Более миллиона квадратных метров жилья введено в Краснодаре в эксплуатацию за последние полгода. Новости о строительных рекордах поступают на фоне непростого положения, в котором оказался местный рынок недвижимости. Цены по сравнению с прошлым годом заметно просели, количество долгостроев серьезно возросло, а введенные в строй квадратные метры плохо раскупаются, даже несмотря на улучшение ситуации с ипотекой и ощутимый миграционный прирост. Впрочем, по мнению опрошенных «ФедералПресс» экспертов, ситуация может измениться осенью. Подробнее об этом читайте в нашем материале.
Общая температура по рынку
Информация об одном миллионе квадратных метров прозвучала на аппаратном совещании, прошедшем 29 августа в мэрии столицы Кубани под председательством и.о. главы администрации Александра Михеева. Впрочем, там же городские власти признались, что по сравнению с прошлым годом цены на недвижимость в краевом центре упали на 10-30 %. При этом объем произведенных работ в строительстве составил около 13 миллиардов рублей. Это на 2,3 % больше по сравнению с показателем прошлого года. Еще раньше стало известно, что Краснодар занял первое место в РФ рейтинге доступности жилья в новостройках. По данным аналитиков ЦИАН, озвученных в начале августа, приобрести квартиру можно за 510 тысяч рублей. Впрочем, разброс цен на квадратные метры в городе достаточно большой. Самое дорогое жилье здесь сопоставимо по цене с виллами в Испании.
«Когда реальные доходы падают, ни о каком буме строительства жилья говорить нельзя»
При этом, по оценке экспертов, опрошенных «ФедералПресс», за последние несколько месяцев значительно просевшие на недвижимость цены стабилизировались. Виной тому как продолжающийся экономический кризис, так и «перегрев» рынка, где спрос опережает предложение. Глобальных изменений в течение последнего времени на рынке недвижимости не происходит, делится ситуацией гендиректор MACON Realty Group Илья Володько. По его словам, сегодня отсутствует существенная динамика цен, при этом все последние восемь месяцев рынок находится в стадии стагнации основных показателей.
Более оптимистично на ситуацию смотрит директор ФРК «ЭТАЖИ-Краснодар» Вадим Камалов. По оценке эксперта, в целом лето 2016 года прошло достаточно хорошо для участников рынка строительства и недвижимости. Экономика страны постепенно восстанавливается, спрос на жилье возвращается. «Цены на жилье стабилизировались, демпинг, который был в начале 2016 года, постепенно сходит на нет. Лишь немногие стихийные застройщики еще пытаются заработать хоть что-то и устраивают грандиозные распродажи. Но это не дает эффекта, поскольку доверие к их проектам невелико. Напротив, мы уже видим плавный рост цен – это неизбежно для системных застройщиков, которые ведут прозрачную налоговую политику. В ближайшие месяцы удорожание жилья на Юге в среднем составит 3-5 %», – делится Вадим Камалов.
«О стабилизации цен мы говорим уже около полугода», – добавляет генеральный директор строительной компании «ГИК» Максим Кубасов. По мнению девелопера, в настоящий момент паника на рынке схлынула, а люди привыкли к новым экономическим реалиям нашей страны. «Недвижимость пока не будет ни сильно дорожать, ни сильно дешеветь. Разве что с 2017-го года цены могут несколько увеличиться из-за вступления в силу ряда положений ФЗ-214, который регулирует долевое строительство. Ведь теперь застройщикам надо отвечать гораздо большему количеству критериев, чтобы возводить ЖК. Себестоимость работ в итоге возрастет процентов на 10 %», – поясняет Максим Кубасов.
По словам Илья Володько, сейчас главной интригой являются осенние показатели. «В этот период на рынке недвижимости традиционно наблюдается рост цен, когда существенно растут объемы сделок. Поэтому самым главный вопрос здесь: будет ли традиционный сезонный всплеск наблюдаться в этом году? Будет ли каким-то образом спрос простимулирован и увидим ли мы рост показателей?»
