Что ждет рынок недвижимости текущей осенью? Удастся ли ему отыграть падение? Чем отличается ситуация в ЮФО от общероссийской? На эти и другие вопросы для «ФедералПресс» ответил гендиректор MACON Realty Group Илья Володько:
«Глобальных изменений в течение всего этого года на рынке недвижимости не происходит. Это значит, что нет объективного падения спроса на недвижимость, отсутствует существенная динамика цен. Можно сказать, что все текущие восемь месяцев рынок находится в стадии основных показателей.
Главной интригой будет то, что покажет осень. В этот период на рынке недвижимости традиционно наблюдается рост цен, когда показатели существенно изменяются, растут объемы сделок. И, собственно, всегда на осень приходится рост цен. Поэтому самым главный вопрос здесь: будет ли традиционный сезонный всплеск наблюдаться в этом году? Будет ли каким-то образом спрос простимулирован? И увидим ли мы рост показателей? Пока ответ на этот вопрос не очевиден.
При этом касательно осенних месяцев есть два сценария. Либо никакого роста и оживления в принципе не будет, и мы сохраним все показатели, которые есть сейчас. Это довольно пессимистический вариант. Оптимистичный же сценарий заключается в том, что рост будет. Но даже в этом случае мы вряд ли можем ожидать существенных изменений. В лучшем случае мы увидим возвращение к показателям уровня 2015-го года. Если роста никакого не будет, то мы окажемся на 7–10 % ниже прошлогоднего периода.
В то же время мы наблюдаем негативные тренды в строительной отрасли. Основная масса объектов замедляет темпы своего строительства. Мы наблюдаем достаточно большие переносы сроков сдачи. Это происходит повсеместно. Не менее 60 % игроков рынка не выдерживают сроки сдачи объектов и постоянно переносят их.
Другая тенденция, характерная для Краснодара, Московской области и ряда крупных город, заключается в том, что нарастает объем остатков квартир в уже сданных домах. За последний год этот показатель увеличился с 8 % до 15 %. Все это означает, что строительным кампаниям все сложнее получать финансирование, продавать и реализовывать объекты и развиваться дальше. При этом у большинства регионов страны, в отличие от кубанской столицы, нет такой большой конкуренции на рынке и нет таких высоких объемов строительства. Поэтому там нет и перенасыщения рынка и нет серьезного профицита. Так что в целом по стране ситуация в этой сфере относительно стабильная.
Если говорить о нюансах рынка недвижимости Юга, то главное отличие от остальной России – высокая доля мигрантов, за счет которой он формируется (20–25 %). Понятно, что львиную долю людей, переезжающих жить в ЮФО, привлекает Краснодарский край. Но Волгоград, Ростов-на-Дону и Астрахань тоже берут на себя определенную часть мигрантов. Это делает эти рынки более привлекательными и более стабильными. Так, если мы возьмем статистику по Краснодарскому краю, то у нас объем миграционного потока за первое полугодие увеличился на 5,4 %. Впрочем, это все равно не может компенсировать общее падение спроса, которое происходит последнее время.
Что касается соотношения первички и вторички, то они всегда ведут себя примерно одинаково. Правда, сейчас вторичный рынок более остро реагирует на изменения. Сроки экспозиции объектов увеличиваются и собственники, которым несколько месяцев не удается продать свою квартиру, могут более активно опускать цену. В итоге на вторичном рынке более быстрая коррекция цен. Люди могут делать дисконт, чтобы быстрее реализовать свое жилье. На первичном рынке это делать сложно, поскольку в текущем году было существенное увеличение себестоимости строительства. Опускать цену до минимума застройщики не могут, поскольку это будет чревато потерей рентабельности проекта и получением убытка.
Плюс ставка госпрограммы на ипотеку до сих пор поддерживается на определенном уровне. Но она действует только для первичного рынка. И ипотека не может стимулировать продажи на вторичном рынке, где ставка более высокая. В итоге падение цен на вторичном рынке происходит более активно, чем на первичном.
Что касается ипотеки в целом, то она показывает сейчас определенный рост. У нас по сравнению с первым полугодием 2015 года она выросла от 10 до 20 %. Но выросла она по естественным причинам, поскольку в прошлом году был значительный провал. Хотя в целом ипотека достаточно динамично развивается, поддерживая рынок. Однако его заставить расти ипотека не может.
На сегодняшний день основная проблема заключается даже не столько в ставке по ипотечному кредиту. Сегодня часть людей просто не хочет брать кредит на недвижимость, поскольку у них нет уверенности в будущих доходах и возможности погасить кредит. А у другой части населения просто нет денег даже на первоначальный взнос, как не было их и раньше. Очень большая часть россиян в принципе способна позволить себе ипотечный кредит. А в то же время многие более состоятельные граждане свой спрос на ипотеку уже реализовали все предыдущие годы. Получается, что сегодня прослойка людей, которые хотели бы получить ипотеку и могут оплачивать кредиты – не такая уж высокая. Конечно, в этом году количество граждан, берущих ипотеку немного выросло. Но в целом это не может кардинально сказаться на ситуации. Это лишь снижает негативные последствия на рынке.
В целом потенциал южного рынка недвижимости (как и российского) достаточно высокий, поскольку средняя обеспеченность жильем наших граждан очень низкая. Средняя обеспеченность своими квартирами и домами у россиян достаточно низкая. Огромное количество людей испытывает потребность в жилье и хочет улучшать свои условия. Но этот потенциал может реализовываться только в том случае, будет расти экономика страны и уровень реальных доходов населения. В условиях, когда в последние несколько лет реальные доходы падают, ни о каком активном буме жилищного строительства говорить нельзя».