В Свердловской области обсуждают новый способ инвестиций в недвижимость – паевые инвестиционные фонды (ПИФы). Сегодня это один из самых надежных и результативных инструментов вложения средств, но пока не очень понятный потребителям. В его тонкостях разбирался корреспондент «УралПолит.Ru».
В Свердловской области обсуждают новый способ инвестиций в недвижимость – паевые инвестиционные фонды (ПИФы). Сегодня это один из самых надежных и результативных инструментов вложения средств, но пока не очень понятный потребителям. В его тонкостях разбирался корреспондент «УралПолит.Ru».
Паевые инвестиционные фонды – не новость для рынка, но в сфере недвижимости они появились не так давно и имеют свои специфические особенности, которые затрудняют понимание механизмов их действий. Сложная структура устройства неблагоприятно влияет на оценку ЗПИФов недвижимости со стороны потребителей – такое отношение сложилось еще в конце 90-х, когда в России впервые появились паевые вклады.
До кризиса ПИФы имели не лучшую репутацию среди инвесторов – это можно объяснить тем, что они расценивались компаниями в большинстве случаев как средство ухода от налогов. «Более мягкими словами это можно назвать оптимизацией налогообложения», – поясняет директор по инвестициям ЗАО «Управляющая компания» Александр Мецгер. – «Компании, создающие закрытые ПИФы (ЗПИФы), пользовались тем моментом, что государство предоставляло налоговые льготы. Пока деньги пайщиков вложены в акции какого-то производства и работают на экономику страны, государство определенную часть налогов с фирмы не берет. Поэтому ЗПИФы, которые создавались в последние 5-6 лет, были своего рода корпоративными карманами, в которых оседали деньги, должные пойти на налоги».
Выпускник президентской программы Александр Мецгер уверен, что уйти от налогов через ЗПИФы станет невозможно
Сейчас власти отменили льготы по налогу на добавочную стоимость (НДС), что снизило интерес предприятий оптимизировать свои расходы через создание ЗПИФов. Следующий удар по «корпоративному карману» наносит устранение льгот по налогу на недвижимость. Как полагает Мецгер, все это ведет к тому, что постепенно вариант ухода от налогов через ЗПИФы исчезнет.
Специалисты уральского инвестрынка считают ЗПИФы наиболее надежным механизмом вложения денег в недвижимость для частных лиц. Начальник управления финансовых институтов и финансовых услуг УБРиР Владимир Зотов объясняет: «Инвестор вкладывается в строительство не опосредованно через акции посторонних предприятий, а напрямую в конкретный объект, в квадратные метры, которые можно увидеть своими глазами».
Противовесом этому плюсу выступает момент, который раскрывает двойственную природу паевых фондов недвижимости, – это их замкнутая структура. Закрытость фондов сдерживает желание граждан становиться пайщиками. «Частное лицо всегда должно иметь малозатратную возможность войти на рынок, купить актив. Также чрезвычайно важно, чтобы инвестор знал, как он выйдет с рынка. Представьте, вам предложат купить ценную бумагу, с которой потом непонятно что делать. Вряд ли вас это заинтересует», – отметил Александр Мецгер.
Вкладчики не спешат покупать ЗПИФы, не понимая, что с ними потом делать
По мнению Владимира Зотова, привлекательность ЗПИФов для инвесторов можно повысить, выводя паи на рынок ценных бумаг. «Так уже делает ряд компаний вне нашего региона, – отметил финансист. – Они выставляют паи закрытых фондов на ММВБ, где, конечно, нельзя добиться особо высокой ликвидности, но для частных инвесторов этого достаточно. В таком варианте нет отвлечения капитала из объекта недвижимости, но происходит распределение между держателями ЗПИФов, например, выходит один вкладчик, появляется второй. Соответственно нет необходимости продавать что-то из объектов».
Как рассказали эксперты, вопрос вывода ЗПИФов на биржевые торги сейчас обсуждается в регионе. Считается, что это действительно может повысить приток вложений в паевые фонды недвижимости. «Надо стараться делать ЗПИФы более привлекательными за счет преодоления их замкнутой структуры», – сказал Зотов.
Подвижки по части изменения инвестиционного инструмента в сторону его открытости начали происходить весной после кризисного 2008 года. Тогда на рынке появились первые игроки, которые пытались переводить паи в наличные средства или же в реальные квадратные метры. Александр Мецгер отметил, что спекулянты сыграли здесь положительную роль – они двигали рынок и дали понимание того, как его можно сделать ликвидным.