Отмена долевого участия при строительстве жилой недвижимости стала, пожалуй, главной темой в этой сфере в 2018 году. Как отреагирует на эти изменения рынок, будет ли ажиотажный спрос на квартиры, повлечет ли это удорожание жилья на первичном рынке – на эти и другие вопросы ответы искали как эксперты отрасли, так и девелоперы. Однако пока неясно, чьи прогнозы сбудутся, и какой будет ситуация. По мнению доктора экономических наук, декана факультета экономики недвижимости ИОМ РАНХиГС, президента FIABCI-RUSSIA Елены Иванкиной, в законодательстве еще остаются пробелы, которые не позволяют сделать более-менее точные прогнозы. Подробности читайте в эксклюзивном интервью профессора на «ФедералПресс».
Елена Владимировна, изменения в законодательство о недвижимости вносятся регулярно. В прошлом году серьезные поправки были внесены в закон о долевом строительстве. Как это повлияло на состояние рынка?
- Изменение законодательства в части отмены долевого строительства и переход на рыночные схемы организации долевого строительства – это очень важный шаг, потому что в последние годы после (принятия 214-ФЗ) у нас 80% нового строительства держится на долевом. Работа с дольщиками дает огромный капитал тем, кто работает в строительстве. Долевое строительство – это очень опасная вещь. В нашей стране застройщики не всегда выполняют свои обязательства. Обманутые дольщики – это несчастные люди: они вынуждены платить и за аренду жилья, и все взносы по ипотеке – все это очень подкашивает благосостояние семей. А есть дома, строительство которых вообще не заканчивается. К сожалению, у нас нет никакой структуры, которая компенсировала бы дольщикам их затраты. Нет свободного муниципального фонда, куда их можно было бы временно поселить по социальной (или некоммерческой, бездоходной) аренде.
Некоторое время назад как раз много говорилось о строительстве за счет бюджетов бездоходных домов. Это позволило бы людям с небольшим достатком арендовать жилье на более-менее доступных условиях. Но воз и ныне там – таких домов как не было, так и нет. В чем причина?
- В отсутствии денег в регионах. Таких домов и в Москве всего пять. Разве это решает проблему? В этих бездоходных домах люди платят только коммуналку и 40 рублей с квадратного метра в качестве арендной платы. Договоры с ними заключаются на пять лет. Такая аренда предусмотрена для тех, кто не может купить жилье на рынке, и у кого есть привилегии: бюджетные служащие, педагоги, врача и т.д.
Отказ от долевого строительства стабилизирует социальную ситуацию в стране? Речь, конечно, о ситуациях, возникающих с появлением обманутых дольщиков.
- Ситуация с обманутыми дольщиками страшна для социальной обстановки в стране. Это еще один элемент, который подрывает доверие к правительству, к системе, которая не может обеспечить защиту людей, а это сегодня самое главное. Поэтому было принято решение отказаться от института долевого строительства и ввести западные механизмы, но не в полном объеме, а частично.
Но есть ряд пробелов. Эскроу-аккаунты (забалансовые счета застройщиков, на которых будут храниться деньги покупателей квартир до сдачи жилья, – ред.) у нас будут действовать своеобразно (для нас сам по себе этот механизм совершенно новый). Граждане будут вносить свои деньги на эскроу-аккаунты застройщиков, а разморозить их можно будет только по окончанию строительства. Причем понятие окончания строительства нигде не зафиксировано: это окончание строительства дома или сдача в эксплуатацию – непонятно. Многие специалисты по строительству считают, что это один из самых серьезных недостатков сейчас на рынке строительства. Меняется собственник: то была строительная компания с правами аренды на земельный участок, на смену приходят собственники квартир и управляющие компании. Но механизм этого перехода ни законодательно, ни практически не отработан. Это страшный разрыв.
Без кредитов застройщикам, очевидно, не обойтись, а это – удорожание квадратного метра?
- Да, это значит, что на время строительства все строительные компании вынуждены будут обратиться за кредитами. Если они обращаются за кредитами, значит, у них идут процентные платежи. Процентные платежи – это удорожание стоимости квадратного метра. Даже если это льготный кредит под 6-7%, он ударит по покупателям. Или строительные компании должны будут снижать свою рентабельность, на что они идут только в крайнем случае – если не могут продать жилье. Мы будем смотреть в этом году, как отреагирует рынок. Пока невозможно предсказать, как поведут себя компании, будут ли они предоставлять скидки, пойдут ли они на снижение своей рентабельности.
Период удорожания квадратного метра возникает из-за того, что застройщикам придется брать кредит. Он распространяется на 2-3 года строительства. После того как дом будет сдан в эксплуатацию, будут раскрыты все эскроу-аккаунты, активы строительной компании увеличатся вдвое. После этого не будет такого сложного периода. На следующее строительство у компании уже будут раскрытые эскроу-аккаунты, а это как раз условие для падения цен, снижения себестоимости и т.д. Но первые 2-3 года строительства будут сложными.
