Рейтинговое агентство RAEX (Эксперт РА) провело в Москве круглый стол «Ипотека в России», на котором было названо много любопытных фактов и цифр. Ключевыми темами для обсуждения стали вопросы стимулирования ипотеки, анализ портрета заемщика в части его запросов, платежеспособности и региональных особенностей, а также ряд других вопросов. Корреспондент «ФедералПресс» разбирался в хитросплетениях кредитно-квартирного вопроса.
Если бы ипотека была напрямую завязана на валовой внутренний продукт (ВВП), то в части темпов его роста мы были бы несомненно впереди планеты всей. Судите сами − объемы выдач ипотечных займов в первом полугодии 2017 года показали рекордные значения, составив 773 млрд рублей (+16 % к 1 полугодию 2016-го). Что выше ранее достигнутого максимального для российского рынка показателя первого полугодия 2014 года (769,7 млрд рублей). Ипотечный портфель вырос с начала года на 4 %, до 4,7 трлн рублей. Основную поддержку рынку оказали снижение процентных ставок по ипотеке за отметку исторического минимума (средневзвешенная ставка достигла 11,1 % на 01.07.2017) и дальнейшее падение цен на рынке недвижимости. Цены и на первичное, и на готовое жилье со II квартала 2016 года замедлили падение, при этом разрыв между стоимостью новостроек и «вторички» сохраняется. Снижение цен на вторичном рынке, а также отсутствие рисков «недостроя» стимулируют население к покупкам готового жилья. Соответственно, выдача ипотеки на его приобретение выросла на 29 % к первому полугодию 2016 года.
Москва сохранила статус крупнейшего ипотечного региона, по показателям почти в два раза обойдя своего извечного в этом деле конкурента – Московскую область. В первом полугодии 2017 года в столице были выданы ипотечные кредиты объемом 103,2 млрд рублей, а в Московской области – 61,2 млрд рублей. В основном ипотеку брали для покупок новостроек Москвы. Уже традиционно замкнул топ-3 регионов Санкт-Петербург, выдавший в первом полугодии текущего года ипотечных кредитов на 52,1 млрд рублей. Наибольшего темпа прироста в первой половине 2017 года достигла Ленинградская область (+23,8 %), на втором месте – Москва (+22,3 %). Темпы прироста на уровне столичных (+22 %) показали Краснодарский край и Волгоградская область, что позволило последней войти в топ-20 регионов по объему ипотечных выдач.
РекОрда» *запрещены в РФ">орды за счет госбанков и «вторички»
Впрочем, в этих рекордных цифрах есть одна тонкость. Этот прирост обеспечен, в основном, госбанками и связан с увеличением выдач кредитов на покупку «вторички» (+29 % к 1 полугодию 2016-го). Прирост ипотечных выдач у госбанков в первом полугодии 2017 года существенно превысил показатель частных игроков (+17 % против +8 %). Для сравнения − годом ранее ситуация на рынке была противоположной. Так, в первом полугодии 2016 года прирост выдач у частных банков составил 111 %, а у госбанков – 29 %, что обусловлено эффектом низкой базы кризисного для ипотеки 2015 года. Кроме того, госбанки на фоне сжатия корпоративного кредитования в первой половине 2017 года переключились на розницу и кредитование малого и среднего бизнеса, выигрывая в ценовой конкуренции у частных игроков за счет доступа к более дешевому фондированию. Лидером по темпу прироста выдач в первом полугодии 2017 года среди госбанков стал Банк ВТБ (+31 %), другие госбанки наращивали выдачи меньшими темпами. Половина банков из топ-20 показала прирост выдачи ипотечных кредитов не более 20 %, однако отдельные игроки нарастили объем выдач трехзначными темпами, в том числе за счет рефинансирования ссуд других банков.
Аналитики констатируют, что структура ипотечного рынка возвращается к докризисному состоянию, когда именно вторичное жилье было лидером в выдаваемых кредитах. К изменениям на рынке привели завершение госпрограммы субсидирования ставок на «первичку», дальнейшее сокращение стоимости готового жилья и падение ипотечных ставок ниже исторических минимумов. Данные факторы продолжат оказывать позитивное влияние на динамику объемов выдач, которые, согласно прогнозу RAEX по итогам 2017 года составят около 1,9 трлн рублей.
Материнский капитал больше ценят в регионах
Участники круглого стола отметили, что рынок пока тормозят снизившиеся реальные доходы населения. Подстегнуть спрос банкам помогут развитие совместных с девелоперами программ и разумное смягчение требований к заемщикам. Дополнительным стимулом может стать запущенная в 2016 году программа АИЖК «Фабрика ИЦБ (ипотечные ценные бумаги)», которая облегчит привлечение финансирования на рынок ипотеки, сделав ее не только интереснее для банков, но и доступнее для покупателей недвижимости. В позитивном ключе для развитии ипотеки в регионах был упомянут материнский капитал. Если в столицах он не играет весомой роли в приобретении жилья из-за высокой цены квадратного метра, то в регионах его роль в приобретении жилья куда более весомая.
