Проблемы недвижимости и ее доступности в крупных городах России обсуждали на нескольких площадках Гайдаровского форума, который прошел в Российской академии народного хозяйства и государственного управления при президенте РФ (РАНХиГС). Директор Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Елена Иванкина выступила модератором одной из таких площадок. В интервью «ФедералПресс» она рассказала о главных проблемах на рынке недвижимости, прогнозах и рисках, связанных с покупкой жилья.
Елена Владимировна, дискуссионные площадки, где вы выступали модератором, посвящены проблемам недвижимости в крупных городах. Назовите самые главные из этих проблем
- Самая главная проблема, которая стоит перед покупателями, заключается в том, что недвижимость стоит очень дорого. В Москве это особенно ощущается, когда средняя цена на недвижимость составляет порядка 200 тысяч рублей за квадратный метр. Это очень дорого. Если средняя заработная плата составляет 40 тысяч рублей, то получается, что один квадратный метр стоит 5 месячных зарплат. В Москве никто и никогда, не имея доходов хотя бы в полмиллиона рублей, купить ничего не сможет. Это официальные цифры, которые представлены в отчетах Росстата, девелоперов, риэлторов и Союза инженеров.
В Санкт-Петербурге цена в два раза меньше. В других городах России, в том числе в губернских, средняя цена в 4 раза ниже, чем в Москве. Там и зарплаты ниже, но не в 4 раза.
Помимо разницы цен, есть ли еще какие-то отличия рынка недвижимости в российских городах?
- Ситуацию с недвижимостью нужно рассматривать отдельно по каждому городу. Например, в Тюмени много покупают те, кто отработал на Севере. В Екатеринбурге великолепно покупают недвижимость, в Челябинске, в Кургане. Пермь в этом плане тоже хороший город. Губернские города России - это очень интересный срез, который хорошо бы исследовать. И в них есть много того, чего нет в Москве.
В Перми очень много арендного жилья, которое построено для достаточно обеспеченных людей. Там развита промышленность, и туда приезжает много иностранных специалистов. За них платят компании, и поэтому там 5-6 тысяч долларов в месяц отдают за квартиру. Квартиры большие, с бассейнами, каминными залами, охотничьими залами и так далее. Большие компании за это спокойно платят. Очень много частных гостиниц. Социальная аренда везде развивается очень сложно, потому что ее должны финансировать федеральные или региональные органы, но, тем не менее, она тоже развивается.
Какие меры необходимо принять для изменения ситуация на рынке недвижимости в позитивную сторону? Что сейчас предпринимается в этой сфере со стороны государства?
- Самое главное - это нехватка денег у людей. Огромным помощником является ипотека, особенно если сейчас банки начинают работать на 30 лет с ипотечным режимом. Ставка по ипотеке ползет вниз. В среднем она составляет 9,8%, у Сбербанка она 7,4%, для молодых семей 6%. Девелоперы, когда продают большие объемы недвижимости, часто договариваются с банками о продаже с еще большим дисконтом. Есть и 5,75% и 6,25%, правда, при больших первоначальных взносах. Даже 5,25% бывает, когда вы 50% стоимости квартиры вносите. Это очень трудно сделать, на это почти никто не идет. А 6,25% - это если вы в течение 30 лет выкупаете квартиру при 20% первоначального взноса, что тоже достаточно тяжело, но тем не менее это не 50%.
Так что главная проблема заключается в доходах населения, которые падают уже четыре года. Реальные доходы упали на 12% при номинальном росте. Параллельно с этим падает цена на недвижимость. Она упала очень существенно, и по расчетам аналитиков будет падать еще три года. Как на самом деле будет, никто не знает. Но цены на недвижимость могут быть на 20-22% ниже, чем сейчас. Ставки по ипотеке тоже будут ниже, чем сейчас. Они будут в пределах 6% для всех. Это положительный момент, который улучшит ситуацию. Если вместе с этим будут создаваться рабочие места, будет улучшаться макроэкономическая ситуация, будет улучшена инфраструктура и можно будет выехать из Москвы, доехать до Москвы, проехать по Москве и поставить машину, то в этом случае люди будут активнее покупать недвижимость. Работа, доходы и жилье - все это абсолютно взаимосвязано.
Какие риски ожидают рынок недвижимости в ближайшие годы?
- Здесь задействованы не только покупатели, но и инвесторы. Надо сказать, что наша недвижимость даже при снижающихся ценах на нее, является очень привлекательной для инвесторов, особенно в крупных городах, особенно в Москве. После каждого Каннского конгресса по недвижимости, Москва приезжает с миллиардными пакетами инвестиций в развитие московской недвижимости. Во всем мире недвижимость не приносит таких доходов, как в Москве. У России есть определенные преимущества, они всегда идут с повышенными рисками, но те, кто рискнул, пока не проиграли.
