Рынок недвижимости в начале 2026 года застыл в странном равновесии. С одной стороны, рекордные продажи конца прошлого года и января. С другой – пугающая статистика проектного финансирования и риск перепроизводства в регионах. Мы поговорили с человеком, который видит рынок в цифрах 24/7, руководителем ЕРЗ (Единый ресурс застройщиков) Кириллом Холопиком. Он объяснил, почему соотношение денег дольщиков и кредитов банков сейчас важнее всего, чем опасны «хотелки» в проектах КРТ и почему покупатели больше не верят застройщикам на слово.
— Ключевая цифра, заставляющая смотреть с осторожностью, – это соотношение средств на счетах эскроу к задолженности застройщиков по проектному финансированию. Сегодня эта цифра составляет порядка 70% – по разным методикам подсчета, от 69 до 72%. И мы понимаем, что она будет снижаться дальше. В норме этот показатель должен быть 100%. Наполнение счетов эскроу идет ниже темпов «нормальности», и прогноз негативный. В этом году мы ожидаем, что соотношение уменьшится примерно до 63%.
По-настоящему тревожной ситуация становится, когда показатель приближается к 50 %. Как правило, в этом случае девелоперские проекты однозначно убыточны, и возникает угроза дефолтов по кредитным обязательствам. Почему можно делать такой вывод? Именно за счет денег на счетах эскроу покрывается задолженность по проектному финансированию. Если эскроу покрывают задолженность лишь на 70%, это означает, что к концу стройки кредит будет погашен только на 70%, а оставшиеся 30% застройщик будет гасить за счет продажи квартир, не реализованных в период строительства.
Эти 30 % – это примерно год продаж, но при этом застройщик уже платит не среднюю ставку в 10% годовых, а рыночную – около 20%. Это ложится тяжким бременем. Тем не менее при 30-процентном разрыве застройщик еще уходит в плюс. А вот если разрыв достигает 50%, распродажа остатков растягивается примерно на два года. Если половину квартир он продавал два года, то и вторую половину продаст за тот же срок, и тогда проекты, скорее всего, уходят в отрицательную зону. Вот за этой цифрой мы следим в первую очередь.
Второе – это перепроизводство. В последнем квартале 2025 года у застройщиков были очень хорошие продажи, но параллельно они резко активизировали вывод новых проектов. По-прежнему в целом по России вывод новых проектов существенно опережает продажи. Риски перепроизводства сохраняются – прежде всего в отдельных сегментах и регионах. Это неравномерная картина: в Москве и Санкт-Петербурге такой проблемы нет, это проблема регионов второго эшелона.
К сожалению, ни банки, ни власти не предпринимают никаких мер по сдерживанию вывода новых проектов. Наоборот, все гонят план – власти выполняют показатели по будущему вводу жилья, банки – свои нормативы по выдаче кредитов. В результате многие города и локации могут войти в серьезную проблему перепроизводства, когда накопится огромный объем квартир, которые просто нереально продать в обозримом будущем. И такие проекты, конечно, могут стать дефолтными.
Что касается сдержанного оптимизма – его вселяет рост продаж последнего квартала 2025 года и января текущего года. С одной стороны, это вызвано слухами о скором мощном секвестре семейной ипотеки, которые подгоняют людей быстрее покупать. Но если бы это было единственным фактором, не было бы столь сильного роста продаж на вторичном рынке. А мы видим, что параллельно с первичным рынком очень сильно оживился вторичный.
Это вселяет в нас надежду, что дело не только в слухах о семейной ипотеке. Похоже, люди смирились с новыми реалиями – с новыми ценами. Те, у кого есть деньги и возможность платить за квартиры по современным ценам и по сегодняшней рыночной ипотеке, какой бы дорогой она ни была, начали совершать сделки. Они просто не могут бесконечно ждать, когда ипотека станет доступнее, а цены снизятся. Есть вероятность, что большая категория «ждунов» ждала два года, не дождалась и начала покупать – и на первичном, и на вторичном рынке.
Для рынка это светлый тренд. Есть надежда, что рынок продержится при неплохих продажах в этом году. А к концу года ключевая ставка может снизиться до 10%, и, соответственно, рыночная ипотека достигнет психологически важной отметки в 12%. Это уже гораздо более доступно для широких слоев населения. Мы, конечно, ожидаем в 2027 году увидеть оживление продаж уже на основе новых ставок рыночной ипотеки.