Каковы прогнозы
Среди негативных факторов было названо продолжающееся второй год подряд сокращение объемов ввода новых жилых домов в эксплуатацию (-11 % в первом полугодии 2017-го к аналогичному периоду 2016 года). Основной причиной этого стало ухудшение финансовых показателей строительных компаний и уменьшение объемов индивидуального домостроения (-17 % к первому полугодию 2016-го), которое занимает значительную долю в общем объеме ввода жилья (41 % в первом полугодии 2017 года). При этом цены на первичную недвижимость стабилизировались во II квартале 2017 года после продолжительного падения. Завершение госпрограммы субсидирования ставок по ипотеке на приобретение квартир в новостройках, дальнейшее снижение цен на «вторичку» и наличие рисков «недостроя» способствовали уменьшению спроса на ипотечные кредиты для покупки первичного жилья.
По базовому сценарию RAEX (Эксперт РА), ипотечные выдачи по итогам 2017 года вырастут на 30 % и составят 1,9 трлн рублей, что станет рекордным объемом. Это превзойдет ранее достигнутый в 2014 году максимум (1,8 трлн рублей). Базовый сценарий агентства предполагает среднегодовую цену на нефть марки Brent в размере 52 долларов США за баррель, поддержание ключевой ставки на уровне 8–8,5 % и инфляцию на уровне 4 % к концу 2017 года. При реализации данного сценария произойдет незначительное (в пределах 1 п. п.) снижение стоимости ипотеки до конца 2017 года. Несмотря на значительное снижение процентных ставок, они останутся основным ограничителем развития ипотечного рынка в долгосрочной перспективе наряду с падающими реальными доходами населения.
Комментарии экспертов
Заместитель директора департамента финансовой политики Министерства финансов РФ Сергей Платонов пояснил роль госпрограммы по субсидированию:
«Хочу отметить, что с сегодняшнего дня (25 октября) госпрограмма субсидирования ставок по ипотеке на приобретение квартир в новостройках завершена. Сейчас прорабатывается вопрос об адресной поддержке отдельных категорий населения с примерной ставкой 6 %. Программа отработала успешно, и за счет ее удалось построить и реализовать 26 млн квадратных метров жилья. Она начиналась со ставки в 12 %, а сейчас банки предлагают куда более привлекательный процент. В программу за время ее действия были внесены 10 изменений, направленных на больший учет интересов клиентов. Всего программа просубсидировала 928 млрд кредитных рублей. В 2015 году было выдано в рамках программы 210 тысяч кредитов, в 2016 году − 303 тысячи, в 2017 − подсчет еще не завершен.
Анализируя то, что гражданами покупалось в рамках программы, можно выделить следующее. Средняя площадь жилья, которое покупали граждане – 50 кв. м. Средняя стоимость одного жилого помещения оценивалась примерно в 2,8 млн рублей. Средний размер кредита равнялся 1,8 млн рублей. Средняя стоимость квадратного метра составляла 56 900 рублей. При этом многие, в том числе банкиры, говорили, что нашему населению достаточно тяжело выдержать безопасный для банка ограничитель первоначального взноса в 20 %. Однако по нашей программе он оказался выше – в среднем первоначальный взнос граждан получился 37 %».
Ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Кириллова дала прогноз на итоги текущего года: «В 2016 году темп прироста ипотечных выдач стремился к докризисным уровням и составил по итогам года 27 %. С учетом результатов первого полугодия 2017 года есть основания полагать, что объем выдач 2017 года превысит объем 2014 года, который пока остается максимальным за историю развития ипотечного рынка в России».
В свою очередь, руководитель розничного бизнеса банка «УралСиб» Вячеслав Дусалев обратил внимание на одну тонкость ипотечного рынка: «Важной тенденцией стал взрывной рост популярности рефинансирования ипотечных кредитов. В текущем году доля рефинансирования ипотеки достигла 20 %, и полагаю, что этот показатель будет расти и дальше. Это объясняется тем, что образовался большой пул добросовестных заемщиков, оформивших кредиты в период высоких ставок в 2015-2016 годах. При рефинансировании стороннего ипотечного кредита банк получает надежного заемщика, а клиент − возможность существенно снизить сумму ежемесячных платежей».
Таблица 1. Регионы – лидеры в ипотеке
Таблица 2. Регионы, имеющие самые большие долги по ипотеке