С начала года Крым и Севастополь почти сравнялись в показателях ввода в эксплуатацию новых объектов жилья. При этом, как отмечают специалисты, средняя стоимость квадратного метра в Крыму увеличилась в среднем на 100 долларов по сравнению с украинским периодом. Почему в Крыму строительство приостановилось, а в Севастополе увеличилось в разы и как менялись цены на недвижимость на полуострове – в материале РИА «ФедералПресс».
По официальным данным Крымстата, за девять месяцев этого года на полуострове введено в эксплуатацию всего 189,7 тыс. кв. м жилья. Причем в Крыму (без Севастополя) введено всего лишь 82 тысячи. В то время как в городе-герое за десять месяцев в эксплуатацию введено 133 тыс. кв. м. При этом по сравнению с прошлым годом строительство жилья в Крыму все же выросло – в общей сложности на 30 тыс. кв. метров. Но в любом случае, такие объемы можно считать мизерными для республики. Сам же рынок продаж специалисты оценивают как вялый, и за последнее время очень многие агентства недвижимости были вынуждены прекратить свое существование.
«Сейчас приобретается более дешевое и бюджетное жилье, – рассказывал корреспонденту РИА «ФедералПресс» риелтор агентства недвижимости «Абсолют Крым» Евгений Костенков. – Элитная недвижимость, жилье высокого качества, а также коммерческая недвижимость не приобретаются вовсе. Рынок очень вялый, спросом пользуются квартиры и земельные участки, гораздо хуже продаются дома. Аудитория покупателей довольно смешанная – это и перебравшиеся на ПМЖ в регион люди, и местное население».
Специалист рассказал, что объемы строительства жилья по сравнению с украинскими временами на полуострове не изменились, застройка остается в основном точечной. При этом он отметил, что в 2014 году рынок недвижимости Крыма резко пошел вверх, а потом снова рухнул.
«Сегодня цена на недвижимость в Крыму все равно выше, чем в среднем по России, – говорит риелтор. – Конечно, стоимость жилья тут связана с курсом доллара. Но даже с этими показателями она увеличилась примерно на 100 долларов за «квадрат» по сравнению с ценами при Украине. В те времена средняя стоимость квадратного метра первичного жилья составляла порядка 700–800 долларов, теперь же – 800–900. Но надо заметить, что и качество жилья тоже улучшилось. Сейчас можно продать однокомнатую в Симферопале и купить квартиру в Ирпене большим метражом или двцхкомнатную в Воронеже».
Крымстат цены на жилье предоставляет в рублях. Так, согласно официальным данным, средние цены за «квадрат» по итогам третьего квартала 2016 года сложились следующие: на первичном рынке в Республике Крым можно купить метр в типовой квартире за 46,3 тыс. рублей, в Севастополе – за 59 тыс., в квартире улучшенного качества – за 45,6 тыс. рублей и 60,2 тыс. рублей соответственно. На вторичном рынке цены уже другие. Так, в Крыму типовые квартиры продаются за 45,8 тыс. за «квадрат», а в Севастополе – за 71,9 тыс. «Квадрат» квартиры улучшенного качества – за 54,2 тыс. и 72,1 тыс. А вот за за кв. м элитного жилья на вторичке в Севастополе придется отдать 92,6 тыс. рублей.
При этом эксперты аналитического центра SRG, проанализировав вторичный рынок жилой недвижимости с января по октябрь, сообщают, что в Севастополе наблюдался максимальный темп снижения стоимости жилья среди всех субъектов ЮФО. Здесь по сравнению с началом года темп падения достиг 11,7 %, что в абсолютном выражении составило 10,9 тыс. рублей, и на октябрь 2016 года средневзвешенная стоимость кв. метра на вторичном рынке недвижимости равнялась почти 82 тыс. рублей. За октябрь здесь зафиксировано снижение стоимости на 2,16 %.
Евгений Костенков отмечает, что Крым и Севастополь – это два абсолютно разных региона, сравнивать которые невозможно, и добавляет, что в Севастополе качество жилья всегда было на порядок выше.
В качестве основных проблем при вводе жилья в эксплуатацию специалисты отмечают бюрократию с документами, которая царит в Севастополе. «Все зависит от нашей разрешительной системы, – считает директор севастопольского агентства недвижимости «Кристалл» Виталий Цыкало. – Если в Крыму эта система заработала еще в 2014 году, то в Севастополе в 2015 году, и то с большим трудом».
Специалист комментирует, что нынешние объемы ввода жилья в эксплуатацию в Севастополе связаны непосредственно с той недвижимостью, которая строилась еще при Украине и только теперь начинает реализовываться. «Основные проблемы, с которыми мы сталкиваемся, – это земельные отношения, а также новшества по требованиям для введения в эксплуатацию жилья. Для этого теперь требуется разрешение на строительство, которое у нас не выдается. То есть архитекторы принимают запросы, но ничего не выдают. И перечень необходимых документов такой, который просто невозможно собрать», – рассказал Цыкало.
Он также заметил, что по сравнению с 2013 годом объем сделок с недвижимостью упал в три раза, при этом качество строящегося жилья ничуть не изменилось. «Севастополь своеобразный город, но строят тут все одинаково. Есть единые ГОСТы, и с приходом России они фактически не изменились, ничего нового не придумали. При этом продается сейчас недвижимость, стоимость которой не превышает 100 тыс. долларов. Цена на жилье установилась стабильная, отличающаяся лишь по районам, инфраструктуре и т. п.», – подытоживает он.
Кстати, если говорить об ипотечных кредитах для покупки недвижимости, в Республике Крым чаще всего берут мужчины в возрасте около 40 лет – сотрудники бюджетных или коммерческих предприятий или военнослужащие, такие данные приводит РНКБ. При этом средний срок кредита составляет 15 лет, средняя сумма – 2,09 миллиона рублей. Размер собственных средств заемщиков при оформлении ипотечного кредита на покупку жилья в Крыму составляет в среднем 30–40 % от стоимости приобретаемой недвижимости. Чаще всего в Крыму в ипотеку покупают двухкомнатные квартиры площадью около 50 кв. м на вторичном рынке жилья. Заемщики предпочитают жилье экономического класса, которое планируют использовать для постоянного проживания.
А ипотечные кредиты для приобретения жилья в Севастополе чаще всего берут мужчины в возрасте 35–37 лет, военнослужащие, прибывшие из других регионов РФ для прохождения службы (или проходящие службу на материковой части РФ). Средний срок кредита составляет 13 лет, средняя сумма кредита – 1,89 миллиона рублей. Размер собственных средств клиента при покупке жилья в Севастополе в кредит составляет около 30 % от стоимости жилья. Чаще всего приобретается однокомнатная квартира площадью до 40 кв. м на вторичном рынке или в недавно сданной в эксплуатацию новостройке. Недвижимость заемщики используют для личного проживания с семьей, проживания родственников, сдачи в аренду до момента выхода на пенсию и последующего личного использования.
В банке ожидают, что количество объектов недвижимости в Крыму, которые строятся в соответствии с 214-ФЗ, в 2017 году увеличится втрое – сегодня таких объектов на полуострове всего 25. Безусловно, это позволит увеличить темпы ипотечного кредитования.