Покупка жилья для многих россиян остается не просто важным, а главным вопросом устройства в жизни. Копить или оформлять ипотеку? Квартира или апартаменты? Жизнь в центре мегаполиса или домик в деревне? Этими вопросами постоянно задаются наши соотечественники. О тенденциях на рынке недвижимости, изменении спроса и санкционных проблемах застройщиков корреспондент «ФедералПресс» поговорил с главой Гильдии риелторов Константином Апрелевым.
Константин Николаевич, добрый день! В этом году было много разговоров о снижении стоимости жилья. В том числе потому, что многие граждане России покинули страну. Что вы можете сказать о состоянии рынка недвижимости на сегодняшний день?
— Я думаю, отъезд людей из страны не является ключевым фактором при снижении цен. Скорее, нужно говорить о следующих составляющих: цены росли начиная с пандемии до этого года, росли ипотечные ставки, которые по отношению к годам пандемии увеличились на 1,5%, и это влияет на платежеспособный спрос. Стоит отметить, что в разных регионах ипотечные сделки составляют от 65% до 85%, то есть ипотека является основным финансовым инструментом приобретения недвижимости. Если ее доступность снижается только по процентной ставке на 1,5%, а в совокупности с ростом цены на недвижимости до 30%, то это приводит к сокращению платежеспособности населения в два раза.
Если сравнить цену на ипотеку в 2019 году и сейчас, то ежемесячный платеж вырос почти в два раза. Раньше люди отдавали 30–40% бюджета на ипотеку, сейчас позволить себе отдавать 60% бюджета могут далеко не все.
Что в таком случае можно сказать о текущем спросе на недвижимость? Какой рынок преобладает, первичного или вторичного жилья?
— Спрос на покупку жилья есть. Только он не обеспечен необходимой платежеспособность населения. Факторы, которые сильнее всего влияют на рынок: снижение доходов, сокращение рабочих мест и снижение доступности ипотеки. Это что касается вторичного рынка.
На первичном рынке ипотека почти не изменилась, там произошел рост всего на 1%. Да, это понизит платежеспособный спрос, но в целом интерес к первичному жилью и так снижается.
Тенденция снижения цен на рынке, по крайней мере вторичном, по нашим прогнозам, сохранится как минимум до осени следующего года, и цены упадут еще до 10%.
На первичном рынке ставка по ипотеке намного ниже и рынок находится в более выгодном положении. Там коррекция цен началась не сразу. И банки, и застройщики пошли на ряд ухищрений для сохранения спроса. Одно из них – нулевая ставка по ипотеке, которую они обеспечивали тем, что рыночную стоимость жилья не снижали, хотя объективно жилье стоило дешевле, чем его продавали.
Второй инструмент – снижение первого взноса или предоставление рассрочки по первому взносу. Такие инструменты позволили сохранить цены, но не объемы продаж. Объемы продаж падали, начиная с мая и до августа. В августе ситуация начала улучшаться, но по отношению к маю – июню. Если сравнивать август этого года с прошлым, то заметно падение продаж почти в два раза.
Однако эта ситуация не отразилась на положении застройщиков. У них была и есть экономическая подушка, накопленная в период хороших продаж.
Почему падает спрос на новое жилье? Квартиры на этапе строительства всегда были интересным вариантом для инвестиций.
— Несмотря на отсутствие пандемийных ограничений, по многим объектам растет задержка ввода в эксплуатацию. Это показывает покупателям, что даже сроки в договоре не гарантируют сдачу объекта в указанный срок. Понимая, что в ближайшие годы нас ждет непростой период и растут экономические риски, значительное количество людей не хотят рисковать деньгами. Поэтому первыми с рынка новостроек ушли инвесторы. Платить деньги и ждать несколько лет, пока жилье построят, им просто неинтересно. Особенно с учетом того, что вторичный рынок уже просел на 7–8%, и если у вас есть деньги и есть согласование на ипотеку, вы можете пойти и купить жилье на «вторичке», в котором поселитесь уже завтра. При таких условиях спрос начал корректироваться в сторону вторички, несмотря на более высокую ипотечную ставку. По этим причинам пошел отток покупателей на вторичный рынок: более привлекательные цены и возможность пользоваться жильем с момента покупки.
Как изменится рынок жилья после продления программы льготной ипотеки?