Эксперты говорят о переходе от ажиотажа к осознанному развитию. Если отбросить эмоции – в чем конкретно, на уровне цифр и аналитики ЕРЗ, проявляется эта осознанность застройщиков? Меняется ли структура предложения, или это пока только планы?
— Безусловно, меняется. В период высокого спроса застройщики понимали, что практически любой земельный участок можно покупать: цены растут, ипотека доступна, прибыль будет в любом случае. У многих застройщиков стояла задача наращивать объемы любой ценой. Любой дополнительный объем приносил прибыль – больше или меньше, главное – захватить долю рынка.
Сегодня значительная часть проектов перешла из разряда низкомаржинальных в разряд убыточных – за счет снижения спроса и высокой стоимости проектного финансирования. Это два ключевых фактора. Плюс застройщиков сильно подкосил фактор очень быстрого роста стоимости труда рабочих. Его никто не ожидал: зарплаты рабочих выросли стремительно, а это очень большая составляющая себестоимости многоквартирного строительства.
Разговаривая с застройщиками, мы видим, что земельный банк «стоит». Лендлорды – владельцы земельного банка – не хотят снижать цены. Земля – очень ограниченный ресурс, здесь нет производства как такового. Те, кто в свое время получил землю, сделал ТЭПы, перевел ее в состав населенных пунктов, добился разрешенного вида использования под многоквартирное строительство, – держат цены на уровне самого пика, на уровне 2024 года, и в большинстве своем не снижают.
Застройщики говорят, что сегодня надо рассмотреть сто вариантов покупки земельного участка, чтобы только один из них показал положительный результат. Остальные 99% участков, выставленных на продажу, заведомо убыточные. Нет смысла покупать землю по той цене, которую требуют, потому что ты даже эту цену не сможешь вернуть от продажи квартир.
Все это побуждает застройщиков очень тщательно и взвешенно принимать решения по своему развитию. Сегодня, наверное, ни перед одним застройщиком не стоит задача любой ценой захватывать долю на рынке, скупая все земельные участки, – такого и близко нет. Подход сегодня очень-очень взвешенный.
По тому земельному банку, который уже есть, застройщики проводят тщательные исследования рынка. Практически никто не принимает решений наобум – проводятся исследования продуктового спроса, квартирографии, структуры покупателей в конкретной локации. Все это поставлено на научную основу. Конечно, авантюристы есть в любом бизнесе, но их становится все меньше, потому что решения, основанные на интуиции, сегодня влекут огромные риски.
Вы поднимаете вопросы комплексного развития территории на многих площадках. На Российской строительной неделе много говорят о перезагрузке территорий, создании уникальных объектов. Не превратится ли КРТ в массовом применении в уплотнительную застройку под новым соусом? Как уйти от штампов и действительно создавать уникальную среду?
— Комплексное развитие территории развивается по двум параллельным направлениям. Первое – абсолютно доминирующее – по инициативе правообладателя. Это когда власти покрывают территорию юридическим статусом КРТ: они особо ничего не делают, просто принимают решение о том, что практически все территории, пригодные для многоквартирного строительства, получают статус КРТ. Застройщик, если собирается на этих территориях строить, обязан прийти к власти и заключить договор КРТ – по-другому строить нельзя.
В этом случае договор КРТ используется исключительно как механизм обязательства застройщика создать объекты инфраструктуры. Это социальная инфраструктура, но может включать и другие виды – пожарные депо, отделения полиции, кладбища, оздоровительные учреждения – все, что угодно. Местная власть включает все свои «хотелки», и застройщик вынужден либо подписывать договор, либо нет. Это основной путь, по которому идет КРТ.
Второе направление – ради чего, собственно, в публичном пространстве руководители отрасли и вводили этот институт – это расселение и преобразование депрессивных территорий в новую комфортную среду. Доля таких проектов небольшая по сравнению с общим объемом КРТ – 10–15% всего. Но зато темпы роста здесь хорошие, потому что это направление стартовало позже и сейчас набирает обороты.
Здесь позиция власти уже совсем другая: она не является пассивным игроком, который просто ждет, когда «рыбешка сама приплывет». Власти обязаны инициативно формировать территории, готовить стратегию комплексного развития и выставлять определенные участник на торги. Застройщик на торгах заранее понимает, что он обязан сделать, – и либо принимает участие, если видит маржинальность, либо нет.
