Пермский департамент градостроительства и архитектуры начал процедуру внесения изменений в основные градостроительные документы. В этом году планируется скорректировать правила землепользования и застройки (ПЗЗ), правила благоустройства и подготовить проект изменений генерального плана города. Подробности – в интервью с Ольгой Немировой, замглавы администрации Перми.
– Мы вносим изменения в несколько документов. Их объединяет общая идеология: они направлены на то, чтобы сделать Пермь более комфортным и благоустроенным городом, в котором хочется жить. С такой постановкой задачи согласны все, разночтения начинаются на этапе обсуждения и вопроса, как этого добиться. Отсюда – широкое обсуждение инициатив по изменению ПЗЗ и правил благоустройства. В дискуссии активно участвуют городские власти, застройщики, эксперты, представители бизнес-сообщества, горожане.
Понятно, что у каждого есть свое понимание вектора развития, но в целом все соглашаются с тем, что перемены назрели. Пермяки больше не стремятся купить любую квартиру, они тщательно изучают имеющиеся предложения. Вкладываясь в недвижимость, горожане рассчитывают получить уютные дворики, детские площадки, парковки, социальную инфраструктуру – школы и детсады. И мы, и застройщики видим эти качественные изменения на рынке жилья. Естественно, что обеспечение инфраструктурой требует регулирования.
Какого?
– Основные моменты – этажность и плотность застройки. Они должны соответствовать возможностям инфраструктуры. Яркий пример – Вышка-2. Территорию застроили жильем и получили проблемы с транспортной доступностью, люди хотят ехать личным или общественным транспортом, а не стоять в пробках. Есть потребность в дополнительных местах в детских садах. Схожая ситуация на Садовом и Парковом, но оттуда хотя бы проще добраться до центра города. Проект изменений ПЗЗ основан на анализе изменений городской среды за последние несколько лет, соответствует основным положениям генерального плана, а также учитывает потребность в возведении объектов социального назначения.
В проекте плотность застройки напрямую связана с коэффициентами плотности, установленными генпланом. При этом коэффициент плотности в ПЗЗ меняется только в тех зонах, где предусмотрено возведение многоквартирных жилых домов. Соблюдение застройщиками данных параметров плотности позволит перейти от точечной застройки к формированию компактной планировочной структуры города. Напомню, именно такая идеология заложена в генплане.
Ключевые изменения ПЗЗ предусматривают, что при много- и среднеэтажной жилой застройке в случае превышения параметров разрешенного строительства застройщик должен будет обеспечить свой объект детскими садами и школами. Такое обязательство позволит комплексно подходить к планированию городского пространства, когда не просто возводятся одинокие жилые дома, а создается комфортная городская среда, наполненная социально-культурными функциями.
Сегодня в Перми ведется системная работа по созданию и обновлению социальной инфраструктуры. Дети с 3 до 7 лет обеспечены местами в детских садах, однако в ряде микрорайонов остается вопрос с их доступностью. Действия администрации Перми направлены на то, чтобы максимально удовлетворять запросы родителей на получение места в дошкольное учреждение ближе к дому. Для этого только за последние четыре года было создано порядка 10 тысяч новых мест для дошколят. Кроме того, за это же время было построено с нуля четыре школы, еще три капитально отремонтированы. Средства на строительство и обновление социальных объектов город получает в том числе из федерального и краевого бюджетов в рамках реализации национального проекта «Демография». Внесение изменений в правила землепользования и застройки в части обеспечения территорий социальной инфраструктурой позволит увеличить количество детских садов и школ в застраиваемых микрорайонах за счет застройщиков. Это станет еще одним источником гармоничного развития города.
Положительный опыт по взаимодействию с застройщиками в вопросах возведения и передачи городу социальных объектов уже есть. За последние два года со строительными компаниями заключено четыре подобных соглашения. Речь идет о соглашениях со строительной компанией «СМУ №3 Сатурн-Р», группой компаний «КОРТРОС», ООО «Орсо групп» и АО «Специализированный застройщик ПЗСП». Компания «Девелопмент-Юг» выступила с инициативой поменять зонирование своей площадки в том числе под образовательный кластер.
Они не чувствуют себя «наказанными» в сравнении с конкурентами, которые не спешат брать на себя социальные обязательства?
– Застройщики, как я говорила, таким образом чутко реагируют на изменения в запросах покупателей. Они видят в возводимой своими силами инфраструктуре конкурентные преимущества, быстрее реализуют квартиры и добровольно идут на соглашение с городом. Но ваш вопрос важен в плане обеспечения гарантий единых правил игры – понятных, прозрачных, основанных на объективных показателях. Добросовестные застройщики не должны оказываться в ущемленном положении, беря на себя дополнительные расходы.
Вместе с тем мы помним, что создание мест в детсадах и школах – это обязательства бюджета. Поэтому закладываем в ПЗЗ такую формулу. Если строительство ведется в установленных правилами рамках, нагрузка по социальным объектам остается за муниципалитетом. Если девелопер хочет выйти за установленные параметры (но оставаясь при этом в рамках генплана) и превысить действующую плотность застройки или этажность, предлагается заключать соглашение на строительство школ и детских садов на средства застройщика. Со своей стороны мы сейчас активно работаем над тем, чтобы застройщик мог расходы на такую социальную инфраструктуру закладывать в собственные расходы и тем самым уменьшать налогооблагаемую базу. Пока для него это только убытки. Мы консультируемся с краевым министерством экономического развития и налоговыми органами, можно ли скорректировать ситуацию.
Можно сказать, что ваши инициативы встретили в штыки?
– Нет, выступлений резко против не было. Проблема назрела настолько, что ее очевидность видят все. И все понимают, что любые правила лучше их отсутствия. Конструктивные замечания – да, высказываются разные, так как предлагаемые нормы не бесспорны. Мы собираем и анализируем все предложения и замечания, высказанные предпринимателями, горожанами, консультируемся с депутатами гордумы. Хорошо, что мы можем предъявить не только слова и умозаключения, но и реальный результат на примере внедрения новых правил по вывескам и наружной рекламе. Тогда инициатива также проходила непросто. Но сравните Пермь, какой она была лет пять назад, с той, какой стала сейчас. Два разных города!
Каковы дальнейшие этапы работы по изменениям градостроительных документов?
– Все поступившие в ходе публичных слушаний предложения к проекту изменений были рассмотрены на заседании комиссии по землепользованию и застройке. С учетом принятых предложений проект будет скорректирован и направлен в Пермскую городскую думу для рассмотрения на ближайшем пленарном заседании.
Фото: gorodperm.ru