Идея о том, что рынок риелторских услуг в России следует регулировать законодательно, витает в умах достаточно давно. Такие попытки предпринимались, начиная с 1994 года, и заканчивая 2015 годом, когда Московская ассоциация риелторов создала очередной проект федерального закона. Теперь защитить интересы граждан решились российские парламентарии Дмитрий Ушаков, Михаил Емельянов, Сергей Доронин и Андрей Руденко. Однако и эта попытка не увенчалась успехом – на «нулевых» чтениях законопроекта , прошедших накануне в «Парламентской газете», представители экспертных сообществ раскритиковали инициативу. Подробности – в материале «ФедералПресс».
Риелторам закон не писан
Как отмечают разработчики законопроекта в пояснительной записке, сейчас в России в сфере сделок с недвижимостью заняты около 500 тысяч физических и юридических лиц, определяющих свою деятельность как «риелтор» и «агент по недвижимости». На основе уже имеющихся в стране законодательных норм (Гражданский кодекс РФ) сложилась устойчивая система оказания услуг по подготовке и проведению сделок. Однако отсутствие специальных правовых норм в сфере риелторской деятельности приводит к серьезным рискам для потребителей услуг, уверены разработчики законопроекта. При этом самым крупным риском для граждан является утеря права собственности на недвижимость.
Нарекания в первую очередь вызывает уровень профессионализма и добросовестности агентов по недвижимости – сейчас в лучшем случае риелтор проходит платное обучение на курсах, по окончанию которых ему выдают сертификат. Однако чаще всего на работу в агентства недвижимости берут людей без юридического или экономического образования, а то и без образования в принципе. При этом основной упор в их обучении делается на общение с клиентами и «продажные», маркетинговые навыки. Создатели законопроекта предложили предъявить квалификационные требования к риэтлорам, взяв за основу наличие образования в сфере риелторской деятельности. Однако сейчас в России такого образовательного стандарта нет, отметили эксперты.
Предложения парламента
Организовать риелторскую деятельность предполагается, позаимствовав принцип саморегуляции у адвокатских и нотариальных объединений – каждый риелтор должен состоять в отраслевом объединении, ежегодно уплачивая членские взносы. Такая форма организации призвана заменить ликвидированное в 2001 году лицензирование в сфере услуг по недвижимости.
«Лицензирование мы уже проходили. И этот процесс, который проходил у нас в стране, носил формальный характер. Тогда в законе было прописано – в штате компании должно быть не менее 4 аттестованных сотрудников. Компании со штатом по 1,5-2 тысячи человек имели в штате 4 человека, у которых была аттестация, все остальные могли не обучаться. Саморегулирование более эффективный способ регулирования, на мой взгляд», – отметил Дмитрий Щеглинский, председатель правления Национальной палаты недвижимости.
Также разработчики высказали идею о создании единого федерального реестра риелторов, по которому россияне смогут проверять, соответствует ли выбранный ими агент или компания необходимым требованиям. Вывесить реестр предлагается на сайте Росреестра или иных федеральных ведомств.
«Когда вступил в силу закон о лицензировании риелторской деятельности, через несколько месяцев каждый клиент нашего агентства спрашивал, есть ли у нас лицензия. До сих пор приходят люди, которые спрашивают об этом», – привел пример из жизни Дмитрий Щеглинский, отметив, что реестр риелторов, вероятно, будет пользоваться спросом.
Отдельный блок законопроекта посвящен страхованию рисков россиян при проведении сделок с недвижимостью. Бороться с безответственностью риелторов предлагается с помощью обязательного страхования риелторской деятельности и созданию компенсационного фонда.
«Я работаю с ОСАГО и представляю, какой резкий масштаб мошенничества вызовет страхование риелторской деятельности. В ОСАГО с трудом, с огромными усилиями профессионального сообщества, государства, Центробанка РФ удалось отбиться от мошенников, которые составляют половину рынка. Выяснилось, что ОСАГО при бедности населения превращается в пропуск на дорогу. А у нас в стране население бедное. Очень боюсь, что нечто подобное появится и в риелторской сфере», – скептически отнесся к подобным инструментам политолог Дмитрий Журавлев.