Гендиректор MACON Realty Group считает, что ситуация на рынке может пойти по двум сценариям: «Либо никакого роста и оживления в принципе не будет, и мы сохраним все показатели, которые есть сейчас. Либо рост будет. Но даже в этом случае мы вряд ли можем ожидать существенных изменений. В лучшем случае рынок вернется к показателям уровня 2015-го года. Если роста никакого не будет, то мы окажемся на 7–10 % ниже прошлогоднего периода», – уточняет господин Володько.
При этом, по оценке эксперта, ситуация с первичкой и вторичкой на рынке примерно одинаковая. «Правда, сейчас вторичный рынок более остро реагирует на изменения, – поясняет Илья Володько. – Сроки экспозиции объектов увеличиваются и собственники, которым несколько месяцев не удается продать свою квартиру, могут более активно опускать цену. В итоге на вторичном рынке более быстрая коррекция цен. Люди могут делать дисконт, чтобы побыстрее реализовать свое жилье. На первичном рынке это делать сложно, поскольку в текущем году было существенное увеличение себестоимости строительства. Опускать цену до минимума застройщики не могут, поскольку это будет чревато потерей рентабельности проекта и получением убытка».
Несколько другого мнения придерживается глава «ГИК». «Стоимость на первичную и вторичную недвижимость в течение года менялась незначительно. При этом наибольшее удорожание демонстрировали именно объекты вторички – но тоже в пределах 10–15 %. Это связано с переменами в настроениях покупателей: некоторые стали предпочитать вторичку из-за соображений безопасности. Однако тут следует отметить, что страхи в значительной мере спровоцировали мелкие застройщики», – делится господин Кубасов.
Доступная недоступная ипотека
Как отмечает Илья Володько, интерес к первичке со стороны покупателей в числе прочего подогревается тем, что ипотеку под нее сейчас значительно проще получить, чем для приобретения вторичного жилья.
«В целом же ипотека сейчас показывает определенный рост. У нас по сравнению с первым полугодием 2015-го года она выросла от 10 до 20 %. Но выросла она по естественным причинам, поскольку в прошлом году был значительный провал. Хотя в целом ипотека достаточно динамично развивается, поддерживая рынок. Однако заставить его расти она не может», – поясняет гендиректор MACON Realty Group.
«Объемы выдачи ипотеки в начале года просели относительно 2014-2015 годов, – рассказывает Максим Кубасов. – По некоторым банкам или застройщикам отрицательная динамика достигала 35-40 %. Но ставки плавно снижались и уже достигли докризисного уровня. То есть рынок вновь стал комфортным для заемщика, и мы ждем роста ипотечного портфеля – может быть к зиме даже вернемся к уровню 2014 года».
При этом, по мнению Ильи Володько, но основная проблема заключается даже не столько в ставке по ипотечному кредиту, сколько в том, что сегодня очень многие россияне в принципе не могут себе позволит ипотечный кредит. А значительное число более состоятельных граждан свой спрос на ипотеку уже реализовало в предыдущие годы. «Получается, что сейчас прослойка людей, которые хотели бы получить ипотеку и могут оплачивать кредиты – не такая уж высокая», – комментирует эксперт.
Вынужденная остановка
Одним из главных негативных трендов в строительной отрасли сегодня является замедление сроков сдачи жилья, а иногда – и вовсе полная заморозка строительства. По данным на 1 июля, на Кубани было 57 застройщиков, затягивающих сроки сдачи объектов. А общая площадь объектов с задержкой сроков сдачи тогда составила 1,48 миллионов квадратных метров, что на 187 тысяч метров больше чем в мае 2016 года. Таким образом, квартиры вовремя не получили 9,4 тысячи участников долевого строительства. «Основная масса объектов замедляет темпы своего строительства, – уточняет Илья Володько. – Мы наблюдаем достаточно большие переносы сроков сдачи. Это происходит повсеместно. Не менее 60 % игроков рынка не выдерживают сроки сдачи объектов и постоянно переносят их».