Мы видим, что большой процент торгов объявляется несостоявшимся – власть закладывает слишком много «хотелок», и проекты просто не взлетают. Но динамика состоявшихся торгов неплохая: застройщики принимают на себя обязательства и по сносу ветхого аварийного жилья, и по строительству инфраструктуры.
Такие проекты идут с разной степенью успешности. Часть договоров была заключена до падения спроса – застройщики в бизнес-планах не рассчитывали на обвал продаж и такой рост себестоимости. Многие из них сегодня страдают: по старым договорам КРТ, заключенным до июля 2024 года, им сложно выполнить обязательства по темпам строительства, по срокам социальной инфраструктуры – в силу резко изменившихся обстоятельств и кардинального снижения маржинальности. У них просто нет источника финансирования подобных расходов. Они инициируют процедуры внесения изменений в договор, как минимум продления сроков. Но это очень сложный процесс, и в большинстве случаев им отказывают.
Отказ в продлении приводит, в том числе, к перепроизводству. Казалось бы, у тебя десяток нераспроданных домов, зачем стартовать с продажами и началом стройки одиннадцатого? В обычной ситуации такое и в голову не пришло бы. Но договор есть договор, и застройщик обязан начинать строительство и продажи очередного дома. Такая проблематика существует.
Вместе с тем продолжается заключение новых договоров КРТ по инициативе власти – уже в условиях нового спроса, с новыми бизнес-планами, с новыми стратегиями. И мы видим, что застройщики входят в договорные отношения на новых условиях. Это действительно хорошее направление. Очевидно, что власть, выставляя такие лоты на торги, закладывает в обязательства застройщиков создание комфортной среды вместо аварийных и ветхих домов.
Один из главных тезисов сегодня: надежность определяется прозрачностью, безопасность покупки – информированностью. Как вы оцениваете, кто как строит? Достаточно ли сегодня у покупателя инструментов, чтобы проверить прозрачность застройщика?
— Безусловно, сегодня, особенно в свете последних событий с крупнейшим застройщиком России, рынок напуган. Покупатели стали гораздо сильнее бояться, что застройщик «пойдет на посадку» и объявит о дефолте – о невозможности исполнения обязательств. Это могут быть обязательства по облигациям, перед банком, а самое тяжкое для дольщика – если застройщик не сможет достроить дома. К нашей радости, таких дефолтов сейчас практически нет. Но люди все равно напуганы.
Каждый покупатель новостройки в этих условиях старается не только подобрать проект, максимально подходящий по потребительским качествам и цене, но и собрать большой объем информации о застройщике из всех известных ему источников. Мы провели свежее исследование в феврале этого года и видим: покупатель в первую очередь изучает сайт застройщика, затем – агрегаторы новостроек, отзовики. И с радостью мы отметили, что одним из источников информации является наш Единый ресурс застройщиков, где покупатели активно ищут данные о застройщиках, смотрят переносы сроков.
Что людей больше всего пугает? Сегодня на первом месте стоят два вопроса – идут буквально ноздря в ноздрю, с разницей в один процент. Первое – история застройщика по претензиям к качеству строительства: порядка 76% покупателей ищут именно эту информацию и очень боятся, что застройщик предоставит квартиру ненадлежащего качества. Второе – сроки: люди боятся, что дом будет сдан не вовремя и квартиру они получат намного позднее, чем рассчитывали.
Что касается нашего ежегодного градостроительного конкурса жилых комплексов-новостроек «Топ ЖК» – мы видим, кто как строит с точки зрения потребительского качества. К сожалению, вынужден отметить, что после июля 2024 года темпы роста потребительских качеств домов и квартир снизились. Общая динамика положительная, но те темпы, которыми застройщики улучшали проекты – архитектуру, дворы, входные группы, подъезды, применяя суперсовременные технологии озеленения, ландшафтного дизайна, детских зон, конкурируя между собой продуктом, – эти темпы замедлились.
Снижение маржинальности сдерживает готовность застройщиков к рискам. Застройщик не уверен, что его затраты, например, на дорогостоящие инженерные решения будут восприняты покупателями и те будут готовы платить больше за такую квартиру по сравнению с соседним домом без этих решений. Мы видим, например, сокращение летних и зимних спортивных программ – застройщики стали экономить. Впрочем, по инфраструктуре для семей с детьми рост продолжается.