По его словам, сама идея о страховании в сфере сделок с недвижимости несет в себе позитивные моменты. «Но это вещь сложная, опасная, с ней нужно тонко работать. И я боюсь, что об обязательном страховании риелторской деятельности нужно будет создавать отдельный законодательный акт. К тому же, это еще большее удорожание риелторской услуги», – добавил Журавлев.
Юристы против
Однако больше всего нареканий законопроект вызвал у представителей юридического сообщества. Критике подверглась как его концепция в целом, так и структура и понятийный аппарат, и некоторая вторичность – юристы усмотрели в нем большое количество заимствований из 312-ФЗ, контролирующего деятельность саморегулируемых организаций.
«Здесь бросается в глаза крайняя размытость – к примеру, размытость самого понятия риелторской деятельности. Есть просто общая оценка, что ее результатом должен быть договор, а какие конкретно действия осуществляет риелтор, абсолютно непонятно. Под такую формулировку можно подвести все, что угодно – и строительство недвижимости, и ее уничтожение, снос», – отметил нотариус Илья Радченко.
«Если мы говорим в принципе о регулировании риелторской деятельности, то необходимо определить правовой статус риелтора. Это подразумевает под собой круг прав и обязанностей риелтора, его ответственность, порядок заключения договора с потенциальным заказчиком, но ничего этого в законопроекте нет, несмотря на то, что его текст очень большой», – отметила главный консультант аппарата комитета Госдумы по гражданскому, арбитражному, уголовному процессуальному законодательству Екатерина Бадулина.
По ее словам, задумка разработчиков законопроекта в части страхования ответственности при осуществлении риелторской деятельности. «Но если внимательно изучить документ, согласно ему страховым случаем является «нарушение риелтором требований профессиональных стандартов, правил риелторской деятельности». Это странно – страховым случаем должно быть не нарушение правил, а быть утрата права собственности», – подчеркнула Бадулина.
Также, по мнению экспертов, в тексте законопроекта остался непроясненный момент – кто именно будет нести ответственность за юридическую чистоту сделки – риелтор, регистратор (Росреестр), адвокат, или эту обязанность стоит переложить строго на нотариусов?
«Должно быть проведено разведение тех областей, в которых действуют риелторы, нотариусы, банки, и так далее», – порекомендовал нотариус Илья Радченко.
Тем не менее, возложение ответственности за чистоту сделок с недвижимостью на допольнительные институты повлечет за собой еще одно финансовое бремя на граждан. Так, регистрация права собственности в Росреестре в настоящий момент обходится физлицам в 2тысячи рублей, верификация документов у нотариуса – от 1,5 тысячи рублей, а полный пакет услуг от агентства недвижимости – до 3-5% от суммы сделки (то есть, при продаже квартиры за 10 миллионов рублей стоимость услуг риелторов составит до 300-500 тысяч рублей).
«Самый главный порок законопроекта, на мой взгляд, в том, что он несистемный – он перепутал практически все. Я попытался найти хотя бы строчку, которая не вызвала бы у меня претензий как у юриста, работающего с гражданским кодексом. Я нашел только одну строчку, самую последнюю, где три слова – «данного вида сделок». Остальное все неправильно», – раскритиковал законодательную инициативу партнер юридической фирмы «Пепеляев Групп» Роман Бевзенко.
«В том виде, в каком этот законопроект существует сейчас, он проблемы рынка не решит. При этом я полностью одобряю идею о том, что риелторская деятельность должна быть урегулирована», – уверен нотариус Илья Радченко.
«Этот закон не проходил никаких обсуждений в профессиональном сообществе. Он совершенно оторван от жизни, от тех реалий, который существуют. При этом я считаю, что такой ответственный вид деятельности как риелтораская обязательно должен иметь законодательное регулирование. Но в какой форме – надо искать», – резюмировала Анна Лупашко, экс-президент Российской гильдии риелторов.