Еще один риск - это долевое строительство. От него мы, похоже, уйдем через год-два, потому что в защиту дольщиков выступил президент. Было принято много законодательных инициатив. Было принято специальное решение по эксроу-аккаунту и по эксроу-счетам – это тот механизм, который позволяет обезопасить дольщика, когда его деньги поступают не на баланс строительной кампании, а на забалансовый счет, и оттуда нельзя снять деньги никуда, кроме как на строительство жилья, принадлежащего этому дольщику. Если эти деньги снимаются для чего-то другого, то есть взяли деньги, а построили другой дом, то это уголовная ответственность, лишение лицензии и прочее. Будет ли у нас это так работать — неизвестно. Это новые механизмы.
Есть еще фидуциарное управление строительством, когда нельзя начать строительство, пока на балансе нет полной суммы денег. Можно говорить о помощи в получении кредитов, выделении земельных участков и так далее.
Как изменятся цены на рынке, если долевое строительство отменят?
- Вырастут. Девелоперы говорят, что вырастут на 25-30%, потому что покупка на нуле дает небольшой выигрыш. Поэтому я против ликвидации долевого строительства. Я за то, чтобы продавались не доли, а опционы, которые можно продать банку или на рынке. Нужны финансовые механизмы, которых не хватает в этой сфере.
Как влияет транспортная инфраструктура на ситуацию с недвижимостью?
- Безусловно, сложностью развития городов является отсутствие инфраструктуры. Москва еще более-менее прилична, Санкт-Петербург более-менее приличен, хотя и там можно попасть в яму. А вот если вы свернете с московских трасс к любому поселку, вы рискуете потерять все колеса. И ничего с этим не сделать – страховые компании не возмещают ущерб, если только вы не погубили диски. Тут очень много проблем связано с транспортом, нам надо строить не 5 тысяч километров дорог в год, а 50 тысяч. Нам надо строить скоростные железнодорожные трассы от всех московских вокзалов по пригородам так, чтобы люди доезжали не за час, а за 20-30 минут. Можно превращать железнодорожные вокзалы в транспортно-пересадочные узлы, которые соединяют транспорт с торговлей, с хорошей системой кафе. Есть опыты, когда над крупными вокзалами возникали большие торговые комплексы, жилые массивы, апартаменты. Это есть во всех развитых странах, а у нас нет. Это наша большая задача.
Многие эксперты бьют тревогу, что при дальнейшей урбанизации российская глубинка «загнется». Разделяете ли вы такие опасения? Что говорит современный опыт?
- Есть две большие разницы. Одно дело глубинка вокруг Москвы и Московской области, где все сравнительно неплохо. Другое дело – глубинка в Воронежской области, Калужской области, Белгородской области, где все хорошо. В других регионах России, нет развития транспортной и социальной инфраструктуры и нет работы. Администрации городов очень часто вводят в заблуждение губернии, говоря, что у них полно мест работы, зарплата превышает 35 тысяч, и поэтому можно строить и строить объекты.
На самом деле там работы нет. Там, где я живу за городом, водители такси заканчивали Бауманский университет или Физтех. Но работы нет, и поэтому они идут работать водителями такси. Я считаю, что главное - это создание новых рабочих мест и, конечно, изменение того, как мы строим дороги, повышение ответственности наших дорожников. Даже для наших климатических условий есть необходимые технологии. Надо облегчать конструкции. Дорогу на Ярославку очень хорошо усовершенствовали, сделали гигантские развязки. Но на стоимость эти развязок можно было построить три города. А если поедете в Китай и посмотрите на развязки там, то увидите, что это металлоконструкции. Зачем нужно возводить эти безумные колонны, делать под это фундамент и закапывать там деньги? Я этого не понимаю. Я никогда не занималась транспортом, но пусть транспортники меня простят. Я считаю, что они работают неэффективно.
Какое практическое значение имеет Гайдаровский форум непосредственно для вашей сферы деятельности? Эти обсуждения сводятся к чему-то конкретному?
- Существуют две системы: государственное регулирование рынка и система бизнеса. Последний, развиваясь активно и энергично, решает свои проблемы. Прошли золотые века этого рынка, как это было в начале 2000-х годов. Неправильно говорить о том, что ничего не происходит, когда собираются власть и бизнес для обсуждения. Все движение, которое происходит на рынке недвижимости, связано с такими встречами. Государственно-частное партнерство родилось из таких встреч, арендное жилье и зеленое строительство родилось из таких встреч. Можно набрать много компонентов, которые начинаются с формирования общественного мнения. На основе этого формируются законы. Законы создают законодательные рамки, внутри которых развивается рынок недвижимости. Бизнесмены, корректируя принятые законы, развивают это дальше. Очень много вопросов, которые были решены. Гайдаровский форум - это не просто совещание, где преобладает наука. Тут преобладает практика, встречаются специалисты высокого класса. Я считаю, что польза от таких встреч большая.