Ипотека – вопрос, который волнует всех. Какой сценарий ждет рынок? Рынок выживет за счет рассрочек и собственных программ застройщиков, или нас ждет жесткая коррекция спроса, которая заставит пересмотреть все планы по запуску новых проектов?
— Мы видим, что Центральный банк свои планы реализует – идет очень медленное снижение ключевой ставки, а вслед за ним, естественно, снижение ставки по рыночной ипотеке. Я уже говорил, что мы ждем к концу года ключевую ставку 10%, соответственно, рыночную ипотеку – около 12%. Это уже оживит рынок.
Но параллельно есть очень тревожные ожидания, связанные с серьезным секвестром семейной ипотеки. Главный страх вызывает возможное повышение ставки семейной ипотеки для семей с одним ребенком. Судя по комментариям чиновников, для семей с двумя и более детьми ставка останется прежней – 6 % – или даже снизится, стимулируя рождаемость. Но подавляющий спрос в семейной ипотеке – это семьи с одним ребенком. Если ставка для них повысится (ходили слухи о 10% и даже 12%), это, конечно, новое обрушение спроса.
Сегодня семейная ипотека – это 70% всех продаж. Поэтому мы очень сильно опасаемся, что оживление рыночной ипотеки может сопровождаться гораздо более высокими темпами снижения доступности семейной ипотеки. Вот это нас серьезно тревожит.
Что касается рассрочек – это был во-многом экспериментальный инструмент. Застройщики очень активно вошли в него в конце 2024-го – начале 2025 года. Сегодня те, кто попробовал рассрочки в больших масштабах, – например, у кого доля рассрочек составляла 50% и более, – дают обратную связь: соотношение вновь заключаемых договоров рассрочек с расторжениями практически один к одному.
Идет большой процент расторжений. Значительная часть людей, заключивших договор рассрочки, в отличие от ипотеки, не очень дисциплинированы с точки зрения платежей. Это объяснимо: рассрочка – это не 30 лет, а, как правило, два года. Человек внес небольшой первоначальный взнос – допустим, 20%, – и даже при беспроцентной рассрочке ежемесячные платежи получаются очень большими. Часто выясняется, что люди просто не рассчитали свои возможности. Они ничего не теряют, деньги возвращаются, но договор расторгается.
Попробовав этот инструмент, застройщики вкус к рассрочкам потеряли. Он не подорвал рынок, не создал негатива, никто особо не пострадал – но и не зашел. Доля рассрочек существенно снизилась. Конечно, рассрочки зашли бы лучше, если бы их срок стал сопоставим со сроком ипотеки – если бы он был 30 лет. Но законодательство этому препятствует.
Собственные программы застройщиков тоже сокращаются. Схема такая: повышается цена квартиры, и за счет этого застройщик субсидирует ипотечную ставку. Эти программы «летали», когда цены ежегодно росли примерно на 20%. Сейчас темпы роста цен сильно снизились – в пределах инфляции, а в этом году будут даже ниже инфляции.
В таких условиях очень опасно и застройщикам, и гражданам играть в эту историю. Например, рыночная цена квартиры 8 миллионов рублей, ее завышают до 12 миллионов, резко снижая ставку ипотеки. Раньше так получалось: к концу стройки квартира действительно стоила уже 12 миллионов – все сходилось. Сегодня рыночная цена 8 миллионов, а к концу стройки она будет стоить лишь 8,5. Возникает разрыв: кредит может оказаться больше стоимости квартиры, и банк такой кредит не продлит на построенное жилье. Это большие сложности, и рекламы таких программ стало намного меньше.
Российская строительная неделя – расскажите про новый состязательный формат деловой программы, почему именно на него вы делаете ставку?
— Мы сегодня внедряем совершенно новую повестку по форумам для девелоперов – геймификацию. Через исследования мы обнаружили, что подход бизнеса к мероприятиям начал меняться. Это, наверное, тренд всего мира. Людям уже недостаточно просто получения знаний и нетворкинга.
Сегодня люди едут на форумы еще и за впечатлениями. Форумов очень много, а возможности посетить все у бизнесменов крайне ограничены – из сотен приглашений надо выбрать два-три, больше просто нет времени, и вопрос даже не в деньгах. Там, где происходит сочетание знаний, нетворкинга и впечатлений, – именно этот формат наиболее привлекателен.
