«Пандемический» кризис – это явление, с которым человечество раньше не сталкивалось именно в том масштабе, в котором оно проявляется сейчас. Это не финансовый крах, как в 2008 году, не военное вторжение, обрушивающее рынки, это совершенно новый кейс. Если локальные истории с заражениями неизвестными инфекциями происходили плюс-минус каждые три года, то до масштаба всемирной пандемии болезнь дошла по сути впервые и впервые это так красочно освещается. О том, как кризис отражается на рынке недвижимости, рассказал Алексей Кричевский, эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями:
«Такие катаклизмы всегда отражаются на рынках, бизнесе, людях. Недвижимость в этом плане не исключение, но с той лишь пометкой, что этот рынок настолько тяжеловесен, что коррекция приходит лишь через 3-6 месяцев после начала кризиса. В этом раз получилось гораздо быстрее.
Если посмотреть на любой предыдущий кризис, то первая реакция толпы – это паника. На ней стояли очереди в обменники в 1998-м году, а цены на недвижимость в Москве просели вдвое – до 600 долларов за кв. м., положив начало цивилизованному рынку недвижимости. Паника спровоцировала массовое банкротство застройщиков в 2008 году, уронив цены с пиковых значений в 190 тысяч рублей за «квадрат» до 120 тысяч и положив начало реформе строительного бизнеса. В 2014 году цены в долларовом эквиваленте потеряли 35-40%, при этом потери в рублях были в два раза меньше. Но тогда стартовали разговоры о переходе на эскроу.
Чему власть научит этот кризис и какие изменения он привнесет в мир недвижимого имущества – абсолютно неясно.
Если обратить внимание на ведущие мировые фонды (ETF), работающие с недвижимостью, то легко можно увидеть, что они откатились на 25-40% по сравнению с пиковой стоимостью января текущего года. Сейчас стоимость пая на уровнях 2017-2018 годов. В России же меры поддержки отрасли и льготная ипотека дали такой импульс рынку новостроек, что цены после мартовской коррекции в долларовом эквиваленте вернулись к значениям середины 2019 года – 2700 долларов за кв. м. в Москве, а до пика – чуть более 200 долларов, или около 8%.
При этом просадки в продажах застройщиков если не шокируют, то заставляют серьезно задуматься. ГК ПИК продала на 40% квартир меньше в апреле текущего года, чем за апрель предыдущего, ЛСР – на 60%, Capital Group – на 70%, ГК «Пионер» - на 55%, «Донстрой» - на 40%. Это сказалось и на инвестиционном климате вокруг компаний. ЛСР урезала дивиденды более чем в два раза – с 78 рублей до 30, ПИК вообще решил их пока не выплачивать, ГАЛС-Девелопмент прекратил существование, компании «МИЦ» и «ФСК-Лидер» погрязли в судах и скандалах, а ГК «Пионер» и вовсе лишилась генерального директора.
На проблемы с продажами, которые теоретически могут решиться в течение лета за счет отложенного спроса, накладывается возросшая стоимость денег, так как с октября прошлого года все стройки ведутся через эскроу-счета. Эта история не добавляет оптимизма относительно дальнейших перспектив строительной отрасли в государстве.
Но, помимо отрицательных сторон есть и положительные.
К отрицательным можно отнести несколько тезисов.
1. Льготная программа кредитования рассчитана до ноября текущего года. Судя по всему, продлевать ее не будут, поскольку совместные акции банков и девелоперов вкупе с рекордно низкой ключевой ставкой ЦБ, повлекшей за собой снижение ипотечных ставок, смогу держать кредиты на новостройки на тех де 6%. Но людей привлекала именно вывеска ипотеки с государственной поддержкой.
2. У людей должны закончиться деньги. Количество безработных насчитывает более 5 миллионов человек. Отложенный с весны спрос сможет некоторое время поддерживать цены, но продлится это не дольше, чем 3-4 месяца, и тогда вниз пойдут и цены, и спрос.
3. Вторая волна кризиса. Нужно понимать, что второго нашествия пандемии мы, скорее всего, не увидим. Но долговой кризис вполне может сильнейшим образом ударить по мировой экономике. Второй квартал 2020 года должен быть самым плохим экономически как минимум за последнее десятилетие, и маловероятно, что эти риски уже заложены в ведущих экономиках мира. Масштабы снижения выручки, оборотов и прибыли сейчас предсказать невозможно, но рынки основательно зашатает. Это может привести к очередному падению цен на нефть, спроса и девальвации российской валюты.
4. Девальвация – большая проблема для строительной отрасли. Многие материалы и комплектующие закупаются за рубежом, особенно когда речь идет об элитном жилье или коммерческих помещениях, бизнес-центрах, ТРЦ. А учитывая, что в бюджете государства и так образовались огромные дыры из-за мер по поддержке и падения цен на энергоресурсы вместе с падением добычи и спроса, на второй заход денег может уже не хватить, несмотря на триллионные выпуски гособлигаций.
Из плюсов нужно отметить следующее:
- ставку ЦБ можно отнести и к плюсам, и к минусам. Она позволяет приобретать жилье тем, кто раньше не мог себе этого позволить, находясь на рекордно низких уровнях;
- отложенный спрос может быть как сильнее, так и слабее прогнозов. Количество сделок в мае на первичном рынке Москвы составило чуть более 3 тысяч, что в 2,5 раза меньше показателей мая 2019 года – 7589 сделок. Но июнь обещает быть жарким, так как все агентства жилой недвижимости отмечают количество авансов выше на 20% среднестатистического по периоду, а офисы продаж новостроек перешли на усиленный режим работы, принимая покупателей по 12-14 часов в день;
- если говорить о коммерческой недвижимости, то в 90% случаев арендаторам и арендодателям удавалось договориться о рассрочках или каникулах. Остальные 10% вынуждены были искать новые помещения у более лояльных рантье, которых, в целом, сейчас стало больше – арендодатели уже снизили ставки примерно на 10% по сравнению с пожеланиями от начала года;
- для покупателей отмена пени, штрафов и невозможность подать в суд на застройщика за неисполнение договора долевого участия до 1 января 2021 года – это однозначный минус, но девелоперам это дает время перегруппироваться и направить людей и средства на наиболее проблемные объекты.
Прогнозы по тому, что будет происходить на рынке недвижимости в следующем году, в целом довольно грустные для продавцов и строительных холдингов. Даже несмотря на 200-миллиардный выкуп компанией «Дом.РФ» квартир у девелоперов, спрос все равно будет неизменно снижаться из-за отсутствия покупательской способности у населения. Это неминуемо приведет к снижению цен на 10-20% от текущих уровней. Затем, вероятнее всего, цены стабилизируются и начнут расти уже после того, как экономика страны выйдет хотя бы на уровни 2018 года».
Фото: ФедералПресс / Елена Майорова