После принятия решения об отмене долевого строительства и прогнозах о повышении стоимости жилья ажиотажа на рынке со стороны покупателей, кажется, не произошло?
- У нас уже четыре года рынок покупателя преобладает над рынком продавца, то есть предложений больше, чем спроса. Длительность позиционирования квартиры увеличилась с двух недель до года, то есть имеются дома, в которых по году не продается ни одной квартиры. И это мы говорим про инвестиционно привлекательные регионы – Москву и Московскую область, где спрос огромный.
Что будет с ценой и будет ли ажиотаж – вопрос сложный. Никто не знает, что будет. Объем рынка настолько огромен (в два раза превышает объем предложенных инвестиционных проектов), и это количество может привести к тому, что цены могут начать падать. С другой стороны, будет обратный эффект – отведение долевого строительства. Как на него отреагируют сами строители, никто не знает. Независимые аналитики говорят, что цены будут падать. Застройщики утверждают, что цены будут расти. Невозможно предсказать.
Но людям, обычным покупателям, как себя вести? Цены могут возрасти, ипотечные ставки, некоторое время назад упавшие, тоже начинают расти.
- Ипотечные ставки – это отдельный вопрос.
Однако это важно, поскольку большинство покупает жилье в рамках ипотечного кредитования.
- Да, 56% сделок по первичному рынку и 49% по вторичному рынку совершается в рамках ипотечного кредитования. Суммы, сроки ипотечного кредитования выросли, при этом с очень высоким первоначальным взносом. В 2018 году Центробанк повысил риски по низким ипотечным ставкам для тех, кто берет меньше 10-20% от стоимости. Это увеличивает количество резервных фондов, которые должны иметь банки.
Можно ожидать увеличения объемов ипотечного кредитования?
- Понимаете, у нас на рынок недвижимости огромное влияние оказывает правительство Рф. Мы страна, которая живет не только по экономическим законам, но и по проектам, по динамике, диктуемым руководством страны. Скажет президент, что ипотечная ставка должна быть снижена, и она снизится, потому что так сказал президент.
Видите ли вы какие-то варианты снижения остроты вопроса? Пока все спокойно, но что будет во второй половине года, когда закон вступит в силу, неясно.
- Я бы на месте правительства пошла на определенные меры, облегчающие жизнь застройщикам: отсрочку процентов по кредитам до сдачи дома в эксплуатацию, отдачу только тела кредита, облегчение процедуры получения земельного участка, снижение кадастровой стоимости и процента ее уплаты, отсутствие налогов на период строительства. Объем льгот, которые могут быть предоставлены тем, кто работает по реформированному 214-му закону, огромен. Я бы обязательно на них пошла. Потому что нельзя создавать сложную ситуацию для покупателей в стране, где сложно с экономикой. В условиях падения реальных доходов населения делать более дорогим строительство жилья, было бы неправильным. Правительство не может взять на себя риски строительных компаний, но ввести для них льготы оно в состоянии. Это все в будущем вернется налоговыми платежами.
В России уже много лет говорят о государственно-частном партнерстве в разных сферах, даже стараются что-то делать. Но вот в сфере жилищного строительства оно не идет. Хотя это, возможно, было бы одним из решений в части строительства бездоходных домов?
- ГЧП – это гениальная схема. Мы начали ею заниматься лет 10 назад. Основное, что в мире реализуется на основе ГЧП, – это строительство, проекты в сфере образования и некоторых других отраслях. В нашей стране – это в основном социальные проекты: строительство школ, детских садов. Это небольшие затраты, небольшие проекты. Поэтому система ГЧП у нас остается недостаточно развитой, у строителей нет привилегий, а это могло бы стимулировать ГЧП.
Почему не движется процесс?
- У государства денег нет.
Проблем в строительной отрасли, судя по всему, хватает, и многие из них озвучены в этом году (озвучивались и в предыдущие годы) на Гайдаровском форуме в РАНХиГС. Экспертные дискуссии помогают органам власти в формулировании своих решений? Насколько они плодотворны?
- Любые форумы нужны для выработки единого мнения бизнес-сообщества по ключевым вопросам экономики. Форумы – это очень важная часть развития страны. На них начинают говорить о проблемах, которые на практике еще не решены. В сфере недвижимости это арендное жилье, поправки в законодательство об ипотеке, создание эскроу-аккаунтов застройщиками – все это возникло из обсуждений на форумах и конгрессах, из интервью ученых и практиков. Любой форум дает толчок развитию позиции бизнеса и экспертов со стороны правительства и администраций регионов.
Фото: ФедералПресс / Виктор Вытольский
Гайдаровский форум