Мы задумались, как дополнить стандартные сессии яркими впечатлениями. Вариант концертной повестки сразу отвергли. Вспомнили, что самые большие впечатления оставляют состязания, как победы, так и поражения. Это впечатления, которые остаются на всю жизнь. Огромное волнение, радость победы, особенно командной, когда вся девелоперская компания болеет и сопереживает за своего спикера. Это еще и сплачивает коллективы.
Мы предложили новый формат, переформатировав обычные стандартные сессии в сессии-состязания. По итогам жюри выставляет оценки: какие доклады были лучше, какие несли больше полезности. И объявляем победителей.
Такой формат зашел. Российская строительная неделя сейчас проходит в формате Олимпиады девелоперов: заявилось 56 команд, будет упорная борьба за первые места в 35 дисциплинах. 240 девелоперских спикеров участвуют – это абсолютный рекорд, и еще около 70 спикеров мы не смогли допустить, потому что просто нет мест – мы отобрали самых лучших.
В рамках такого формата качество докладов будет намного выше, чем обычно. Спикеры не будут готовиться в последнюю ночь, как чаще всего бывает. Никто не хочет проигрывать. Спикеры будут репетировать, а не зачитывать написанное ночью. Будут действительно очень качественные доклады, потому что все будут хотеть победы.
Мы надеемся, что все пройдет успешно. Для нас вызовом является обеспечить справедливость голосования – чтобы не было сбоев в работе программного обеспечения и не было возможностей повлиять на результаты.
Какая ожидается повестка на Всероссийском совещании по равитию жилищного строительства и что будут говорить руководители девелоперских компаний?
— Деловая программа Российской строительной недели делится на две части. Первая – Олимпиада. Вторая – в главном зале пройдут мероприятия в стандартном формате, в формате обычных докладов. Мы их называем VIP-сессии, и на них будут подняты самые ключевые, самые насущные вопросы отрасли. Это уже не состязательный формат – это доведение самой свежей информации по актуальным темам.
Ключевые темы следующие. Первая – «Как сделать города лучше». Это очень важное направление, которое шире, чем КРТ: будут рассмотрены требования к облику новых микрорайонов и требования к цифровизации – так называемая система «Умный город». Все это мы рассмотрим в пакете, с очень хорошими спикерами от девелоперов, от власти, от ДОМ.РФ и от «Ростелекома» – основных носителей знаний в этой сфере.
Вторая сессия посвящена теме «Что происходит и что делать» – аналитическая, где ключевыми спикерами станут ДОМ.РФ, Центральный банк, Минстрой России. Будут доклады от других аналитиков, в том числе от ЕРЗ, где мы расскажем застройщикам о состоянии продаж, выводе новых проектов, проектном финансировании, наполняемости счетов эскроу и многих других вопросах, которые волнуют девелоперов. Пройдет дискуссия о том, что делать в сложившейся ситуации – как в части хороших цифр, так и в части плохих. На что обратить внимание в первую очередь и какие советы мы сможем дать девелоперам на 2026 год.
Третья тематическая конференция посвящена достижению баланса между качеством, сроками и стоимостью. Этот проектный треугольник волнует всех: все хотят сделать максимально красиво и качественно, но это может оказаться убыточным или слишком долгим. Надо найти баланс – чтобы и цена была приемлемой, и качество достойным, и сроки разумными. Здесь будет выступать звездный состав генеральных директоров девелоперских компаний, которые поделятся своим опытом. Важно добавить, что в этом году РСН поддерживают сильнейшие девелоперы, лидеры рынка: ПИК, DOGMA, «Баркли», «Железно», «Атлас Девелопмент», GloraX, «ГОЛОС Девелопмент», «Унистрой».
И основное публичное мероприятие – Всероссийское совещание по развитию жилищного строительства. Мы услышим взгляд на развитие отрасли от наших руководителей – министра строительства, председателя комитета Государственной думы, представителей правительства Москвы, поскольку Москва сейчас лидирующий регион, задающий общие тренды для всей России. Также выступят руководители крупнейших девелоперских компаний и крупных подрядчиков, таких как алюминиевые системы ALUMARK Ujin, CHINT, Газпромбанк, «Ростелеком», «Петрович», ФИЛОСОФТ, «Король Mедиа», которые расскажут о смежных отраслях – стройматериалах, поставках, производстве. А в завершающий день состоится традиционный форум «Малоэтажная Россия».
Фото предоставлено пресс-службой ЕРЗ.РФ