— Стоит отметить, что люди торопились приобрести недвижимость по льготной ипотечной ставке, поскольку программу льготной ипотеки хотели сворачивать. Сейчас уже известно, что ее продлили, и спрос на приобретение жилья снизится – людям уже не надо торопиться, чтобы попасть под условия льготной ипотеки. Люди будут откладывать покупку, чтобы дождаться более высокой степени готовности жилья.
Все в ожидании, что будет коррекция цен на понижение. Рынок недвижимости консервативный, снижение будет медленным, по 1% в месяц.
Уже несколько лет в России растет строительство апартаментов. Насколько выгодно приобретение такого типа жилья и с какими сложностями сталкиваются покупатели?
— Надо напомнить, что застройщики пытались убедить покупателей в возможном превращении апартаментов в полноценное жилье. В этом отношении ожидания покупателей не оправдались. При этом я сразу говорил, что невозможно все апартаменты в стране превратить в жилье. Условия проживания в апартаментах просто разные. Как только власть переведет все апартаменты в жилье, у нее появится очень много обязательств перед владельцами такого типа жилья. Это и вопросы экологии, социальной инфраструктуры, транспортной доступности таких районов общественным транспортом. Очень много вопросов, не все из которых можно решить силами городских властей.
Поэтому спрос в этом сегменте меняется и не получил той поддержки, на которую рассчитывали инвесторы. Единственное преимущество апартаментов – цена ниже рынка и площадь может быть намного ниже нормального жилья. В этом привлекательность апартаментов для людей, которые не рассматривают их как место круглосуточного пребывания, пока молодые люди не создали семьи и не завели детей. Тем более апартаменты могут быть любого метража, и стоят они дешевле квартиры. Это привлекает молодых людей, которые стремятся скорее обрести самостоятельность в приобретении жилья. Но стоит помнить, что коммунальные услуги в апартаментах в любом случае буду выше, поскольку они не являются жилыми помещениями.
В целом интерес к апартаментам, возникший в 2017–2018 годах, сильно сократился.
А если сравнивать такие типы жилья, как таунхасы и коттеджи? В чем их отличия и что пользуется большей популярностью у россиян?
— Было интересное решение по социальной ипотеке для семейных участков и объектов сельской местности. Это подтолкнуло рынок загородного жилья. И земля и дома в Подмосковье столкнулись с ростом спроса, как и во времена пандемии, когда люди поняли, что в городских квартирах они просто заперты и не могут никуда пойти. Интерес к жизни за городом растет, причем растет в пользу частного дома. Сильного спроса на таунхаусы при этом нет. Это не совсем загородное жилье, а первое, что люди хотят получить, – это отдаленность от соседей и собственный участок, чего таунхаусы не предоставляют. Люди не уходят от шума в квартире, от соседей. В таунхаусах это еще хуже, поскольку застройщики часто экономят на стройматериалах. По сути, это такая же квартира, только за городом, что с точки зрения транспортной доступности намного хуже.
Как санкции этого года повлияли на рынок недвижимости и вызвала ли санкционная политика Запада проблемы у наших застройщиков?
— Проблемы застройщиков актуальны только для первичного рынка. Конечно, высокотехнологические инженерные системы стали недоступны, что ухудшило жилье элитного и бизнес-классов, поскольку они своевременно заместить оборудование не смогли. Это касается и отделочных категорий, которые в течение года еще удалось заместить, но в первую очередь – инженерных систем. Инженерное оборудование заместить не удается: это и «умный дом», и вентиляция, лифтовое оборудование и многое другое.
Конечно, санкции повлияли очень существенно. Совсем недавно уже была история 2014 года с присоединением Крыма. Тогда тоже ввели санкции, экономика потеряла доходы, и спрос на жилье начал снижаться. Снижение рынка привело к тому, что цены на жилье тоже снизились на 15% за два года. Я думаю, санкции – один из факторов, которые влияют на рынок в целом, они тянут за собой очень многое: рост рабочей силы, снижение доходов, стоимость ввода жилья в эксплуатацию. Сокращение доходов и рабочих мест – это тоже результат санкций. Учитывая, что санкции сейчас несравнимо более высокие, чем были в 2014 году, это приведет к снижению экономической эффективности в стране, и все это в совокупности привело и к снижению спроса на жилье и задало тренд на снижение цен.
Фото: Svetlana Vozmilova / Global Look Press / globallookpress.com
2023 год: что ждет Россию