальная интервенция, в которой желаемое выдается за действительное. Забудут уточнить, что закладная – не обязательный документ вообще. Это – проект АИЖК, который тянется с давних времен, когда надо было вписать небанковскую организацию в ипотечный бизнес. А сейчас электронная закладная поддержит Фабрику ИЦБ, усиленно внедряемую АИЖК.
На ипотечном рынке конкуренция очень сильная, так как рынок очень профессиональный. Любители с него уже ушли. На конкуренцию влияет концентрация. В начале 2018 года рыночную долю свыше одного процента имеют всего 9 банков: Сбербанк – 53,53 %; ВТБ – 21,45 %; Газпромбанк – 3,95 %; Россельхозбанк – 3,63 %, Райффайзенбанк – 2,92 %; Банк ДельтаКредит – 2,90 %; Абсолют Банк – 1,35 %; Банк Уралсиб – 1,34 %; Банк Санкт-Петербург – 1,23 %.
А всего 10 лет тому назад было иначе. В 2008 год рынок вступил с 26 коммерческими банками, имевшими аналогичную долю. Суммарная рыночная доля первых пяти банков выросла за 10 лет на 23,5 п.п. и достигла 82,67 %, а первых десяти – на 20 пп до уровня 92,3 %.
Количество банков, заявивших, что они хотят войти в ТОП-5 существенно больше пяти. В течение года будут применяться методы коммерческого и административного доминирования, чтобы получить лучших заемщиков и партнеров. Компромиссы исключены. Мы увидим следующее: поглощение одних игроков другими, внедрение банков в смежные бизнесы, использование нормативных преференций в пользу конкретных кредиторов, игроков. 97 % рынка займут условно называемые госбанки и два банка с иностранным участием (Райффайзенбанк, ДельтаКредит банк). Часть банков вообще станут агентами по выдаче для более сильных игроков.
Роль государства. Государство запустило программу «детской» ипотеки. Это нишевая программа. Объем на рынок не повлияет существенно. В течение 2018 года будет развиваться рефинансирование ранее выданных кредитов, которое является опцией программы. Никаких других движений не будет. Снижение ставок обеспечат госбанки. Рынок ИЦБ будет генерировать большой объем облигаций, которые будут очень плохо продаваться. Это будет год клиента. Все изменения только на пользу заемщику».
Фото: tkjournal.ru, Илья Бурвин, pixabay.com