«Темпы ввода объектов в эксплуатацию замедлились, потому что покупатель осторожничал в первой половине 2016 года, – поясняет Максим Кубасов. – Соответственно, уменьшилось и количество новых проектов – примерно на 20 % относительно 2015-го года. Но мы говорим об оздоровлении рынка: те, кто не способен выполнить свои обязательства перед дольщиками, уходят. Надежные застройщики более вдумчиво разрабатывают проекты, рассчитывают силы так, чтобы реализовать планы на 100 %».
В то же время квартиры в уже построенных домах также зачастую проблематично реализовать. Так, в середине июля по данным единого call-центра новостроек, в Краснодаре на продажу было выставлено 57 тысяч квартир в новостройках. Чтобы оставаться на плаву застройщики Краснодара резко начинают снижать цены на квартиры. Так, одна из компаний снизила стоимость квадратного метра в своих квартирах с 39 тысяч рублей до 30 тысяч. Другая – предлагает скидки в зависимости от ситуации и покупателя – от 5 % до 3 % от стоимости квартиры, увеличивая при этом вознаграждение своим агентам.
«Действительно, нарастает объем остатков квартир в уже сданных домах», – рассказывает Илья Володько. По оценке гендиректора MACON Realty Group, за последний год этот показатель увеличился с 8 % до 15 %. «А это означает, что строительным кампаниям все сложнее получать финансирование, продавать и реализовывать объекты и развиваться дальше», – обращает внимание Володько.
Особенности и перспективы
Впрочем, большим стабилизирующим фактором для строительного рынка Краснодара, как и для региона в целом, является значительный миграционный поток, идущий на Кубань. Так, по данным ФРК «ЭТАЖИ-Краснодар», в текущем году спрос на квартиры и дома в Сочи, Анапе, Краснодаре и Геленджике среди иностранных граждан, проживающих в странах ближнего зарубежья, вырос на 20 %. При этом, значительную часть квартиры в регионе приобретают выходцы из Казахстана, восточных областей Украины и Армении.
«Активность покупателей наиболее заметна на Кубани, что вызвано мощным миграционным притоком: все больше людей едут отдыхать на курорты Краснодарского края, приобретают дома и квартиры для отдыха или, например, «для дожития», чтобы спокойно встретить старость в теплых краях», – поясняет директор ФРК «ЭТАЖИ-Краснодар» Вадим Камалов.
«Главное отличие Кубани (как и других регионов Юга) от остальной России – высокая доля мигрантов, за счет которой формируется местный рынок недвижимости (20–25 %), – уточняет Илья Володько. – Это делает его более привлекательным и более стабильными. Так, у нас в крае объем миграционного потока за первое полугодие увеличился на 5,4 %. Впрочем, это все равно не может компенсировать общее падение спроса, которое происходит последнее время».
«Потенциал южного рынка недвижимости по-прежнему велик: миграционный поток не иссякает, стоимость жилья привлекательная, удорожание – плавное, без откатов назад, так что инвесторам выгодно вкладывать деньги в кубанскую недвижимость», – добавляет гендиректор строительной компании «ГИК» Максим Кубасов.
По мнению гендиректора MACON Realty Group, потенциал южного рынка недвижимости достаточно высокий, поскольку средняя обеспеченность жильем наших граждан очень низкая. «Огромное количество людей испытывает потребность в жилье и хочет улучшать свои условия. Но этот потенциал может реализовываться только в том случае, если будет расти экономика страны и уровень реальных доходов населения. В условиях, когда в последние несколько лет реальные доходы падают, ни о каком активном буме жилищного строительства говорить нельзя», – делится Володько.
Оптимистично будущее рынка оценивает Вадим Камалов. «Я считаю, что в дальнейшем квадратные метры будут дорожать: в 2016 году на 20 % снизилось число новых проектов на южном жилищном рынке. В течение двух-трех лет мы распродадим то, что построено, может сформироваться дефицит новостроек. Потому и цены логичным образом вырастут», – подытоживает эксперт.