Нередки случаи, когда застройщики вводят в заблуждение относительно правового статуса приобретаемых объектов недвижимости граждан, вкладывающих денежные средства в строительство. Что надо знать об апартаментах, рассказал первый заместитель начальника ДГА администрации Перми – главный архитектор Дмитрий Лапшин.
«Согласно пункту 3.1 СП 160.1325800.2014 «Свод правил «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования», утвержденного Приказом министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 07.08.2014 № 440/пр, апартаменты – это жилые помещения, предназначенные для временного проживания, могут проектироваться в виде гостиничных номеров или квартирного типа для временного проживания (например, при сдаче внаем).
Согласно положениям Жилищного кодекса РФ установлено, что к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Квартира, в свою очередь, является структурно обособленным помещением в многоквартирном доме, обеспечивающим возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме, а также помещениям вспомогательного использования, предназначенным для удовлетворения бытовых нужд проживающих.
Квартира, как и любое другое жилое помещение, может являться местом жительства граждан, что является основанием для соответствующей регистрации, предоставления социальных гарантий (в том числе мест в дошкольных и школьных образовательных учреждениях, медицинского обслуживания и пр.), а также гарантирует соблюдение жилищных прав. Жилищное законодательство не предусматривает такого понятия, как апартаменты.
К возведению жилых домов имеется ряд требований в сфере конструкций, инженерных коммуникаций, а также требований, обязывающих застройщиков соблюдать санитарно-гигиенические правила к возводимым жилым помещениям. Так, согласно нормам закона в жилых зданиях не допускается размещение объектов общественного назначения, оказывающих вредное воздействие на человека. Помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания. Концентрация химических веществ в воздухе жилых помещений при сдаче их в эксплуатацию не должна превышать среднесуточных предельно допустимых концентраций загрязняющих веществ.
Все указанные и многие другие требования предусмотрены именно для жилых помещений, что позволяет обеспечить более или менее надежную защиту от вредных факторов людей, проживающих в данном помещении. Между тем наличие такого объема требований к строящимся жилым объектам формирует их высокую стоимость, что является главным аргументом застройщиков в пользу строительства апартаментов.
Строительство апартаментов не требует соблюдения большого количества правил и ограничений. Так, например, для апартаментов не применяется установленный законом для жилых помещений максимально допустимый уровень шума. Следует также отметить, что у собственников апартаментов отсутствует право общей долевой собственности на общее имущество в здании, где они расположены. Независимо от срока проживания в апартаментах невозможна регистрация по месту жительства (Правила регистрации и снятии граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 17.07.1955 № 713).
Из анализа нормативных актов следует, что апартаменты относятся к гостиничным номерам. Таким образом, апартаменты предназначены не для постоянного проживания, а лишь для временного пребывания. Владение таким помещением не гарантирует его собственнику или пользователю соблюдение объема прав, предоставленных собственнику квартиры.
В соответствии со ст. 406 Налогового кодекса РФ, налоговая ставка на апартаменты устанавливается в размере, не превышающего 2 % от кадастровой стоимости объекта недвижимости, что значительно превышает налоговую ставку, установленную для жилых помещений, которая составляет 0,1 % от кадастровой стоимости. Кроме того, оплата коммунальных услуг производится собственниками апартаментов по тарифам, установленным для нежилых помещений.
Застройщики апартаментов предпринимают активные меры в сфере рекламной деятельности по продвижению их продаж. В результате граждане, слабо ориентируясь в законодательстве в сфере недвижимости, рискуют приобрести вовсе не тот объект, на который рассчитывали, соблазнившись более низкой ценой, которая устанавливается, в частности, на апартаменты эконом-класса по сравнению с квартирами.
Подводя итоги, следует отметить, что соблюдение жилищных прав гарантируется только собственнику жилого помещения».
Фото: gorodperm.ru